房屋抵押问题,就找成都贷小二
最近,在网上看到不少说什么10年先息后本利率3.7%,20年等本利率3.8%的抵押贷。小二作为业内人士,每次都觉得这很扯淡。
你说它完全假的吧,它也有几分真。比如,利率就是真的。但你说它真吧,它又没有把具体的还款方式、贷款年限给说透。
趁着今天有空,小二就来和大家聊聊贷款利率那些事儿。
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LPR利率
LPR是贷款市场报价利率,它由18家银行共同报价产生,计算方法为去掉一个最高价和一个最低价,最后算术平均得出,每月20日重新报价计算。
截止年3月20日,贷款市场最新报价利率一年期3.7%,五年期及以上为4.6%。
我们的房贷、抵押贷都是此基础上浮动。抵押贷款通常在LPR利率加点-10到。
比如,下图这个3年期的贷款,利率就是在5年期LPR4.6%的基础上降低6BP,也就是4%。
而某些中介口中所说的,10年先息后本利率3.7%,20年等本利率3.8%的抵押贷,显然不符合LPR利率这个基准。
真实的情况不外乎两种:
一种是他说的不是贷款年限,而是授信年限。如上图中的贷款期限3年,授信时间10年。授信期内,贷款到期需归还本金再续贷;
另一种情况是气球贷,即为借款人提供了一个较短的贷款期限,又以一个较长的期限来计算月供,减轻前期还款压力。
譬如3年期的“气球贷”,按20年计算月供。也就是中介说的20年等本,利率3.8%的产品。
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实际利率与账面利率
在办理贷款时,因为一些原因产生了除贷款利息以外的支出。比如,银行要求购买理财、购买保险等;
这些额外的费用加到贷款利息中就产生了贷款的实际利率。
举个例子:
小王申请抵押消费贷50万元,利率5.2%。但银行的受理条件是,购买一份元的保险。
因此他的实际利率是:
(贷款本金50万元*年利率5.2%+保险费元)÷50万元=6%
注:以上是针对中途不归还本金的计算;
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月息几分几厘
所谓的月息1厘就是0.1%,1分也就是1%。当然,这里的利率只是月利率,
贷款年利率=贷款月利率*12(月)
但月息的说法不太规范,比较容易演变成一些“低息套路”
比如,同样是借款万,1年期。小贷公司的月息6厘,和银行的月息6厘就有着较大差别。我们直接把两者的还款计划调出来对比:
银行月息6厘:
小贷月息6厘:
问题出在哪儿呢?
已知:月利率=当月利息÷当月剩余未还本金,月息6厘,年利率7.2%。
在银行的还款计划表中,不管哪一期的(当月利息÷当月剩余未还本金),它都是0.6%。
可小贷的还款计划表就不太一样了!
第一期:.83元÷万元=1.%
第二期:13.19元÷.26元≈1.%
第三期:.29元÷.88元≈1.%
也就是小贷对外报的月息6厘,实际年利率是
1.%*12=13.03%左右。
之所以它也报月息6厘,是因为它的月息是,总利息7.2万÷12月÷总本金万=0.6%。
这算法显然就不太合理了,我们每个月都在还本金,本金是逐月减少的,怎么可以用总本金来分摊利息呢?
所以,当借贷公司给你说月息多少时,还是把还款计划表打印出来,看看真实利率多少吧。
END作者:贷小二()
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大家好,我是贷小二,一名资深的房产抵押从业人员。在成都,我见过太多为贷款而四处奔走的客户。他们有些是个人条件问题,有些是不懂市面上的贷款产品。为此,他们踩过很多坑,交了很多学费。
我开通
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