上周，个体工商户邓老板接到银行客户经理的电话，邀请他办理个体工商户抵押贷款。银行客户经理说，目前个体工商户抵押贷款（即小微企业房产抵押贷款）年利率仅3.85%，十分优惠。
接完这个电话，邓老板就在思考一个问题。小微企业房产抵押贷款年利率仅3.85%，而他的住房按揭贷款年利率却是5.88%，两者相差2.03%。
如果将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款，万元的贷款1年就能省下元利息。如果是5年，就能省下10万元。这个事情太值得做了。
但邓老板心里又在徘徊：将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款到底行不行？会遇到什么问题？如何操作？
从目前来看，将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款，主要考虑3个方面的问题。然后，根据所考虑的问题，综合分析将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款所存在的几种风险。
01经济上是否划算
经济上是否划算，是将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款首要考虑的问题。如果经济上不划算，谁都不会吃饱饭没事干地去做这事。
那么，从经济上来看，将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款是绝对划算的。假设，万元的住房按揭贷款，年利率为5.88%，如果改为年利率仅3.85%的小微企业房产抵押贷款，那么1年就能省下元利息。如果是50万元的房贷，置换成房抵贷，1年可省下元。
万元×（5.88%－3.85%）＝元
50万元×（5.88%－3.85%）＝元
现在赚钱不容易，1年能省下1万、2万的，也挺好的。
如果小微企业房产抵押贷款持续5年，万元能省下10万元，那么省下的也不是一笔小钱了。
02操作上是否便利
向银行贷款不仅要花费时间，也要花费精力。如果一项事件做起来很麻烦，尽管做这件事情可以为自己带来许多好处，也会有许多人不愿意做。
因此，在考虑要不要将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款时，操作上是否便利，也是要重点考虑的问题。如果操作上不便利，为了省上一二万元，却花费了大量的时间和精力，也可能是不划算的。这其中的注意事项在《教你轻松掌握银行个人贷款》一书中有详细的解说。
那么，住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款要如何操作呢？从目前的银行规定来看，至少要做如下几个事项：
1.做好咨询工作
向银行咨询一下，以你目前的条件，是否符合办理小微企业房产抵押贷款。这一点十分重要，如果忽视了这一点，等住房按揭贷款结清了之后，才发现自己不符合办理小微企业房产抵押贷款的条件，那就惨了。
2.还清住房按揭贷款
弄清楚了“自己具备办理小微企业房产抵押贷款的条件”之后，就要还清住房按揭贷款。如果自己有闲钱，还清房贷是件容易的事。如果自己的钱不足够还清房贷，那么就要筹钱。
如果要筹钱，要先考虑筹钱的成本问题。如果为了筹钱还贷，花费了上万元，甚至是更多的成本，那就要仔细盘算一下是否划算了。
3.办理小微企业房产抵押贷款
从目前多家银行公布的流程来看，办理小微企业房产抵押贷款并不是件麻烦的事。其中，涉及到房产的评估、房产的抵押等手续。办理这些手续并不难，基本上都有银行的客户经理陪同。而且，评估费用、抵押登记费用、保险费都由银行出钱，客户不用出一分钱。
03政策上是否可行
考虑完上述的“经济上是否划算”和“操作上是否便利”两个事项之后，接下来就要认真对照一下“政策上是否可行”的问题。考虑“政策上是否可行”问题，就要分析两种贷款的不同之处。
一、两种贷款有何不同
1.贷款的性质不同
住房按揭贷款是一款面对个人的贷款品种，小微企业房产抵押贷款是面对小微企业的一款经营性贷款。两者在性质上是不同的。
2.贷款的用途不同
贷款的性质不同，就决定了贷款的用途也不同。住房按揭贷款的用途是购房，而小微企业房产抵押贷款类似于大中型企业的流动资金贷款，其资金是供个体工商户在经营中使用的。
3.办理的条件不同
只要是购房，在征信、收入等条件符合银行规定的情况下，就可以办理住房按揭贷款。可见，住房按揭贷款的对象很广泛。但小微企业房产抵押贷款并不是面对所有个人客户的，而是有经营商店的个体工商户，贷款对象相对更为狭窄。
4.还款的方式不同
对于住房按揭贷款的还款方式，大家都比较熟悉了，它是每月还款的（也就是平常所说的“月供”），还款金额中包括贷款本金和利息。小微企业房产抵押贷款的还款方式是“先息后本”，即每月支付利息，本金每年归还一次或是贷款到期后一次性还本。
5.贷款期限不同
从目前来看，小微企业房产抵押贷款的期限大致分为2种：一种是3年，一种是10年期的。但住房按揭贷款的期限，根据房龄、借款人的年龄、月收入等因素来确定贷款年限，最长可为30年。
6.贷款额度不同
住房按揭贷款的贷款额度大小不等，少则可贷十几万元，多者可高达几百万元。但小微企业房产抵押贷款的额度，虽然在政策上最高可贷0万元，但在实际的操作中，绝大多数的个体户贷款额度在万元以内。
即便抵押的房产价值很大，但贷款额度会受制个体户经营的品种和范围，许多类型的个体经营范围支撑不了上百万元的经营性贷款。关于过些贷款知识，在《教你轻松掌握银行个人贷款》一书中有详细的解说。
二、房贷置换成小微企业房抵贷要考虑的风险
1.贷款用途的规范风险
如果将个体工商户抵押贷款资金不是用在个体经营上，而是将资金挪作他用，是存在信贷资金被银行强制收回的风险。虽然目前银行对于个体工商户抵押贷款资金用途不是审查的很严格，但不并能保证今后的审核不严格。
一旦银行发现贷款资金不符合用途，银行就是提前收回个体工商户抵押贷款资金。这可能会造成个体户资金周转的困难。
2.每年归还一次本金的风险
有不少银行的个体工商户抵押贷款，虽然是每月只支付贷款利息，但要求每年于贷款到期之日要归还贷款本金，然后再重新支用。例如，一些银行推出的10年期限的个体工商户抵押贷款，给的是10年的授信额度，贷款需要每年归还一次，再支用。
这其中会发生筹集还款资金的“过桥”等费用。如果个体户不能于每年的贷款到期日筹到还款资金，就会造成贷款逾期的麻烦和抵押房产被处置的风险。而且，还可能发生贷款还清后，不能“续贷”（再贷款）的情况。
3.政策发生改变的风险
目前，国家在大力推行普惠金融，而且在新冠病毒肺炎期间加大对小微企业的支持力度，所以才会有年利率3.85%的优惠。但这个利率优惠政策能不能在多年以后还持续，就很难说了。或许多年以后，个体工商户抵押贷款的年利率也提升到5.88%，那么一切都白费劲了。
此外，当多年以后经济发展活跃了，银行也可能根据国家政策，减弱对个体工商户的支持力度，从严审批个体工商户抵押贷款，许多人或许就不能“续贷”了。
这些情况以及更多的银行贷款知识，在《教你轻松掌握银行个人贷款》一书中有详细的介绍，希望贷款顺利的朋友，可以借鉴使用书中介绍的贷款方法和技巧。
教你轻松掌握银行个人贷款京东月销量好评率98%无理由退换京东配送官方店￥40.3购买《教你轻松掌握银行个人贷款》封面4.公积金不能盘活使用的弊端
目前，有缴交住房公积金的个体户，可以提供住房公积金来归还住房按揭贷款。如果将住房按揭贷款置换成个体工商户房产抵押贷款，那么将不用使用住房公积金来归还个体工商户房产抵押贷款，就不能盘活公积金了。
上述提及的3点风险和1个弊端，在决定将将住房按揭贷款置换成小微企业房产抵押贷款时，要充分考虑周全，以便能在充分享受3.85%低利率的同时，不给今后留下隐患。
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