国庆前一天，多部门连续派发了关于房地产的三个大礼包。第一个是人民银行、银保监会发文，同意对于年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；紧跟着来的是个税方面的优惠，自年10月1日至年12月31日期间，一年内在同一城市达成“卖一买一”的购房者予以退税等；第三个大礼包是关于公积金贷款的，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，这是从年10月24日以来，首次公积金贷款利率下调。
第一感觉，三连发的大礼包主要是为了促进新房销售，但仔细想想，如果用好了优惠政策，对老房奴、银行和整个消费市场都有好处，您看看我分析的对不对!
让我产生这个想法的，首先就是对买一卖一的购房者进行退税这个政策！
大家都知道，前几年购房的房奴们，普遍签订的是较高利率上浮水平的贷款合同，看着现在屡创新低的房贷利率，说不羡慕，那是不可能的。
但是，如果卖房后再买回来重新贷款，主要就涉及以下几块成本。
首先是评估费用，如果不需要贷款就不需要评估，如需贷款这个费用就需要支付2‰的评估费用。作为老房奴，需要倒贷，至少是需要支付2‰的评估费用。其次是契税普通住房1.5%，高档住房3%。倒贷款至少要交易两次，契税就是3%和6%。再次是登记费用和印花税：每次交易都需要缴纳每套80元加上两个5元，累计元。第四个是手续费：每次交易6元每平米，两次交易就是12元每平米。第五个是营业税：房产证或合同备案不足两年，按销售价减去购入原价后的差额的5.5%缴纳，两年以上免征。第六个是贷款保险的费用，按贷款额的万分之六×贷款年限收取。第七个是抵押的费用，除了办理按揭贷款时由产籍中心收取抵押登记费，80元每套以外，还有最少的公证费用，以及5元的印花税。这样算下来，一套两年以上，面积平米，市场价万的房子，如果想倒贷款20年万元，降利率的话，应该支付元评估费+6万元契税+元交易登记费+1元交易手续费+10元的贷款保险+元的抵押费用，累计是元。当然公证费、评估费和贷款保险费用，各地不同时间的比率各不相同，这里仅供参考。那么，如果贷款万20年的利率，等额本息，能从6%下降到4%，这二十年总共能节约多少利息支出？平均到每个月能降低多少呢？（备注：年很多银行首套房贷都是上浮20%，目前优惠前首套房贷平均是4.1%，如果是公积金贷款就只有3.1%。）根据贷款计算器的计算，6%利率的时候，累计要支付利息71.94万元，每月还款金额.31元。4%利率的时候，累计要支付利息45.44万元，每月还款金额.8元。总共节省了利息开支26.5万元，剔除倒贷的成本7.77万元，您还能省下18.73万元。当然，在北上广深等高房价的地区，房贷的金额不止万吧，房贷的期限不止20年吧，这个降幅就更大了。当然，这个倒贷的方案，也存在几个不确定的因素：第一，您所在的城市是否满足房贷利率下调的条件。第二，您所在的城市税务机关，对于同一套房屋的两次交易，是否执行个税返还。第三，您倒贷前后的利率差距是否足够大。第四，倒贷的前提是提前还款，您能否筹措到这个提前还款的资金，或者您的贷款行是否支持提前还款。第五，您所在的城市商业银行，对第一套住房贷款的认定标准，倒贷的还能给优惠利率吗。第六，您所在城市的商业银行是否有充足的二手房房贷额度。第七，您能找到可以完全信赖的亲友吗。
实际上，切实减轻老房奴的还款压力，是一个对银行、个人和国家三方有利的事情。从个人的角度看，降低利率水平，减轻生活负担，可以生活的更好。从银行的角度看，降低借款人的利率水平，可以从某种程度上，压降不良贷款的余额和预期，减少资产损失。从国家的角度看，个人的日子好过了，银行的不良资产下降了，社会层面的消费才能复苏，生产才能繁荣，经济循环趋于良性，人口出生率才能提高。写了这么多，还是希望大家能费点心思，算算自家的房贷，这是个一好百好的事，当然这对与中介机构而言也是一个业务增长点！透过现象看本质，抽丝剥茧找真相，移形换位开脑洞，运筹帷幄想对策，感谢转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjslczl/6529.html
