个人住房抵押贷款证券化
又称RMBS
是美国主流的
资产证券化产品
而在我国
RMBS尚处于起步阶段
但我国个人住房贷款存量大
未来RMBS发展空间较大
那么当我们投资RMBS
到底要注意些什么
如何对RMBS产品进行分析
本期的文章为大家带来
个人住房抵押贷款证券化
通关手册
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目录
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1.个人住房抵押贷款证券化简介
.RMBS的基础资产分析
3.RMBS的交易结构分析
4.RMBS的增信措施分析
5.RMBS的风险及投资要点
个人住房抵押贷款证券化（以下简称“RMBS”）在美国是主流的资产证券化产品，年国内RMBS快速发展，共计发行1,.57亿元，占银行间信贷资产证券化发行总额的35.73%，已经成为重要的资产证券化类型。本文对个人住房抵押贷款资产证券化进行深入分析，以供投资者参考。
1个人住房抵押贷款证券化简介1、个人住房抵押贷款与RMBS个人住房抵押贷款是指借款人购、建、修住房时以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任，向银行或住房公积金管理中心申请的一种贷款方式。个人住房抵押贷款包括商业性个人住房抵押贷款、公积金住房抵押贷款和个人住房组合贷款。商业性住房贷款是商业银行运用信贷资金向个人发放的贷款；住房公积金贷款是由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金委托商业银行发放的专项住房贷款；组合贷款是指个人购房时同时申请前面两种贷款。
商业性住房贷款的申请流程主要包括：（1）借款人选购好房子，并且向银行提交贷款申请；（）银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查；（3）借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券提交银行收押；（4）借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证；（5）发放贷款；（6）借款人分期还贷或结清。个人住房抵押贷款是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的多重法律关系。
住房公积金贷款申请流程主要包括：（1）借款人选购好房子，向银行提交申请，并填写《住房公积金个人住房抵押贷款申请表》；（）银行对有关资料审核；（3）将有关资料送市公积金管理中心审核；（4）市公积金管理中心审核通过；（5）银行与借款人签订借款合同，并办理相关的抵押担保等手续；（6）发放贷款；（7）借款人分期还贷或结清。
组合贷款申请流程主要包括：（1）提出申请。分别向公积金管理中心和商业银行提交材料；（）签订合同。借款申请人获得公积金个人住房贷款额度之后，持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向贷款行申请组合贷款（公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款），客户在接到银行同意贷款的通知后，需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同，并视情况进行公证；（3）办理抵押、保险；（4）发放贷款；（5）按期还款或结清。
对于组合贷款而言，一般情况下，银行和公积金管理中心处于同等求偿顺位，但在实际情况中，房产的处置可能会优先偿还公积金住房贷款。公积金住房贷款风险较低，故其贷款利率也相对低于商业性个人住房抵押贷款。
个人住房抵押贷款资产支持证券（以下简称“RMBS”[1]）是指在中国境内，银行业金融机构或者公积金管理中心作为发起机构，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。年，银行间发行建元年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券（以下简称“建元-1”），开启了我国住房抵押贷款资产证券化的序幕。
[1]本文中的RMBS指在银行间市场发行的证券化产品。
、RMBS的作用从融资者的角度来看，个人住房抵押贷款证券化最主要的作用是盘活存量、提高资产效率、降低银行体系风险和公积金管理中心流动性风险；从投资者的角度来看，在“资产荒”的时代又多了一个投资渠道。RMBS的开展对商业银行和公积金管理中心的作用并不完全一致。
（1）从发起人角度来看
对于商业银行发起RMBS来说，释放风险资产以满足监管要求是商业银行开展RMBS业务最大的动机。根据《巴塞尔协议Ⅲ》，核心一级资本充足率不得低于5%，一级资本充足率不得低于6%，商业银行的资本与风险资产的比例不得低于8%，商业银行为了满足该监管要求，就有很强的动力吸收存款和释放风险资产，资产证券化可以帮助银行风险资产实现出表，在银行信贷规模受到控制及其他监管条件约束下，银行为了进一步提高盈利，盘活住房抵押贷款可以腾出信贷额度发放收益更高的贷款，以提高资产效率；同时，如果资产端与发行端存在利差，银行购买RMBS产品可以实现套利。
开展RMBS对公积金管理中心最大的作用是能够缓解其资金流动性风险。在部分地区，公积金贷款发放额和提取额均快速增长，出现了公积金现金流量入不敷出的现象，流动性较为紧张。同时，《住房公积金管理条例（修订送审稿）》又扩大了公积金的提取范围，新规规定在装修自住房、支付物业费等方面也可以提取公积金，在一定条件下可同时提取配偶的住房公积金，这会使公积金的流动性更为紧张。故通过公积金RMBS来盘活存量可以缓解公积金资金的流动性风险。
（）从投资者角度来看
RMBS入池资产分散性非常高高，发行利率与短融中票通常有一定的溢价，可以为投资者提供新的投资品种。
3、我国RMBS的发展历程自年开展信贷资产证券化试点以来，年和年成功地发行了两单RMBS产品，分别是中国建设银行发起的建元年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券和建元年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。因为国内资产证券化起步较晚，并且受到国外金融危机的不利影响，RMBS业务曾一度暂停。直到年，我国又重新发行了第三单RMBS产品——中国邮政储蓄银行股份有限公司发起的邮元年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。此后，RMBS发行期数和发行总额迅速增长。
年全年发行了0期RMBS产品，远超过去11年发行的总数。年，RMBS发行规模在年增长.46%的基础上再度增长了33.93%。近年来，RMBS发行金额在信贷资产证券化总发行金额的比重也在不断上升，年，RMBS总发行规模为39.43亿元，占比8.1%；年，RMBS发行规模为1,.57亿元，占比35.73%，RMBS已经成为银行间信贷资产证券化的重要组成部分。
RMBS的基础资产分析1、RMBS基础资产的特点与其他类型的信贷资产证券化相比，RMBS基础资产主要有分散性高、剩余期限长、信用质量较好、抵质押率高和同质化程度高等特点。RMBS平均入池笔数为18,04.71笔，基础资产分散性程度远高于其他类型的信贷证券化产品，单笔贷款未偿本金不超过未偿本金总额1%，单笔贷款违约对资产池的影响不大。
RMBS基础资产的贷款剩余期限较长。已发行的产品中贷款加权平均剩余期限为19.6个月，宏观环境对其影响程度较大，一般情况下，期限越长，借款人所面临的外部风险也越大，其违约的可能性也越高，住房贷款一般采取浮动利率计息方式，期限越长，市场利率的波动对入池资产的影响也就越不确定。
RMBS基础资产的抵质押率较高。个人住房抵押贷款都有所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押。抵质押率越高，回收率一般越高，借款人一旦出现违约，银行或者公积金管理中心可以通过对抵质押物的处理来挽回损失。
RMBS基础资产信用质量较好。一般来看，个人住房抵押贷款的不良率远低于其他贷款，故个人住房抵押贷款属于银行的优质贷款，其固有的低风险也使其贷款利率一般低于其他贷款的利率。
RMBS基础资产同质化程度高。个人住房抵押贷款的合同条款比较相似，抵押贷款的同质化程度较高，这使得住房抵押贷款成为较好的证券化基础资产，对其进行分析时可以不必逐笔分析，而是根据历史数据和一些定性因素建立历史违约模型，从而评估其基础资产的信用风险。
、商业性RMBS与公积金RMBS区别RMBS主要在银行间市场发行，发起机构主要分为商业性银行和各地住房公积金管理中心。截止目前，银行间市场一共发行7期商业性RMBS和7期公积金RMBS。公积金RMBS与商业性RMBS的基础资产都具有分散性高、剩余期限长和同质化程度高等特点。但公积金RMBS与商业性RMBS相比，也具有以下区别：
（1）住房公积金贷款逾期率更低。公积金发放住房贷款程序相对普通商业性住房贷款更为复杂，其要求也更加严格，且对贷款额度有上限要求；同时，借款人的公积金缴纳额对贷款余额有一定的覆盖作用，因此，公积金RMBS逾期率一般低于商业性RMBS的逾期率。
（）住房公积金贷款提前还款率较低。住房公积金贷款的贷款利率一般低于商业性住房贷款，故借款人提前还款意愿不强，一般情况下，住房公积金贷款提前还款率低于商业性住房贷款提前还款率。
（3）公积金RMBS基础资产地区集中度更高，区域特征更明显。公积金贷款的借款人一般是用来购买当地住房，故入池贷款一般会集中在同一个城市，地区集中度一般高于商业性住房贷款，公积金住房贷款带有很强的区域特征。因此分析公积金贷款的风险时，需
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