1、商业营业用房：物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态。
2、酒店：酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60％。
3、办公用房：写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80％。
二、定义经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
三、审查要点01
租金收入监管是否可落实？
借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施。
02
资金用途是否合规？
贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款。
03
物业出租率情况
审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。
04
掌握借款人真实股权结构
从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力。
05
经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息？
经营性物业在银行贷款期间内的经营现金收入扣除改造、大修、日常修理维护、招租代理费、管理费用、财务费用、税金等各项支出以后的经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息。
06
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