一图胜千言。
先上图！
自身条件中分为四大类：人、工作、司法、抵押物；我们每个大类都讲下，从可变因素与不可变因素中，调整出最理想的产品。
很多人都觉得，自身条件是无法改变的，总想着找到牛的产品，反正房产都抵押给你了，最好是啥都不用再看了。首先这种想法就是错的，银行是做放贷生意，不是做不良资产生意；其次，是可以通过改变自身条件，来得到优秀的银行产品的，下面来一一解释：
一、人01年龄：不可变因素普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借，年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，父债子还。
还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。
02婚姻：可变因素我们遇到最多的就是，贷款人的配偶，出现了征信严重逾期问题，或者是名下的诉讼问题；所以从已婚的状态，转变成离异（需要特别注意，离婚协议需要明确产权，例：XXX市XXX路XX号XX室房产归XXX所有）。
离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移，高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰，都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期，这些资产都是难以处置的。
再说已婚：会考虑之前有几段婚史，财产清晰。已婚的配偶是否能知晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双方出面。虚假资料骗贷，10年起步。
不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。
还有一种情况，叫丧偶。如果没有遗嘱公证的话，这个涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。举例：某人在国外，或者另一人不配合。这个很难。
03征信：可变因素这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。
三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还的上，是否有逾期风险。
逾期，普遍要求近2年内不能连三累六（近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期），超了这么多家银行选择性就小了很多。处理起来比较棘手，但是也有机会。
查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。有2个原因，要么，借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷，信用卡，这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录。
银行正常是看两年内的逾期，所以可以随着时间的推移，将逾期推移到二年外；查询次数也是同理；贷款成数不高，负债都是不看的，成数高的可以沟通批复后归还
二、工作：可变因素公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英，某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，然后高风险行业等。01上班族只能办理消费抵押贷款，消费贷会比经营贷利息高，长期20年的都在5%左右，而且额度有上限；02企业主利息可做到3.85%，额度上限也可到万；上班族变成企业主是很容易的，过户一家公司；企业主变成上班族也容易，把公司过户给其他人，所以跟具自身合适的产品，可以提前规划。
03公司企业经营一般房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费（黄赌毒）所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求，也就是说，要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，有的，金额偏小，最高w，而且现在难批，要求资质相当高。
为了合规，银行要求真实经营，要企业下户的。一部分客户有执照未经营，一部分可以过户营业执照，相当部分要求过户满3个月。还有一部分，叫做实控，不详说。
实地经营，某些银行是要考察实地经营现场，评估收入流水情况的。
流水要求基本上覆盖贷款金额的1/2/3倍。
三、司法：不可变01被告交通事故、合同纠纷等只要结案即可，但是对于民间借贷这种经济案件，结案了也是会有影响的；02原告无需结清，也不影响。现在有少数银行，对原告是借贷纠纷，系统也无法通过。03涉诉/执行/借贷纠纷/失信人这个很好理解，你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行放在眼里？我们银行不信。部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷，这个属于信用信誉问题，您以前有不好的记录，现在查的到，我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟，至少您有很丰富纠纷经验。这类客户，抱歉，相当不欢迎。
所以，诚实守信，是做人立信根本。
四、抵押物：不可变因素01区域银行感兴趣的肯定是热点核心区域，资产好变现，比方说北京的某些远郊区县，金额不是很大，购买热度又不够。最终执行的话，法拍成数也很低，导致损失率更大。在银行业贷款不是很受欢迎。02房龄普遍要求25年以内。部分银行宽松，可以放宽到30年/40年。03产权性质热点是住宅，银行最爱。其他的，经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，不好办啊。按经济适用房管理的房产（二类经济适用房）央产房，补税后相关单位出具手续，可以正常操作，不过手续繁琐，比方说补税，比方说单位开具可上市交易证明，可抵押证明，原单位放弃优先回购权。中国土地使用有两种方式，出让，和划拨。出让，也就是开发商，建设单位买卖方式所得，交了税了，没问题。另一类是划拨，基本都是国家政策安排的房产，差点税费，所以，银行批贷的时候会适当做些降成处理。04共有情况房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有abcd四个人，那就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可以十几个人出面（存在非直系共借情况）。所以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。
05是否干净房/转单这个考虑的是之前有没有做过抵押，现在还有没有抵押，有的话就需要解一抵从新做一抵，或者说直接做二抵。还会考虑的问题是否上家正常还款，毕竟有些房产抵押也不上征信的，或者负债金额在企业征信上。包括是否展期，其中一种情况是先息后本的还款方式，最终还款日没有能力偿还本金。银行不会干图着你利息，你图人家本金的事。虽然你有房产抵押在银行，人家一样不希望你逾期，后期资产处置打折率很高的，亏得大。
任何一个贷款客户都会有各种各样的问题，你会大概知道自己哪有问题。有一个问题（非超硬难解的征信问题），那可能有10家银行都可以接受，但是你有2个问题3个问题，那作为你不是行业内比较懂的人，可选银行可就几乎不多了。
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