年1月20日，中国人民银行公布新一期贷款市场报价利率(LPR)。
1年期LPR为3.7%，较上一期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上一期下调5个基点。
图片来自中国人民银行网站
和我们房贷息息相关的LPR你真的了解吗？它和房贷到底是什么关系呢？本次降息会有什么影响？频频提及的房产税，真的要来了吗？
一、LPR产生的背景
很多朋友第一次听到LPR的说法，应该是在或者年了，年12月28日，央行的一则存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的公告牵动了无数买房者的心。
根据央行公告，于年3月1日，金融机构应与贷款客户协商将利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成或固定利率。
1、旧规下的贷款利率确定方式
旧规下，贷款利率是基于贷款基准利率上浮或下调来确定的。也就是：贷款利率=基准利率*（1+浮动比例），基准利率是由央行决定，而浮动比例决定因素有多个来源：
1）央行，央行可以自行决定某些贷款上浮或下调；
2）政策，比如在“房住不炒”的大背景下，房贷利率一般都是上浮；
3）商业银行，商行可以根据自身情况来决定，比如国有大行比小银行浮动比例高；
4）客户，银行可以根据客户的资质，抵押状况自行决定。
举例说明：张三年要买房，年五年以上的基准利率是4.9%，如果张三买的是首套房，张三所在城市对于首套房的政策是上浮10%，那么张三的房贷利率就是4.9%*（1+10%）=5.39%。
按照之前的政策，如果央行上调或者下调基准利率，那么张三的房贷利率就会跟着基准利率的变化而变化，这里要注意的是，在张三与银行签订了贷款协议之后，浮动比例保持固定，所以张三的房贷利率就是基准利率的1.1倍或者1.2倍。
2、利率双轨制
有的朋友会问，这样的房贷利率确定方式简单好记，为什么要转换成LPR呢？这就不得不提到我国利率的双轨制了，我国的利率分为市场利率和政策利率。
市场利率：市场对资金的需求决定的利率，央行向商业银行通过MLF(中期借贷便利)投放资金，同时，商业银行将自己的抵押物抵押给央行，在MLF到期后，商业银行要连本带息地还给央行，央行可以通过MLF的数额和利率来决定投放市场的资金量。这种通过市场化的调控手段决定的利率就是市场利率。
政策利率：政策利率指的就是基准利率，是商业银行要借给个人或者企业要锚定的利率，这个利率也是由央行决定的。商业银行可以根据个人或者企业的资质，抵押情况来决定上浮的点位。
3、利率并轨制的意义
在市场利率和政策利率的双轨制下，就存在了货币政策传导不畅的问题，尤其是面向实体企业的时候。
比如：如果央行想向市场注入更多的流动性，可以降低MLF的利率，从而让更多的资金流入商业银行，但如果在基准利率不变的情况下，小微企业融资成本仍然居高不下。
所以，取消利率双轨制就是大势所趋，既有利于我国的金融资源配置，又有利于与国际金融市场接轨。
二、什么是LPR?
在这样的背景下，就出现了LPR——贷款基础利率。贷款基础利率和贷款基准利率虽然差别只有一个字，但是区别还是相当的大。
1、LPR的定价方式
取消基准利率，在MLF的基础上加点就形成了LPR（贷款基础利率）,这样后期政府需要调控市场，只需要调控MLF利率就可以。MLF的利率是由央行决定的，而加点是由商业银行决定的。
LPR的定价就交给了18家商业银行每月报值，去掉最高值和最低值，再取均值，这样更加市场化。
算术平均的计算方式使得18家银行不论规模大小都对LPR有同等影响力。这样，LPR利率就取决于市场供需的关系，从而可以使我国的贷款利率更加市场化。
目前，LPR利率报价是一月一次，每月20日公布。LPR一年期主要针对企业，五年期主要是房贷。
2、LPR新规下的贷款利率
房贷利率的计算公式为：房贷利率=LPR+政策加点+商行加点。
其中，政策加点指的是在房住不炒基础上，一般会上浮利率；商行加点，是说商行与个人或企业签订合同时根据资质或抵押进行的一个加点。而政策加点与商行加点在签订合同时就已经确定不会更改了。
因此，未来LPR的走势就是影响存量和增量房贷用户的关键因素。
长期来看，当国家发展到一定程度，利率下行是大趋势，欧美发达国家要么是负利率，要么利率维持在1%-2%，LPR的报价机制肯定是要逐步对接国际利率市场的，所以长期来说，对于贷款人来说是利好。
3、LPR报价行与发布时间调整有何深意
年1月19日，中国人民银行发布LPR报价行及发布时间调整公告，内容如下。
为了提高LPR报价行报价质量，中国人民银行指导利率自律机制对场内外LPR报价行进行了考核，根据考核结果调整了LPR报价行。
公告将LPR发布时间从过去的每月20日上午9:30发布调整为9:15。类似调整，看似常规，实际有深意。
从此前1月18日国新办发布会内容看，央行副行长提出了“充足发力、精准发力和靠前发力”三个原则。换句话说，积极及时向市场释放明确信号，成为当前金融监管部门
2.若5年期LPR大幅下调，可能再度催生一二线城市地产泡沫，导致三四线城市虹吸效应扩大，加剧地产市场分化，房地产长期系统性风险可能再度提升。
3.小幅降息的同时重启高成本的MLF投放基础货币而规避短期连续降准，这种情况下若大幅下调5年期LPR，商业银行存贷款利差收缩可能拖累银行利润，冲击商业银行未来的资本充足率缓冲垫，不利于长期信用扩张能力建设。
但总的来说，不管LPR下调多少，对于贷款人来说都是利好。
3、多地下调房贷利率，放款加速背后的信号
大家都知道，年下半年以来，楼市调控非常严厉，房贷利率也出现明显上调，银行放款速度明显放慢。对于普通购房者来说，银行批贷难，放贷时间遥遥无期。
好在楼市趋于稳定后，年12月3日，银保监会表示：现阶段要重点满足首套房，改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款。
到了年1月初，上海地区部分银行按揭贷款放款提速明显，房贷利率暂保持平稳，首套房、二套房利率分别为5%、5.7%左右。
年1月20日央行发布下调LPR以后，一二线城市国有大行开始调整房贷利率，部分银行房贷利率跌破5%，部分地区首套房利率最低降至4.9%，多数银行表示贷款额度相对宽松，可做到“批完就贷”。
随着信贷环境逐渐改善，不少热点城市楼市的成交量出现了回暖迹象，例如北京、深圳二手房市场的成交量均出现连续7个月下降后的首次回升。
这次5年期LPR下调给房产市场带来阵阵暖风，市场情绪在“降息”等利好声下被带动了起来，大家纷纷讨论，房地产的春天就要到来了。
四、房产税
说到了房地产的未来走势，除了与降息等金融政策息息相关外，还有一个影响房价的另一个重要因素，也是大家非常关心的一个话题——房地产税。
年，房地产税的开展又重新提上了日程，年12月13日，中国人大网公布了两份房地产税改革试点相关文件，引发了公众对于房地产税的进一步
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