刘惠军律师，南京大学毕业，研究生学历，副教授。新疆新勤律师事务所律师、创始人，证券投资分析师，律师协会矿业能源委员会委员，专业办理合同纠纷、侵权赔偿、公司法务和购并融资等案件。担任几十家单位的法律顾问，办理诸多社会影响力大的案件。手机（ 宣判后，袁某不服，提起上诉。重庆市第四中级人民法院审理后认为，袁某与平宇公司签订的买卖合同合法有效，袁某已经支付全部购房款并在查封前合法占有该房屋，房屋未能办理产权过户是因为刘某配合平宇公司将案涉房屋设置了抵押，并非购房人袁某自身原因导致。遂改判，撤销原判，不得执行案涉房屋。
判决发生法律效力后，经重庆四中院院长提交审判委员会讨论认为，该判决书确有错误，遂裁定再审本案。
重庆四中院再审后认为，袁某户籍所在地为重庆市渝北区，案涉房屋位于重庆市石柱县某镇，该镇属于旅游度假地，袁某主张其在石柱县工作但未举证证明，现有证据亦不能证明其经常居住地系石柱县，且袁某的委托诉讼代理人在二审中认可袁某有其他住房，案涉房屋系用于度假避暑，故案涉房屋并非其唯一住房，袁某对案涉房屋的民事权益不属于消费者生存权保护范围。遂判决，驳回袁某的诉讼请求。
律师说法
本案的争议焦点在于袁某对涉案房屋享有的民事权益能否排除强制执行。
1.一般房屋买受人不能对抗抵押权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”设置例外。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，消费者购房人物权期待权优先于抵押权等担保物权，此即属于前述“但书”条款所言的例外规定。之所以作此例外规定，是因为消费者购买房屋系用于居住，而居住权属于生存权的范畴，是基本人权，基于生存权至上的考虑，赋予消费者购房人物权期待权优先于抵押权的地位。《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般房屋买受人的物权期待权并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，即一般不动产买受人即便符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。
2.《执行异议复议规定》第二十九条的消费者购房人可以对抗抵押权人。根据《执行异议复议规定》第二十九条，买受人应是房屋消费者，即为了满足个人生活居住需要而向房地产开发企业购买商品房的自然人；申请执行人申请实现的债权应当是金钱债权，而非对房屋消费者所购买的房屋主张所有权；在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；购买房屋的目的是用于居住且名下无其他居住房屋；买受人已支付的购房款超过或者接近合同约定价款的50%。对于未支付完毕的购房款，如果购房人已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照法院的要求交付执行的，亦可认定为符合上述要件。
本案中，袁某购买涉案房屋时，房屋系登记在刘某名下，而不是登记在房地产开发企业名下，且案涉房屋并非其唯一住房。故袁某对涉案房屋的民事权益不能对抗抵押权人，袁某排除执行的诉讼请求不能成立。
本案案号：()渝民初号，()渝04民终号，（）渝04民监6号，（）渝04民再23号
案例编写人：重庆市第四中级人民法院丁咏梅陈佳
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●这些情况律师费由败诉方承担
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