来源：第一财经
风险不容忽视。
国内存贷利率普遍下行，部分房主提前还房贷的意愿强烈，甚至打起了用更低成本的贷款“置换”房贷的主意，这让善于包装的贷款中介“有机可乘”。
记者了解到，当下因为经营贷贷款利率普遍低于房贷，不少贷款中介会在推销业务过程中暗示其中“套利”的机会，也有购房者主动寻找相应操作渠道。这一模式在过去炒房客加杠杆炒房时曾“盛行一时”，甚至不少刚需购房者还会通过成本更高的消费贷补足首付款。
不过值得注意的是，这些都属于监管禁止的“资金违规进入楼市”的范畴，一旦被贷后追踪“识破”，不仅会被收回贷款还面临失信风险。另有法律人士对记者表示，如果其中借用空壳公司申请经营性贷款，还可能涉嫌欺诈贷款，银行人员若审核不审慎也会加大内部风险。
经营贷“置换”房贷有花招
三年前刚在北京买房的王强（化名）最近一直在和贷款中介打交道，希望在“少还房贷利息”的问题上找到合适的解决方案。因为相比利率不断走低的经营贷，他手中的房贷利率即使挂钩最新的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）也依然更高。
“现在比较划算的就是经营贷（置换）和（房屋）二次抵押贷款，但都需要名下有公司。”面对王强的咨询，一位贷款中介刘奥（化名）这样介绍。
以北京地区为例，上述两种经营贷的利率最低可以做到3.4%~3.6%，均分为10年期先息后本（前期压力较小）、20年期等额本息两种方式，相比当地首套房4.3%的房贷利率的确更低。从金额来看，二者贷款上限在房屋价值的60%~85%之间。
关于“房贷置换”，几家中介经理都表示最近“很多人在做这个”，他们在这方面也有很多操作经验。
根据刘奥介绍，所谓经营贷置换可以通过过桥资金垫资实现还清房贷后，继续还利率更低的经营贷；二次抵押则是直接将正在还按揭的房屋进行二次抵押，以经营用途申请一笔贷款。从正常的借款条件来看，二者均需要借款人名下有房+公司，其中二次抵押要求按揭偿还18个月以上。
结合王强等人的描述和记者咨询，所谓经营贷置换房贷一般需要以下流程：个人携带身份证、房本等资料去银行申请经营贷——中介补充材料——银行根据情况出具批贷函——个人（通过中介）找垫资公司还清按揭——房本解除抵押——银行经营贷放款——个人还清垫资并开始还经营贷。
相比之下，二次抵押的流程更为简单：个人申请二次抵押贷款——银行审核放款——个人拿资金还清按揭并开始偿还经营贷。
通俗理解，二者的区别主要在于：经营贷置换房贷流程更繁琐，而且成本和风险更高，中间涉及高成本的社会过桥资金；二次抵押流程更简单（一般需要借款万元以上），但因为资金名义上不能用于偿还房贷，所以需要一定的“掩护”。
这也是中介在其中的关键作用——一是帮助个人寻找借款申请需要的“壳公司”，二是寻找“掩盖”资金流水的第三方公司。以申请经营贷为例，王强了解到通过中介买断一家“壳公司”需要1万元左右。在接收经营贷款项方面，有中介人士向一位客户透露，有至少（与其单位合作的）上千家公司“专门用于收款”，以躲避银行的贷后追踪。
各方动机是什么？
事实上，这些中介人士最初找到王强以及其他“客户”的方式是电话营销，主要推销的是个人消费类贷款（利率更高），但因为疫情等原因导致大家消费投资观念趋于保守，这一业务的景气度也发生变化，从而带来一定业务压力。
尤其对于不少背负房贷的人来说，随着理财净值化转型进而收益率波动加大、股债市场下行导致基金收益不理想，加上年内银行定期存款和大额存单利率多次下调，市面上已经很难找到收益可以覆盖房贷成本的产品。
疫情的持续和反复也影响了不少人的收入及预期，个人提前偿还房贷、减少房贷成本的意愿有所提升。“现在主要是要攒钱、还钱，把家庭支出降下来”王强粗略算过一笔账，以其当前所剩万元左右房贷为例，按照当前利率水平，以经营贷置换房贷可以少还约70万元利息。
虽然王强并不知道自己的联系方式是如何泄露的，但他对中介已经从“排斥”进入“试探性咨询”阶段，而最近和他打交道的这些中介人士普遍自称与国内多数银行有合作，其中至少包括四大行。
“咨询和资料筛选，还有我们为您初步制定的贷款方案，是在我们这边，但真正的贷款流程是要到银行柜台办理的，这一点您放心。”另一位中介人士对王强承诺，一般单位类型的贷款中介是没有问题的，主要是接受银行（某支行）委托，但也有个人类型的中介主要与个别银行客户经理合作。
此前就有中介人士对记者介绍，因为银行对于部分资质较差或贷款金额较小的客户审核比较麻烦，为了拓展业务会选择与中介合作，让后者能够先一步帮其筛选小额贷款客户并进行资料归集、统一申请放款，从而在流程上更高效。尤为关键的是，经过帮助获客和包装服务，中介可以获得可观的中介费。王强接触的一家中介公司明确表示，其在客户端收取服务费的标准是贷款总额的1.5%。
事实上，这一模式在几年前曾是炒房客热衷的“杠杆”工具，但后来随着监管趋严，加上地产环境变化，这一套利模式逐渐式微。而疫情以来，政策对中小微企业的支持力度加大，相应贷款成本不断下行，这让很多中介甚至银行内部客户经理，与有相应需求的客户“一拍即合”。
这些风险不容忽视
虽然从利息成本来看的确很划算，但王强并没有付诸行动，因为这其中有很大的违规风险：一旦被银行追踪到资金用途不实，这笔贷款会被收回，而且还会影响个人征信。
资金违规流入楼市一直是监管重点打击的领域。近期各地银保监局开出的相关罚单密集，房地产贷款业务管理不规范、房地产授信业务管理不审慎、贷款支付管理与控制不到位，导致个人贷款资金违规流入房地产等是主要原因。
在近期罚单的其他案由中，个人经营贷款贷前调查不尽职，个人消费贷、经营贷违规流入房地产等也频繁出现，其中既涉及大行、股份行的地方分支机构，也有城商行、农商行。
根据记者从多个中介人士处咨询了解，一般银行会与中介签订相应协议，包括约定中介需要完成多少获客，银行需要为其设定“绿色通道”等。王强咨询过的一家规模较小中介机构的人士表示，可以为其找到比市面上经营贷利率更低的贷款，但贷款方主要是东北地区某村镇银行。
对于王强担心的银行贷后追踪问题，刘奥则明确表示不用担心，后续的事情交给他们（中介）就好。据记者了解，银行一般会在贷款发出后1个月或3个月内进行资金用途追踪，之后也会定期追踪，因此如果个人是在“买断壳公司”后申请经营贷，一般需要至少持有10年以上。也有中介人士表示，有些银行只追踪第一手，只要在借款1个月之后再用，大概率不会出问题。
尽管中介的介绍看起来“天衣无缝”，但并不代表没有风险。有法律人士对记者表示，这一违规操作过程中，除了个人面临贷款被收回、征信受影响，银行面临行政处罚外，如果是居民和中介联手造假申请经营贷，还涉嫌骗取贷款；如果串通银行内部职员，银行工作人员则涉嫌违规发放贷款罪，银行内部的系统风险也会大大增加。
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