文：长安
在买房之前，很多人不知道按揭贷款是什么意思，也不知道如何办理最划算的按揭贷款。因为很多人没有买房的经验，所以他们在买房时就听从开发商的建议。无论开发商说什么，他们都会跟着开发商走，从不考虑其中的利弊关系。事实上，这种购房方式是完全遵从开发商的意愿。如果你买了一套合适的好房子，那你是幸运的。但在大多数情况下，你会吃很多亏。
按揭贷款分为两个方面，一个是等额本息，另一种是等额本金。两者的区别很大，很多人都不知道这个的基本知识，所以他们选择了错误的方式贷款，有些人选择了错误的贷款期限。在那之后，会发现这并不是他们想要的贷款。这种付款方式不仅浪费了银行更多的钱，而且浪费了还款的时间，造成了还款的压力。那么，按揭贷款的期限是“越长越好”还是“越短越好”呢？许多人犯了错误，把钱白白给了银行。
我们将买房分为三种方式来分析：
首先，在投资买房时，如何选择合适的贷款年限？
如果说买房是为了投资，那主要是看哪个城市的房价未来会上涨，所以一般会提前买上几套房子。刚开始的时候，房子的价格比较低，比如1万元/平方米，然后买一套平方米的房子，总价是万元。随着房价的上涨，两年后达到2万元/平方米，那这个房子升值也是翻倍涨。
此时，基本时机已经成熟，我们会把这套公寓介绍给二手房市场。万元的二手房对任何人来说都太高了吗？不，因为这是目前房地产市场的平均水平。由于市场是一样的，只要在住房、公寓、地块等方面没有大的问题，在房地产的快速发展中，就没有必要担心住房的困难。你买房需要按揭贷款吗？不需要，因为它太麻烦，而且贷款的成本是比较高的，所以没有必要考虑贷款时间。
第二：买房子是为了住，时间越长越好还是越短越好？
假设一个前提：贷款本金为万元。按基准利率的等值本息计算，贷款10年期总利息为26万元，30年期总利息为91万元。乍一看，显然前者比后者更划算，后者没有时间限制。别担心，让我们添加一个额外的计算方法来比较10年期贷款利率和30年期贷款利率。毕竟，由于年代不同，这两者无法直观地进行比较。加入人民币内部的“贬值”速度，这里的贬值并不是真正的贬值，而是指“购买力”问题。
随着经济的快速发展，货币购买力适度下降，这是货币快速发展的必然方式和自然现象。十年前，你不会认为一毛钱买一个鸡蛋很贵。现在，买一个鸡蛋感觉很便宜，这就是区别。我们引入了一个新概念，即M2与GDP之比。M2是指市场上的货币总量，即货币总量；后者指的是总生产力，这很容易理解。如果把整个国家比作一个大型购物中心，M2是多少钱，GDP是多少商品。如果M2增速超过GDP增速，那么购买力就会下降，货币就会一文不值。
货币自年以来一直在贬值。据有关统计，粗略估计，年平均折旧率在7%-10%之间。如果加上这个因子会不会不一样？按购买力计算，我们将30年的利息总额恢复到10年的水平，每年减少7%-10%，30年的91万元相当于10年的在11万元至20万元之间，等额本金贷款与此基本相同。
在这个比较中，结论是明确的，这里我们只考虑货币购买力变化对贷款利率的影响。30年期的利率相当于11万元的10年期利率，而10年期的实际利率是26万元。我们没有计算过如果我们投资30年而不提前偿还银行，我们能赚多少钱。
例如：在年，一个人的按揭贷款本金和利息共计元，买房的压力很大(当时的月工资只有89元)，月供60元。按揭贷款30年后的年，购房者每月仍有60元的巨额贷款，但每月60元的按揭贷款甚至不能吃上一顿丰盛的大餐，这是一个较长的时间线的好处。其前提是经济社会的快速发展，物质生活的大幅度改善和的钱也攒得越多。
相反，如果买家无法承受抵押贷款的压力，一次性付清银行剩余的钱，会发生什么？当时个人月度供应压力并不存在。当时，总共元的贷款是30年前给银行的一大笔钱。如果我们在10年或20年后还钱，即使利息达到3万元(比本金还多)，也会比当时更经济，这相当于白给银行一大笔钱。
如果你没有提前把这元退还给银行，而是把它用于小企业和其他小额投资。在银行按揭贷款利率较低的情况下，个人投资很容易超过银行按揭贷款利率。而且，在过去的几十年里，只要你手里有一点钱，只要你学会一点赚钱的常识，你现在基本上是富有的。在过去的几十年里，有太多的机会。
而当你面对赚钱的机会时，却没有资本，这就把一个好机会白白放走了，记住，机会也是一种成本，而且成本非常昂贵，失去了就再也不会拥有，钱在自己手中似乎是多么重要。
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