1.我国商品房按揭的分类
按照按揭担保标的物可将其分为两类：期房按揭和现房按揭。
期房按揭在我国香港特别行政区称为“楼花按揭”。“楼花”一词首创于香港房地产界，因为房屋尚未建好就被拆分，分期分批地像花瓣一样售给购房者，因此而得名。a期房按揭是房地产开发建设中，由房产商、购房者（按揭人）、银行（按揭权人）三方共同参与的一种融资购房行为。具体步骤如下：银行与房地产开发企业订立项目合作协议，明确银行的贷款额度，开设贷款资金专门账户及房地产开发企业的连带保证责任；房地产开发企业和购房者签订房屋预售合同，购房者向房地产开发企业缴纳一定比例的首付款，房地产开发企业出具凭证证明；购房者向银行申请按揭贷款，房产商予以协助；银行、房地产开发企业、购房者三方签订按揭贷款合同，购房者将房屋预售合同、首付款收据等权利证书交付银行保管作为担保；购房者与保险公司订立保险合同，并将保单交由银行保管；银行向购房者支付按揭贷款，并按照按揭合同的约定将按揭贷款打入房产商的贷款资金专用账户上；房地产开发企业待商品房建成以后，具备办理房产证的条件，便通知银行、购房者办理房产证，由银行持有该证书并进行抵押登记。若购房者依约届期全部清偿银行贷款本息以及其他费用，则可以将该商品房之相关权利证书从银行处取回；如果购房者未能依约履行还款义务时，银行可通过要求房产商回购商品房或对该商品房进行拍卖、变价等方式所得价款优先受偿。该类型按揭在我国银行实务中被称为甲类按揭贷款。b现房按揭是指在商品房建成以后，购房者与房产商签订商品房买卖合同，并支付一定比例的首付款，剩余部分向银行申请贷款，并将所购商品房的有关产权证明提交银行作为担保。该类按揭在我国银行实务中被称为乙类按揭贷款。c
2.预售商品房按揭的法律性质
我国法律没有对预售商品房按揭作出准确的界定，但是在实务操作中，这种现象普遍存在。由于预售商品房按揭是为保证预购人如期归还按揭贷款本息而以将来建成的房屋作为担保物而设定的物的担保方式。我国相关法律中规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金，但没有规定按揭。所以，对于预售商品房按揭在担保体系上的归属问题，理论界争论不一。
有学者认为“按揭就是按揭，它是一种新型的、独立的担保形式，所以法律属性也就是按揭”d。商品房预售按揭合同法律属性应属按揭。e按揭具有自身的属性，是我国银行在抵押担保的实践中借鉴、吸收、发展了英、美、法等国的基础上成长起来的一种新型的担保物权形式。
3.我国商品房按揭所涉及的法律关系
(1)按揭人（购房者）因购房与房产商形成的商品房买卖法律关系。
(2)按揭人因需支付购房款向按揭权人（银行）贷款形成的与银行之间的借款关系。
(3)按揭人将所购房屋的合同、收据等权利证书作为按约向银行偿还贷款本息的担保所形成的债权担保法律关系。
(4)房产商为确保按揭人按期偿还贷款与银行形成的保证关系。当按揭人不能按约向银行偿还贷款本息时，银行可要求房产商按原房价的一定比例回购按揭商品房。此时按揭权人既是借款关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。在我国商品房按揭实务中，通常做法是按揭人不能按期履行债务时，由房产商按照原房价回购该商品房，若有第三人愿以高出原房价的价格买入，则由第三人买受。
(5)按揭人按照按揭权人指定的险种向保险公司办理保险形成的保险关系。理论上，保险关系是按揭的一种辅助性法律关系，属于自愿保险，所以在按揭中不一定必然发生保险关系。但在我国商品房按揭实务中，银行在办理按揭的过程中事实上已经将保险转为强制性的了。
(6)在资金划拨过程中，购房者授权银行将贷款本金划入房产商的专用账户而形成的委托关系。
▌参考文献：
a.参见曹燕、余慧华：《试论楼花按揭的法律展》，载《政法论丛》年第4期。
b.参见王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社年版，第页。
c.参见王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社年版，第页。
d.参见李希：《试论按揭的法律属性》，载《政治与法律》年第3期。
e.参见余俊：《楼花按揭贷款合同的法律思考》，载《律师世界》年第5期。
裁判规则实务要点一：商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款能力，银行对经济形势等因素以及贷款合同保证人的资信状况和担保能力同样
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