一、引言
不动产投资信托基金（REITs）以发行收益凭证的方式募集投资者的资金用于投资不动产，是一种新兴的资产证券化金融产品。REITs通过专业机构对不动产进行日常经营管理，不动产产生的现金流收入以派息的方式分配给投资人，使投资人能够得到长期稳定的定期收益。同时，投资人还享有不动产的增值收益，可以通过将持有份额在二级市场的交易实现变现获利。
我国的REITs起步较晚，在前期政策引导下，市场上已经出现了中信启航、前海万科等一批类REITs（非公募）产品，为标准版REITs的推行做好了铺垫。年4月26日，中国证监会、国家发展改革委共同发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔〕40号），标志着我国基础设施领域公募REITs试点正式起步，具有划时代意义。在此背景下，本文分析基础设施公募REITs试点的重大意义，讨论其面临的税收问题并给出合理建议。
二、基础设施公募REITs试点的特点
（一）试点项目限定在基础设施领域
REITs起源于房地产领域，国内学术文献中的REITs经常被直接翻译为“房地产投资信托基金”。长期以来，基础设施领域由于规模大、投资周期长而流动性低、收益率不高，对资本的吸引力较差。本次试点明确将项目类别限制在基础设施领域（包括传统的基础设施和新兴基础设施两类），将住宅和酒店、商场、写字楼等房地产项目排除在外。
政策安排主要基于四点考虑：一是REITs试点作为我国深化体制改革工作的一部分，示范成功尤为重要，因此先将试点范围圈定在基础设施领域，可以降低“摸着石头过河”的风险，进而实现REITs的“顺利过河”，待试点成功后再逐步拓展其应用领域和自身发展模式。二是REITs试点暂时排除房地产项目，是贯彻“房住不炒”的重要理念，防止资金涌入房地产行业再次造成房价高涨。三是在化解债务风险的目标下，地方政府用于投资基础设施的资金不足，而基础设施仍是中小城市、西部地区、农村地区的短板，在这个领域仍有大量补短板的需求，因此相比房地产项目更加需要资金支持。四是虽然基础设施本身收益不高，但是对基础设施的投资却可以达到较好的收益率。
（二）采用“公募基金+ABS”结构
目前我国《公司法》对公司设立、股份转让、利润分配等方面规定不适于REITs的日常运作，而《证券法》对公司股票发行上市有严格规制，致使公司股权型REITs与现行IPO制度难以区分，因此REITs试点无法采用公司股权型结构。契约型基金模式在我国现有制度和实践基础上，推行难度较小、成本相对较低，是适宜REITs试点的可行模式，但《证券投资基金法》未对公募基金直接投资于项目公司股权作出明确规定。考虑到资产证券化制度已较为成熟，试点确定了采用“公募基金+ABS”为主体的多层架构。公募基金具有一定的节税优势，根据现行财税政策，公募基金在市场上获取的投资收益和给投资者的分红均可免征所得税。但是多层架构加大了管理协调难度，还会带来更高的中介费以及重复征税，进而造成REITs总体收益降低，影响投资者的积极性。
（三）坚持权益型导向
从投资对象的资金性质可以将REITs分为权益型、抵押型以及混合型三类。权益型REITs通过穿透直接持有底层不动产权益，是基础资产的真实交易，原始权益人实现资产会计出表，降低资产负债率，REITs投资人获得资产的租金收益及增值收益。抵押型REITs资产不真实出售，原始权益人通过抵押其所持有的不动产设立基金，该基金投资或发行抵押贷款或抵押贷款支持证券，REITs投资人的收益是抵押贷款产生的利息，资产没有出表。混合型REITs则兼具二者特性。国际上，REITs起步于抵押型，经过多年发展后权益型REITs占据了90%左右的市场份额，成为当下的主流。试点通知明确REITs试点“坚持权益型导向”，意即原始权益人要进行基础设施项目的真实出售，进而优化其财务结构；机构投资人特别是公众投资人获得基础资产的真实权益和稳定收益，开拓了投资基础设施的渠道。
三、基础设施公募REITs的税收问题与政策建议
（一）基础设施公募REITs的税收问题
在试点推出之前，市场上已经有很多关于类REITs的产品。基础设施公募REITs在结构上相当于在资产支持计划外再对接一个公募基金，由投资人认购、实现发行，形成“投资人-公募基金-资产支持计划-SPV-基础设施资产-付费者”的链条，其中SPV（特殊目的实体，也即项目公司）是基础设施项目的责任主体，也是公募基金的收购对象，起到关键性作用。基础设施公募REITs面临的税收问题主要是由于多层结构导致的重复征税的问题。
（1）设立环节。REITs设立环节是原始权益人把基础设施资产通过交割和过户转移到项目公司，然后再由REITs收购项目公司的%股权而持有不动产的过程。所涉税项主要有增值税（9%或5%）、附加税费（12%）、土地增值税（0%~60%）、印花税（0.05%）、契税（%~5%）、企业所得税（25%）等。
（2）运营环节。REITs运营环节主要是不动产运营和派发红利的过程，由项目公司将基础设施产生的收益通过资产支持计划派发给公募金再分配给投资人。根据现有财税规定，项目公司派发收益前，需要先缴纳企业所得税（25%）和增值税（9%或者5%），可减少了可分配收益。另外，对比上市公司向公募基金派息的税收规定，如果资产支持计划对公募基金分配收益时如果也被界定为股息、利息，可能需要基金管理人代扣代缴个人所得税的问题，如此将进一步降低REITs的收益率。
（）二级市场交易环节。投资者在二级市场出售RETIs份额，个人投资者免缴增值税和所得税，但机构投资者需要对增值部分交纳企业所得税（25%）。
（4）退出环节。虽然目前基础设施公募REITs项目刚刚临近落地，离封闭运营年的期限还有相当长的时间，但就目前税收规定，可预计REITs退出的时候仍会面临与设立环节相同的增值税（9%或5%）、附加税费（12%）、土地增值税（0%~60%）、印花税（0.05%）、契税（%~5%）、企业所得税（25%）等税种，使得REITs封闭运营的整体利润减少，收益率降低。
（二）给予REITs收税优惠政策的原因
（1）目前实务界已经在采用各种避税方法，方法过于复杂。在REITs设立环节，专业税务筹划公司帮助原始权益人通过一些合理的税收筹划方式，可以部分降低上述税负，比如根据财税〔〕6号、财税〔〕17号、财税〔〕57号等文件，通过企业重组的办法将资产交易变成股权交易（具体做法是先将整体资产注入项目公司、原始权益人再将股权让渡给项目公司），可以免征增值税、土地增值税和契税。而对于企业所得税而言，由于政策要求项目公司股权和经营12个月内不发生变化，因此无法短期内实现REITs对项目公司的收购，因此税负将依然存在，只能争取适当递延。在运营环节，专业税务筹划公司帮助企业通过构建“股+债”结构，将收入所得和利息合并为同一个主体，实现收入和支出的抵扣，形成“税盾”。但是，让实务界用如此复杂的方法避税不利于REITs市场的良性培育，也是对人力物力的浪费，不如直接基于合理税收规定和税收优惠，让企业将更多精力用于项目运营。
（2）已有基础设施建设和运营的税收优惠较多。REITs设立的要义之一就是促进基础设施建设。鉴于基础设施投资时间长、收益低但正向外部性强、对国家和地方发展都很重要，国家现有规定已有很多税收优惠来促进基础设施发展。比如，在企业所得税方面，《企业所得税法》第二十七条第（二）项：从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得可以免征、减征企业所得税；财政部、国家税务总局等四部委公告年第60号规定：对符合条件的从事污染防治的第三方企业减按15%的税率征收企业所得税。在增值税方面，财政部、国家税务总局公告年第67号规定：对饮水工程运营管理单位向农村居民提供生活用水取得的自来水销售收入，免征增值税。在土地使用税方面，财政部、国家税务总局公告年第16号规定：对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
（）成熟REITs市场国家的税收扶持力度较大。美国作为REITs最早的发起国家和占全球市场份额最大的国家，自20世纪60年代的《房地产投资信托法案》到年后的《REITs现代化法》共经历了多次法律和收税优惠调整，对REITs的发展产生了显著影响[]。目前美国的税收优惠规定主要是：REITs收益的90%以上用于分红免征所得税，剩余部分缴纳企业所得税；如果投资机构持有REITs满5年则转让时产生的收入免征所得税。日本作为亚洲第一、世界第二大REITs市场，税收优惠规定主要是：REITs收益的90%以上用于分红免征所得税，投资者持有REITs不满5年适用9%所得税率，超过5年适用20%所得税率。新加坡作为亚洲第二大REITs市场，虽然未对REITs专项立法，但是优惠力度也很大，主要是：设立项目公司转移不动产时免征印花税，REITs收益的90%以上用于分红免征所得税，个人投资者的分红收益和交易免征所得税，境外投资者适用10%的税率。法国的税收优惠规定主要是：符合要求的租金收入和资本利得均免税。西班牙和比利时分别实行0税率和免税。此外，英国、德国、加拿大、澳大利亚均有不同程度的税收优惠来促进本国REITs市场发展。综合参照上述国际经验，给予基础设施公募REITs合理的税收优惠，鼓励新生金融产品的发展，提高市场接受程度，促进试点成功。
（三）REITs税收优惠的建议
为了更好地促进REITs市场建立和发展，国家发展改革委、中国证监会应联合财政部和国家税务总局共同制定基础设施公募REITs的税收政策，原则上首先应致力于对基础设施公募REITs不重复征税，也即在导管理论的指导下进行合理征税；根据试点推进情况对REITs给予鼓励性的税收优惠，提高REITs收益，增进其发展动力。
（1）免除设立环节的土地增值税，并放宽享受企业范畴。参照财税〔〕57号文件规定“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”。建议税收政策将原始权益人把基础设施资产转移到项目公司的过程，视为企业资产重组股权转让，免征土地增值税；同时将不以房地产为主营业务但持有房地产资产的优质基础设施企业视为非房地产企业，允许这些企业也享受免征土地增值税的政策。另外，根据财税〔〕7号等文件，还可以适当免除项目公司契税等其他税费。
（2）递延原始权益人保留REITs份额部分的缴税时限，并将投资人持有时间与税率挂钩。试点通知要求原始权益人在发行REITs后保留至少20%的份额，其中持有20%及以内的部分保留时间至少为5年，持有20%以上的部分保留时间不少于年。也即虽然基础设施资产从原始权益人让渡给项目公司并被REITs收购完成了一次真实出售，按照现有税收规定应该缴纳全部交易数额的所得税，但是由于原始权益人仍保留了一定量的REITs基金份额，建议按实质重于形式的原则，对待原始权益人保留份额的部分，允许递延至份额处置的时候再缴纳企业所得税。同时，建议将原始权益人和投资人持有REITs的时间与税率进行反阶梯式挂钩，即持有时间越长设置越低的阶梯税率，鼓励投资人长期持有REITs，减少投机情况发生。
（）免除运营环节的项目公司企业所得税，或适当放宽债资比限制。对REITs取得的收益，针对在项目公司层面征收企业所得税和投资者征收所得税存在双重征税的问题，建议免除中间环节税收即项目公司企业所得税，只对投资者（受益人）进行征税，反之亦可。如果上述免税政策不好实现，也可以通过适当放宽项目公司债资比的方式（目前除金融机构外的公司债资比最高为2：1），帮助“股+债”模式的项目公司通过资产支持计划向公募基金派发红利时，可以用更多的债务还款抵扣当年企业所得税缴纳基数，在一定程度上缓解双重征税的问题。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlff/5826.html
