最近一个关系挺不错的业主频频咨询我关于转经营贷的问题，说是收到非常多的相关推销电话，想要问问我的意见。我把他的情况发出来，希望能给其他和这个业主情况相似的高位站岗的“大冤种”们一些意见参考。
20年下半年到21年上半年，杭州的行情火的一塌糊涂，动不动就出现“万人摇”，利率更是一月一个样，购房者心态难免焦躁。当时虽然是疫情期间，但是大家对市场前景仍是一片看好，尤其是刚需客户，为了早点上车，哪里还管得上利率高低。我所在的楼盘在一个离主城区通勤距离尚可但是热度不是特别高的板块。楼盘总价适中，是刚需群体比较合适的一个选择。
上文所说的业主就是在利率最高的时候入手的。当时首套利率6.0，因为征信瑕疵，上浮了0.15，6.15的利率审批通过。因为当时一直有传闻首套利率要上涨到6.3，急得他一直催我们用最快的速度办理手续。谁知今年一开局市场就一泻千里，利率一降再降，最近更是到了不用加点的地步。用他的话来说，自己就是个纯纯的“大冤种”。可是市场上和他情况相似的购房者海了去了，贷款门槛也一再放松，自然就催发了曾经火过一阵的房贷转经营贷的“灰色产业链”重新崛起，我这个业主6.15的利率，减去下调的部分，目前5.8，如果能转为3.5，利率直接省了大几十万啊，而且先息后本，月供压力低到毫无压力，搁谁不心动呢？但是事情真的这么简单么？天上会掉馅饼？
转经营贷首先得明白啥是经营贷，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。顾名思义，你得有企业或者营业执照。像我这个业主，普通上班族，如果想要办理，那就必须通过中介拥有一个空壳公司，而且这个公司得有经营流水供房贷银行审核，不用想，肯定需要手续费。办理抵押的前提，你得把按揭还完，万的尾款结清，是不是得有资金过桥，好么，又是一笔过桥费，再加上办理的手续费，咨询下来大概3个点。关键是年限，要知道经营贷的年限是3-5年，房贷可是做了30年的，中介为了做到能和房贷时间一样长，一般的做法就是将产品不断的在各家银行转来转去，这中间的风险可想而知。
要知道这种操作在早几年可是盛行一时的，后来会偃旗息鼓就是因为政策的打击，你能保证这种“灰色”操作可以进行多久呢？如果过两年政策又打击了，银行审核更严格了，发现你的营业执照不符合标准而抽贷了呢？拿什么堵这多万的窟窿，要知道这万里可还有50万是3.1利率的公积金，想再贷出来可不行了。关键是，这种操作，本身就是涉嫌违法违规。
最后我给他的建议是，再慎重考虑下吧！5.8的商贷部分确实太高，这两年努力一把，开源节流，争取还一部分商贷，公积金保持不变。买房不易，生活更难，希望大家都越来越好吧！
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