来源:新浪财经
08:19前段时间,恒大部分楼盘推出6-7折全款买房优惠活动。与此同时,恒大资金链问题持续发酵,商票逾期引发各界对其经营状况的担忧。打折买房,买到是不是赚到?这其中有什么猫腻吗?恒大的房子还能不能买?本期《我不理解》带你理解恒大的一系列花式操作。
前段时间,恒大部分楼盘推出6-7折全款买房优惠活动,具体的操作方式是先全款收房,后返还3成购房款,但网签备案将延后。听起来是不是很值?
虽然往年的恒大7折买房广告铺天盖地,但往往是”耍猴“,玩先涨价再降价的套路,但是现在这一波打折全款房是真折扣。重庆甚至出现了每平米的洋房。
恒大是不是在亏本卖房?七折买房,买到是不是赚到?从最近闹得沸沸扬扬的商票事件和打骨折促销事件,也许可以看出端倪。
故事还得从“三道红线”说起,年8月,监管部门为控制房地产企业有息负债规模,对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”,具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于%;现金短债比小于1倍。
如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。
不出所料,恒大全部踩中了三道红线。三道红线的金融严控政策,对恒大这样规模化高周转的房企显然影响非常大。不负债怎么做房地产?
在一个“隐秘的角落”,还有一招能躲避三道红线的监管————商票。
通俗点来说,商票就是买方获得货物,付给卖方的一张票,卖方凭这张票在半年或者一年后能收到现金货款。
对房企来说,商票就是无息贷款,即便违约也不会上征信。
然而,近半年来,全国各地都被曝出恒大及子公司商票逾期无法兑付的情况。
6月7日,恒大发布声明回应商票兑付,声明中称,“针对我司个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况,集团高度重视并安排兑付。”
6月29日,恒大的老朋友三棵树公司的一则公告掀开了潘多拉魔盒,实锤了恒大的商票问题。
三棵树公告称,年第一季度,因个别大型地产商资金周转困难,自己手中恒大的逾期票据金额已经达到.06万元。在公开“讨债”的次日,三棵树回应称,持有的恒大商票已兑付完成。
三棵树的神操作让同行们恍然大悟,由此也开启了商票圈的一种新讨债模式:公告讨债。
从7月30日到8月3日,淮北矿业、垒知集团、利欧股份发公告称恒大方拖欠了他们数亿款项等等。
这也许只是冰山一角,恒大到底欠了多少商票?至今仍是未解之谜。
从商票圈统计的数据来看,年,恒大地产商票高达.67亿元相当于华润、绿地、融创等十余家房企的总和。
更夸张的是,市场数据显示,当前部分恒大分公司商票的贴息率高达30%甚至59%!什么概念呢?一张万元的商票,在线下渠道你可以花40万元购入,如果顺利兑付,你可以赚到其中的差价,60万元。
贴息率越高代表着风险越大,这说明商票兑付风险已经极高了。
一旦商票不兑付,供货商不供货,施工方不施工,那么楼盘就有存在烂尾的风险。
8月12日,据央广网报道,因工程款长期不拨,商票逾期不兑付,恒大昆明多个项目停工。
6月30日,有消息显示,央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围。如果这个漏洞都被补上了,恒大还有地方借钱吗?
资本市场同样对恒大投出了不信任票。且不说已经“膝盖斩”的股价了,市场消息显示,7月30日,恒大地产集团有限公司22年10月到期美元债收报38.6美分。
简单来说,就是原来面值1美刀的债券现在只要0.38美刀,如果你相信恒大能够按时兑付,那么在年10月,你将得到1.美刀。这超过%的收益率,已经突破银河系了。
银行不借钱,债券被甩卖,融资的渠道也断了,恒大偿债不能借新还旧,二级市场的股价早已“膝盖斩”,商票也即将被纳入监管,连张老板在内的豪华朋友圈都被套了亿,那该怎么办?
要想快速回笼资金,降低负债率,第一个办法就是简单粗暴的“卖卖卖”,变卖资产自救。6月21日至8月2日,通过四次出售股权,恒大累计套现总额超过98亿元。
8月10日晚,中国恒大和恒大汽车发布联合公告,表示中国恒大正在接触几家潜在独立第三方投资者,探讨有关出售旗下部分资产,包括但不限于出售恒大汽车和恒大物业的部分权益。
可以看出,恒大正在加速出售资产,回流了一部分资金缓解压力。
第二个办法就是依赖销售回款,打骨折卖房。也就不难理解为什么恒大清仓甩卖,要求全款买房了。
恒大并非没有做出努力,6月30日,恒大称,截至目前,恒大净负债率已降至%以下,顺利实现一条“红线”变绿。目前恒大有息负债约多亿元,与去年最高时相比,大幅下降了约亿元。
再回归原来的话题,恒大的房子还能买吗?
来看这个案例,莆田恒大悦府项目。
房管局数据显示,莆田恒大悦府二期某户型预售申报价格为元每平米,恒大优惠广告显示,该房型单价为元每平米?真真切切的5折大甩卖,有这等好事?
有网友在社交平台上表示,确实是这个价格,部分房源甚至低于元,但“无法网签,合同都被收走了,只给了张收据。”
这其中有什么猫腻吗?果不其然,公开数据显示,该楼盘的9号楼整栋楼被开发商抵押。
抵押房意味着后续存在诸多未知的风险,包括但不限于无法网签、没有物业、烂尾等。但这些,开发商统统不会跟你说。
此刻我只想说,
恒大出售抵押房已经是实锤了。如果不配合还款解押,协助你办理网签,那你手中这套元每平米的商品房,跟你没有半毛钱关系。如果该公司“不幸”破产,你的房子就是贷款公司的了,而你,钱房两空。
但这种情况并不是个例,在社交平台、各地的领导留言板,都充斥着大量市民投诉恒大卖抵押房给业主导致无法按揭贷款、恒大购房无法备案等投诉。
为什么恒大会亏本卖房?恒大的操作,相当于一房两卖,先是质押给银行,然后又从你手上拿到买房款。如果恒大活过来了,那么顺利交房,皆大欢喜;如果恒大这次没挺过来,那……
看到这里,是不是觉得瑟瑟发抖?
有人又要问了,可以网签的恒大打折房,可以买吗?
慎重。
此时此刻,我们更应该认真回味一下郭树清主席的提醒:“押注房价永不下跌的人,最终会付出沉重代价”。房地产行业的黄金十年已经在年戛然而止。
对很多想”抄底“的普通购房者来说,花光“六个钱包”换一套烂尾楼也不是没有可能。
8月5日,据媒体报道,恒大关联案件被要求集中管辖,移交至广州中院。
报道称,表面上看,案件集中管辖与企业进入破产程序之间没有任何因果关系。
近年来,不少面临债务危机的大型企业的司法案件都被要求集中管辖,包括北大方正、三胞集团、华夏幸福、海航集团等。
其中大部分企业最后都进入了破产重整程序。
没有人不希望恒大这次也能化险为夷。但恒大现在的处境,退后一步就是悬崖。更严重的问题是,不管是投资者、供应商还是购房者,似乎都开始对恒大丧失了信心。
信心比黄金更重要,这个时候,我还想起前恒大外援保利尼奥的一句经典语录,“有没有信心”?
保利尼奥由于某些原因已离开恒大……你,还有信心吗?
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