如今，房价上涨的速度远远地超出了工资上涨的速度，买房子对于很多工薪阶层来讲并不是一件易事，不过幸好还可以通过银行抵押贷款。但是有些人对于房贷这件事持有误解:“房贷好不值，利息那么多，不如全款，可以省下好多利息”、“欠人钱总是不好的，就算真的要贷款，必须选择利息越少越好，越快还完越好，肯定要选择等额本息！”。有些人则持有疑问:“什么是等额本息?”，“等额本息和等额本金究竟有何区别？”“什么?贷越久越好???”。
房贷利率竟这么低？
1、
我们经常说房贷利率低，但是很多人根本不信，看着贷款利息总额甚至超过本金，就觉得房贷是真的黑。但是稍微审视一下其他贷款，搞清楚其中计算的猫腻，你就会明白，房贷其实是最划算的贷款。
1、花呗分期
以花呗分期为例12期借款利率在7.5%左右，月利率为7.5%/12=0.%，看起来还不错，但实际利率远高于此。
假设借款为12w，在不考虑其他因素情况下，花呗的年利息计算为：
第一个月的利息：*0.%=元
第二个月的利息：*0.%=元
...
第十二月的利息：*0.%=元
12期利息加起来，利息高达元。
我们可以看到，花呗分期的月利息计算方式是挺耍流氓的，本金没有随着偿还过程逐月减少。花呗分期12期的实际利率高达13.85%。
2、房贷
房贷的年利息可以分为两种计算方式:
①等额本金还贷
同样是借款12w，分12月（每月本金还款1w）偿还，房贷的月利率为5.38%/12。
第一个月的利息为：*5.38%/12=元
第二个月的利息为：（-）*5.38%/12=.16元
第三个月的利息为：（--）*5.38%/12=.33元
...
第十二个月的利息为：（--...-)*5.38%/12=44.83元。
我们可以看到，房贷月利息计算是一层层剔除已偿还本金后得来的，等额本金还款方式下，12个月利息总计元。
②等额本息还贷
有人说，等额本息的利息更高一些，那我们来看看。由于等额本息每月的本金是浮动上升的，计算过程比较复杂，具体计算公式如下：
每月还款额=[本金*月利率*(1+月利率)^贷款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]
最终计算得到，12个月利息总额仅为.66元。
可以看到，无论是等额本金，还是等额本息，花呗产生的年利息几乎是房贷的三倍。
为何为产生如此大的区别？根本原因就在于，两者利息的计算逻辑差别极大。房贷的计算方式是剔除已经偿还本金后，再计算利息的，利息会随着本金的减少而持续减少，总利息相对较少。而花呗、微粒贷、信用卡分期、装修贷等这些常见的贷款，是不会剔除本金算利率的，虽然看起年利率只有8%-13%，但实际利率高达11%-15%。
所以除了房贷，你很难找到如此低门槛、低利率与长时间的贷款方式。
房款从哪儿贷款？
2、
首先我们要弄懂，贷款是从哪里贷的？是银行，那么银行的本质是啥呢？银行是:依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。
嗯，是不是没听懂？简单来说就是，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去。
富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱，尤其是房地产，你会看到，10年前富人拿着穷人的钱去买了房，10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了穷人。
什么是等额本息与等额本金？
3、
即使是房贷利率较低，但是在多数人依旧不喜欢贷款，不喜欢欠人钱，所以选择房贷也选更倾向于选择利率更低的等额本金还款方式。
等额本息与等额本金是什么？
①等额本息：等额本息还款方式是借款人在贷款期间内，每月以相等的额度偿还贷款本息，也就是说每个月的还款金额是一样的，是一种均衡的还款方式。
②等额本金：等额本金还款方式是借款人在贷款期间内，每月等额偿还贷款本金，同时偿还当月的贷款利息。由于贷款利息是逐月递减的，因此，等额本金还款是一种递减还款方式。
等额本息和等额本金的区别在哪？如下图所示，一看便知。
这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。
为什么我这么提倡房贷？
4、
除了房贷，你很难找到如此低门槛、低利率与长时间的贷款方式。
①时间就是金钱
这句话很俗套。但从宏观经济概念出发，随着时间流逝，货币超发，你的收入一定会增加，而欠的钱的成本一定会减少。
今年是年，试想一下十年前年，物价是多少，房价是多少，你的工资又是多少。我们回到年的厦门，当时的市人均工资是元，房价是1万/平米，如果买一套80平米的刚需房，总价80万元，贷款48万元，年利率4.9%的话，每个月的月供是。
的工资，的房贷，那时候的购房者，生活一定不会幸福。但是10年以后呢？年厦门的平均工资已经涨到了8元，而且现在赚钱的机会远多于过去，8元只是保守数字。这时候你会发现，还款容易了很多。而这不是最重要的，重要的是，北京房价从1万/平米涨到了5万元/平米，惊不惊喜，意不意外？无形中你的固定资产翻了5倍，赚了万。
②通货膨胀
大环境下，央行会继续降准，钱会持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了万，10年以后，可能这万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。这一点非常非常重要，也是很多人掰脚趾头都算不明白的。至于那些能全款买房的人，不妨把钱分散投资到理财产品中，或者债券基金等等，怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。
这个世界就是这样，大大方方敢从银行里贷款购买资产的人相对会越来越富，而那些老老实实，只敢把钱存到银行的人反而相对会越来越穷。投资反人性，跟着少数人的方法走，一旦你学会用时间衡量金钱的价值，你就会认为负债是一件很光荣的事情。当然这个负债是资产债，而不是消费债，如果你把钱借出来都享乐了，时间肯定不会饶过你的。
总结:负债不在于负债率的控制，而是在于现金流的管理。
1、房贷依旧是我们能接触到的门槛最低、时间最长的贷款方式，能贷久就贷多久。如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年。
2、等额本息虽然利息多，但在房价压力与通胀等因素影响下，是最推荐的还款方式。
3、现金的持有意义，在于增值理财收益，所以尽量不要提前还款。
但也存在一些例外：
1、如果你买房时，本就计划在五年内转出或置换，再加上手头资金相对充裕之下，可以考虑等额本金的还款方式，因为优先还款本金，相当于未来卖房时，要还的剩余本金加利息更少，赎楼费用更低。
2、如果有买二套的打算，而你的另一套房子首套房贷还款年限只剩下5-10年，在还款总额较低的情况下，可以考虑提前还款。
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