经济观察报记者丁文婷在广州增城区买房的王先生近来十分疑惑，三年来，他一直按时缴纳房贷，但前不久，他接到了银行贷款经理打来的电话，称万的房子因为价格下跌，需要“补差价”50万。
王先生的经历并非个例。12月底，知名数码博主李杰灵曾在微博上发帖，称自己在深圳贷款购买的房屋近期因评估价下降，银行要求他按照合同约定补足50万元左右的本金。
所谓“补差价”“补足本金”，是指当抵押物价值减少到一定程度时，银行会要求抵押人补足抵押物的价值。
在房价普涨时代，不要说普通购房者，就是绝大多数银行个人信贷经理在自己的职业生涯里都从没有遇到过此类事件，但当房价走入下行通道，房屋价值跌破贷款额度的事情可能不再新鲜，补抵押物的现象也不再是孤例。
要求补抵押物是否合法合理，对购房者来说，这笔钱该交吗？
小概率事件
李杰灵告诉经济观察报，其所购房屋是一套公寓，通过正常的房屋抵押贷款进行购房，该公寓位于罗湖区，最近半年成交价大跌。
王先生的房子购置于年底，那是一套位于广州增城区的住宅。贷款7成，即万，现在房价跌了近2成，按照目前的价格只能贷万左右，这也导致银行通知他补足50万元的抵押物。
深圳、广州、上海多家国有银行的信贷经理均表示，因房价下跌要求购房者补充抵押物的情形在其从业生涯中从未出现过。“这是非常小概率的事件”，一位深圳某四大行的个人信贷经理介绍，银行给出的评估价格是参考深圳市的指导价，指导价没出现变动的情况下，不会出现这种问题。并且，住房贷款审批与发放，以购房者贷款时评估的价值和核定的额度为准。除非客户要续贷，房屋价格变低了，才会使得可贷款金额减少，一般不会针对已经存续的贷款合同做调整。
上海建设银行一位贷款经理告诉经济观察报，虽然抵押物价值是贷后管理的项目之一，但目前其所在支行从未在贷后请评估机构对抵押房产的价值进行重估，并要求购房者补足抵押物。
“虽然是极个别事件，但理论上仍是可能发生的。”上述上海某国有银行一位信贷经理表示，房贷的全称为住房抵押贷款，贷款的金额与抵押物价值挂钩，贷款金额不得少于抵押物价值的一定比例，抵押物价值下降需要补抵押物。尤其是当房价下降幅度较大时，房屋价值甚至少于抵押贷款额度，银行可能会要求补充抵押物。
实际上，在一些个人购房借款合同中，银行已经在条款中约定了如何处理抵押物价值下降的情形。
例如，建设银行上海市分行的一份个人住房抵押借款合同中规定，抵押期间内，因第三人行为、国家征收、没收、征用、无偿收回、拆迁、市场行情变化或任何其他原因导致抵押财产毁损、灭失、价值减少；借款人未提供符合贷款人要求的新的担保，贷款人认为可能危及合同项下债权安全。
该行一位贷款经理介绍，房价下跌即适用于市场行情变化导致抵押财产价值减少的条款。“抵押物估值下降了，意味可贷款金额减少，所以需要补足抵押物”。
而深圳工商银行某支行的一份个人购房借款合同中，亦规定了担保发生不利于贷款人贷款债权的变化，借款人未另行提供贷款人认可的新的担保的，可以要求借款人另行提供贷款人认可的担保。
条款合法吗？
北京市盈科（苏州）律师事务所律师陈会军告诉经济观察报，在抵押贷款合同中，往往约定当抵押物价值减少到一定程度时，银行作为抵押权人可要求抵押人补足抵押物的价值。类似的条款符合现行法律规定，比如民法典第条所规定的，抵押财产价值减少时，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，贷款人有权请求抵押人提前清偿债务。
陈会军认为，即使贷款合同是格式条款，贷款银行要求补足抵押物的价值也符合公平原则，是有法律依据的。但他同时表示，抵押物价值贬损及其补足的量化问题仍然值得
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