高杉峻按：本文所论问题，牵涉较广，争议较大，我个人所持观点与本文作者并不相同。但一如「高杉LEGAL」发文惯例，不求唯一正确结论，但求促进有价值的深入讨论。也欢迎对此问题感兴趣的法律同行继续赐稿。
题问：按揭贷款购房人因楼盘烂尾而解除房屋买卖合同及借款合同，此后银行是否还有权要求购房人归还剩余按揭贷款？
楼盘烂尾，按揭贷款该谁还？
作者｜韦剑（上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人，）
一、问题的提出
年2月14日，嘉兴市中级人民法院在其官方网站上刊登了新闻稿《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商返还》，这则新闻在网络上被广泛传播。在当前房地产市场下行背景下，该新闻传递的司法立场引发银行界忧虑。
在我国截止目前的房地产销售实务中，开发商以预售方式销售商品房是绝对主流，而购房者中以按揭贷款方式购房者又占据很高比例。按揭贷款流程通常为：购房人与开发商签订商品房预售合同并办理预告登记，购房人向开发商支付首付款，购房人与银行签订抵押借款合同并办理商品房抵押预告登记，银行将发放给购房人的贷款直接支付给开发商，购房人按月向银行归还贷款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔〕7号）（以下简称《商品房买卖合同解释版》）第24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修正）（以下简称《商品房买卖合同解释版》）第20条、第21条第2款原封不动保留了前述规定。
从银行发放按揭贷款至开发商将标的房屋过户至购房人名下完成房屋买卖交易通常需要1-2年时间，若此期间因开发商资金问题出现楼盘烂尾，购房人以预售合同目的无法实现为由解除预售合同，并依据《商品房买卖合同解释版》）第24条（或《商品房买卖合同解释版》第20条）解除按揭贷款合同，此后购房人是否可依据《商品房买卖合同解释版》）第25条（或《商品房买卖合同解释版》第21条第2款）拒绝向银行归还剩余贷款本息？
二、实务中法院立场的转变
对于上述问题，在最高法院（）最高法民再号判决出炉之前，司法实务中法院比较主流的意见是：借款人是按揭贷款合同项下债务人，无论房屋预售合同是否被解除，银行都有权要求购房人归还贷款合同项下全部贷款。持此种观点的典型案例是最高法院（）最高法民终号（以下简称号案例）判决。在该案判决书中，最高法院认为：
“由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。”
出人意料的是，号案例判决后，最高法院对该案关联案件（）青民终号案启动了再审程序，提审该案，经审判委员会讨论后，于年12月3日作出了再审判决，更改了号案例关于借款合同解除后王忠诚是否需要向银行归还剩余贷款的意见。最高法院在号案例中认为：
“第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：‘……。’本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
……
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”
鉴于号案例的权威性，据笔者案例检索，在该案判决书于年1月7日在裁判文书网公布后，对于同类案件，绝大多数法院均参考该案例，判决借款合同解除后，借款人无需对银行承担剩余贷款还款责任，实务中法院对题述问题的原有主流意见被颠覆。嘉兴中院上述
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