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业主反悔不同意继续交易，且交易房屋尚有银行按揭贷款未还清，买方还能否通过法院判决继续履行合同?

Part01

法律要点

房屋买卖交易过程中，业主反悔不想卖了，且交易房屋尚有银行按揭贷款未还清，业主又不配合办理提前还款及涂销手续，可买方仍想继续交易将房屋过户。若买方愿意出资帮业主提前偿还银行贷款，且该交易具备其他继续履行条件的，可以向法院起诉要求继续交易并完成过户交易手续。

Part02

案情简介

年11月9日，雷某(卖方)与陈某(买方)在中介公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》，约定买方陈某购买卖方雷某名下的位于太原市小店区某小区室，买卖双方同意成交价为万元，交易税费由买方负责，若买卖任何一方未按合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过5天仍未履行的，则属违约，违约方须向守约方支付楼价10%的违约金;买卖双方另行在备注栏里约定:买方以一次性付款的方式支付房款，签订合同当天支付5万元作为定金;签署本协议后7日内卖方向贷款银行申请提前还款，买方于年1月31日前支付部分楼款55万元用于代卖方进行提前还款;剩余万元于过户递件当天支付。

卖方雷某签订合同前以案涉房屋为抵押，在银行抵押贷款60万元，签订合同时，抵押贷款尚未还清，房屋仍存在抵押登记。签订合同当天，陈某以现金形式向雷某支付了5万元定金。

年1月初，陈某要求雷某提供账号，由于此时太原市城区房价处于快速上涨的形势，因此，雷某早就不想继续交易了，便以各种理由拒绝提供银行还款账号。双方经过多次沟通未果，导致陈某未在年1月31日前向雷某支付55万元。

年2月26日，雷某竟以双方签订的《房屋买卖合同》未经抵押权人同意为由主张该《房屋买卖合同》无效，即便有效、陈某未按时付款，构成违约，该合同也应当被解除。因此，雷某向法院起诉要求确认《房屋买卖合同》无效。

接到法院的起诉材料后，陈某亦向法院提起反诉，表示愿意继续履行合同代雷某提前偿还银行贷款，在办理完涂销抵押手续后，要求雷某将房屋过户至陈某名下，同时还要求雷某按合同约定支付违约金。

诉讼过程中，法院将贷款银行追加为第三人，贷款银行表示，只要还清银行贷款，其愿意配合办理涂销抵押手续。

Part03

争议焦点

1.合同的签订未经抵押权人的同意，是否无效?

2.案涉房屋仍存在抵押权的情况下，陈某要求继续履行合同是否可以得到支持?

Part04

法院判决

法院经审理后认为，双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，交易房屋存在抵押权，在抵押权被涂销前是无法完成过户手续的，但买方愿意出资偿还银行贷款并涂销抵押，消除了过户交易的障碍，亦能实现合同目的，而卖方雷某拒绝提供收款账户信息的行为已经构成违约，应承担违约责任。因此，法院最终判决，由买方陈菜出资偿还银行贷款，贷款银行配合办理涂销抵押手续，在完成涂销抵押手续后，卖方雷某配合办理过户交易手续、卖方雷某需向买方支付违约金。

Part05

律师解析

1、关于未经抵押权人的同意，是否会导致买卖合同无效的问题。

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《担保法》第四十九条规定:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”有人认为，根据《担保法》该条的规定，未经抵押权人同意的买卖合同无效;也有人认为，《担保法》第四十九条约束的只是转移登记的行为，即物业在存在抵押的情况下，必须消除了抵押权之后，才能办理产权过户变更登记，但买卖合同本身的效力，不受影响。笔者倾向于后者，《担保法》第四十九条的规定，转让行为应特指为产权转移登记，而非签订买卖合同，其约束的是转移产权登记的行为，而买卖合同的设定不必然导致产权转移，而只意在设定买卖双方的权利义务，不产生物权变更的效力。但买卖双方自愿设定权利义务的“承诺”，本身是有效的。该法条也并非《合同法》第五十二条所指的“强制性规定”。

本案中，双方签订的《房屋买卖合同》之效力认定问题，虽雷某(抵押人)未经贷款银行同意而订立《房屋买卖合同》，但合同约定并未违反法律法规的强制性规定，即使未经抵押权人同意，雷某、陈某所签订的《房屋买卖合同》仍具有法律效力。抵押权人是否同意，只对合同是否能够继续履行产生影响，不影响合同的效力。

2、关于案涉房屋仍存在抵押权的情况下，陈某是否可以要求继续履行合同的问题。

《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《山西省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引)的通知》第二十条规定:“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求或代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或解除合同、赔偿损失。”

根据上述法律法规的规定，本案中，如果陈某愿意代为清偿雷某的债务，消灭在物业上设定的抵押权，之后可以照常办理房屋所有权转移登记手续，合同继续履行不存在障碍，而且，亦不损害卖方雷某收取楼款的权利，也维护了交易的稳定和诚信的社会核心价值观。因此，案涉房屋仍存在抵押权的情况下，若陈某愿意代为清偿债务，其要求继续履行合同的诉求是可以得到支持的。