房住不炒，实实在在服务中小微企业，今年银行对于企业和房产准入门槛进行很大的提升，很多客户发现年条件宽松的银行基本都度转弯，如果企业没有真实经营和对应对公流水，基本都会给拒之门外，到底什么样条件能符合年下半年银行准入条件呢，本篇我们聊聊：经营贷利率和真实经营挂钩，贷款产品怎么选择？希望对大家办理房抵贷融资有帮助。
年银行大额贷款政策与前几年投资买房客户不同，银行更偏重于企业有经营有对公流水，房产拿证在6个月以上的客户群，针对这类客户如果征信没太大问题，最低可以申请到年息3.55%，进一步降低小微企业融资成本。
有不少咨询经营贷款还在想着年年息3.85%好事，
在这里统一回复：目前银行年息3.55%-4.25%主要针对企业经营1年以上，经营良好的中小微企业客户，收入流水能覆盖贷款额2倍以上。
并不是每个客户都可以申请通过；
对于经营一般，企业不达标1年，流水不够...........？
应该怎么办理呢？
根据我们上半年实战结论，建议如下：
1、调低希望值，选择宽松银行产品
企业经营贷款，从国有银行到股份银行，到城市商业银行等等，每个银行贷款政策都会有一定差异化区别，如果您企业经营情况一般，企业对公流水又不够，不妨选择利率偏高银行产品，大概在年息4.55%-6.5%，也可以实现先息后本......
在申请房产抵押贷款时候，每个客户都希望获得年息3.85%，
甚至于年3.55%低息经营贷款..........。
这样的产品有吗？小微企业申请条件是什么样的？
1、企业必须满足1年以上，注册地址为本市范围内。
2、房产取得时间满1年以上
3、真实经营，对公流水+法人收入能覆盖贷款2-3倍以上。
单说第三条，可能很多客户都无法满足，其实银行在审核流水的时候还会考虑您有些流水是无效流水，比如夫妻之间，股东之间，公司和法人之间转账，这些都是无效流水。
那么对于创业者和新成立不满1年小微企业，其实要对公流水满足要求也很困难，对于这类中小微企业应该如何选择贷款产品呢？
产品一：年息4.55%，最高万，最长3年无本续贷，万以下2小时审批，全北京区域都可以办理。
产品二：年息4.35%，最高万，个体户最长可10年无本续贷，也是全北京区域都可以办理。
产品三：年息5.5%，最高万，最长可以贷款10年分期还款，本产品可以二次抵押贷款。
以上三款产品从包容性来讲，相对年息3.55%-3.85%宽松许多，而且在审批效率如果您借助办理经验丰富贷款顾问，我们以朝阳区为例，最快2周就可以放款。
在这三款产品中，其中有一款产品对于客户资产负债，客户企业经营办公环境要求比较宽松，审批时效上可同步PK房速贷产品。
可能很多客户说，我不着急用钱，就想申请利率低。
那就先好好筹划和提升自己企业经营流水，满足条件后在进行申请。
2、20年经营贷—长期产品
随着经营贷款利率和真实经营挂钩以后
多家银行对于申请20年长期经营贷款客户
需要提供企业最近1年对公经营流水......
上周来访一组客户，说自己去银行咨询
银行主办经理告诉：20年等额本息经营贷已经不办理了。
通过和我们面谈，我们了解到客户是做文化广告企业，这两年由于疫情影响，订单减少，经营基本没什么流水，主要是以前订单账单到期，在加上客户名下有2套按揭贷款房产，资产负债比是比较高的。
所以说：银行主办经理自然会告诉他无法办理，对此我们为客户提供3套解决方案，这里也分享给同类型客户群：
方案一：年息4.85%，最长可以20年等额本息，对于流水不够客户，可以适度包容，注重企业真实经营和未来订单业务。
方案二：年息5.2%，同样也是可20年等额本息，准入房产中除了住宅外，对于商业办公，包括真实经营第三人抵贷不一，也可以办理。
方案三：年息5.15%，20年等额本息，只能办理住宅类客户，对于企业经营流水和法人股东个人流水都可以认可，一般来说流水能覆盖70%左右即可申请。
以上三款产品固定20年等额本息还款，不会出现类似ZS银行、PA银行这样中途10年截断的情况，对于喜欢长期经营贷款，喜欢等额本息固定还款客户来说，是首选产品。
产品缺点：对申请企业经营场地和企业历史订单合同、发票等都需要提供，补充资料方面，可能需要花点时间。
产品优势：长期贷款，利率固定，额度最高单笔单套为万。
在长期经营贷产品中，
我们还推荐一款：年息为5.5%-6%，准入条件企业和房产满6个月就可以申请，还款方式方面：可以先息后本，每年归1%本金。
虽然利率方面不占优势，但是对于经营企业客户来说，
贷款资金使用率提升不少。
如果您对以上长期经营贷产品有兴趣，欢迎和我们专业贷款咨询师预约面谈。
3、如何规范企业经营，降低融资成本
我们聊了短期先息后和长期经营贷款，
可能很多客户对于企业经营还是比较模糊的感觉，
那么如何规范企业经营，降低企业融资成本呢？
首先，我们很多中小微企业客户在平时经营企业中存在一定误区：
误区一：经营企业从不走对公流水，认为企业经营流水转入对公账户就一定要纳税，对财税知识又不懂，听风就是雨（缺乏专业财税顾问），把企业所得税和企业经营个税，增值税搞混淆。
误区二：用信用贷款代替房产抵押贷款，办理贷款顺序经常搞错，虽然自己有房产有企业，但是为了图省事，上来先撸一圈个人信用贷款，企业网络信用贷款，结果发现自己企业征信查超了，想办也办不了。
误区三：认为去银行申请贷款后就一定会产生利率，其实在办理贷款过程中，可以提前向银行申请一个固定额度，银行会给予一个授信期限，比如3-5年，客户随借随还，不用不算利率，这样的产品很多银行都有。
更多中小微企业贷款误区话题我们会在后期继续为大家聊聊......
年下半年我们对银行贷款政策观点：
1、小微企业贷款依然是主旋律，贷款利率会维持不变。
所以，想申请低利率客户，抓紧时间规范企业经营。
提升自己企业核心竞争力，不要去申请民间借贷产品
不要去申请过多信用贷款和在网上申请贷款........
2、贷款没有十全十美，什么便宜都让您占了。
对于很多非优质企业客户来说，当经营贷和真实经营挂钩时，
不要去考虑年好行情，要快速解决自己融资需求，
要了解自己核心需求，如果您的融资成本大于您的收益
那就别融资了，毕竟是亏本买卖，
您在选择银行的时候，银行其实也在选择您，
企业经营贷款没有十全十美的事，所以不要期望值太高。
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