来源：中国经营报
本报记者郝亚娟张漫游上海北京报道
近段时间，在经历房贷利率“打折”之后，“要不要提前还房贷”的话题逐渐引起人们的 易居研究发布的全国居民购房杠杆率研究月报指出，年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，已创下年三季度以来的历史最低值。
《中国经营报》记者采访了解到，房地产升值预期降低和理财收益整体下降是提前还贷行为的主要原因。
分析指出，随着货币政策更趋稳健，预计房贷利率后续仍有下降空间。对于现金流较为充裕的房贷居民而言，提前偿还贷款意味着贷款总量会有所减少，能够缓解总体偿贷压力。而对于现金储备比较紧张的还贷者，则有可能导致短期资金紧缺，购房者需做好综合、全面的考虑。
节省房贷利息
张诺（化名）是近期提前还房贷人群中的一员。他告诉记者：“今年以来，无论是我持有的理财产品还是市场上的其他产品，收益波动都比较大，破净的也不少，考虑把手中的房贷先还了。”
谈及这一现象，IPG（环业投资集团）首席经济学家柏文喜认为：“背后的原因是经济下行压力下收入预期下滑和投资机会减少。”
根据央行的《年二季度金融机构贷款投向统计报告》，年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，增速比上年末低4.3个百分点；上半年增加2.18万亿元，同比少增2.39万亿元。
相应的，今年以来，全国居民购房杠杆率连续下降。易居研究院分析，主要原因是今年上半年个人住房贷款余额新增额下降过快，且降幅超过全国一、二手房成交总额。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍称，今年上半年，我国住户贷款余额同比少增，主要是住房贷款少增1.94万亿元。“有的热点城市，今年新增个人住房贷款在下降。提前还的、到期的贷款，比新放出去的贷款要多。”
同策研究院研究总监宋红卫向记者分析道：“尽管我们调低了房贷利率，但是从绝对水平来看，房贷利率水平在国际上仍然处于较高水平。如30年万元的按揭贷款，本息合计约万元，其实利息的额度压力还是存在的。原来在房价上涨及经济增长的情况下，购房者比较 “理论上，假设原来万元商业住房个人贷款，每年按6%的偿还利率计算，不算本金偿付的话，每年利息支出为30万元。如果今年提前偿还万元，则意味着未来每年需要支付的利息支出为24万元，每年节省6万元，再乘以偿还贷款的年限，应该说确实节省了一笔不菲的开支。”植信投资研究院资深研究员马泓向记者举例分析。
“从投资收益的角度，当前投资银行理财产品的收益率仅在3%~4%的水平，普遍低于房贷利率，这与往年8%左右较高的理财产品收益率有很大的区别，已经无法完全覆盖房贷利息支出。因此，部分有一定投资基础的购房者选择先把部分房贷提前偿还。”马泓表示。
值得一提的是，近期坊间流传“向银行申请‘提前还贷’却被告知预约流程复杂、额度不够、收取补偿金”等内容。但据记者了解，按照合同约定，实际操作中并不存在此类问题。
某银行总行人士告诉记者：“从法律角度来看，贷款合同对客户申请提前还贷并未有硬性规定。客户在提出提前还贷申请后，从提出到更换、再到落地通常需要一个月的周期。具体在执行层面，部分网点员工向客户解释不到位，引起客户的误解。”他还提到，针对提前还款，房贷合同上均有规范性表述，一切都按照合同执行。
该不该提前还贷？
根据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，年7月贝壳研究院监测的个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个基点和2个基点。
随着货币政策更趋稳健，业内人士预计，房贷利率后续仍有下降空间。
8月1日，央行召开下半年工作会议提出，稳健的货币政策实施力度进一步加大，引导公开市场7天期逆回购操作利率、中期借贷便利利率、1年期和5年期以上贷款市场报价利率适度下行，建立存款利率市场化调整机制。
中信证券方面认为，5月份，5年期LPR报价下调15bps，且央行将首套房按揭利率下限从LPR降为LPR减20bps。在此背景下，二季度全国平均房贷利率快速下降。6月全国平均房贷利率为4.62%，较3月大幅下降87bps，已经接近上一轮房贷利率的低点，即年9月的4.52%，预计后续房贷利率仍有下降空间。
面对房贷利率下降的预期，对于贷款人而言，是否要提前归还房贷？
宋红卫认为，从购房者方面看，提前还贷可降低未来的还贷压力，但也增加了家庭短期内的现金压力；从银行方面看，按揭贷款是银行最优质的一块收益产品，集中提前还贷的话，银行的收益会下降，但是银行的可贷额度会增加，对于银行拓展更多的购房者贷款有一定帮助。
“如果购房者本身闲置资金比较多，提前偿还的贷款规模对其本身日常开支没有太大影响，提前还贷应该说是不错的选择，既可以减轻日常负债压力，又节省长期利息支出。而对于本身现金储备比较紧张的人，如果用一笔规模不小的现金提前偿还房贷，尽管长期来看确实节省了不小的开支，但却造成短期手头资金紧缺，甚至还要通过其他方式再度增加新的贷款，那就得不偿失了。此外，部分贷款合同中对于提前还贷，可能还有支付补偿金或违约金的约定内容。因此，购房者需要提前做好综合、全面的考虑。”马泓如是说。
谈及各家银行对提前还款的政策和收费情况，高级经济师曹磊告诉记者，对于补偿金和违约金的收取，一般在贷款合同中会有条款约定，若双方在贷款之前就对合同条款进行了签字确认，则该条款在法律上是合理且合法有效的。
曹磊进一步解释称，根据民法典中“意思自治”的原则，双方只需是在平等自愿的要求上进行的条款约定，且不违反法律及相关政策的要求，则意思有效。目前，国家政策层面及行业监管层面并不禁止相关的违约金和补偿金的收取，其中一方未按照合同约定履行合同义务，那么理应对于违约的行为承担相应的责任。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，银行规范收取提前还款补偿金，也说明近期一些银行的提前还款现象或有所增加，这是需要注意的一个房贷新现象。
“过去，银行征收1%补偿金或违约金的情况，主要是针对一年内多次提前偿还贷款、偿还不足3年就提前偿还贷款等类型，有一定的限定标准。目前，各类提前还贷的行为都有可能要征收1%的违约金，这说明补偿金或违约金政策是偏严的。”严跃进分析。
严跃进建议，银行要充分认识到购房者提前还贷的心理，部分是考虑到还款压力想提前偿还，以减少后续的利息开支；部分是希望提前还贷进而把房产做抵押，进而获得成本更低的贷款；部分则是近期有闲余资金，投资别的理财领域会觉得不划算。银行要对此类提前还贷的动机有充分的认识，以便更好提供金融服务。
李宇嘉预测，为了降低月供、提振楼市预期，5年期LPR还会下降，房贷利率也会进一步下降，存量房贷提前偿还的可能性将逐渐增大。
易居研究院预计，随着三季度全国住宅成交量温和复苏，以及下半年个人住房贷款余额新增额大概率小幅复苏，下半年全国居民购房杠杆率还将继续下行，但趋势放缓。长期来看，为了行业良性、健康发展，房地产信贷温和收缩是本轮行业供给侧改革的必然趋势，住户部门杠杆率将在行业发展新模式逐渐稳定后缓慢下行。
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