大家好,我是单敏,一个在广州边自己买房边帮客户买房的人。
我们一起买到会赚钱的家。
因为利息的调整和后续多套房可以通过挂牌(出售或者租赁)来减少家庭套数,做到套套都是首房首贷。
这几个利好调整后,我也要更新按揭贷款攻略。
本文分4个部分来给大家介绍广州的按揭贷款:
1.首付成数
2.贷款年限
3.贷款利率
4.还款方式
01
首付成数
广州纯商贷,无论多少套,无论你名下有没有按揭贷款(所有房子,包括广州和外地)。
你只要把你名下的广州房子挂牌出售或者租赁,就可以减少家庭名下套数。
全部挂牌后,你家庭名下房子套数就归“0”,这样操作后,你再做按揭贷款买房,你就变成第1套房子。也就是首房首贷。
具体操作指引,点击(或搜索):
《广州平以下住房套数核减操作指引》这样操作,你按揭就都按3成首付,利率3.85%执行。
当然如果你懒得操作,则按2套标准执行,首付4成,利率4.25%
低首付方案:
需要注意的是为了省税,如果你是首套,且要低首付的话,建议优先买满五唯一。
当然这些也都只是成本,如果有人卖便宜5%,但不是唯一,这时当然先买了再说。因为综合成本下来,还是便宜了。
如果买的是第二套,因为目前税局还是按照查册来定交税标准。也就目前挂牌减套数这事,在交税的事上是不认的。
在买第二套以上的房子时候,还是要用减税的技巧来减免。
真爱大法或者全款买下报低做经营贷。
当然估计税局应该会很快跟上政策。毕竟现在要的就是流动就是交易量。所有部门为了托市,都要尽最大努力去配合。
问个题外话,你认为到底什么是货币蓄水池呢?房子么?
更准确的说,是房子的交易才是货币的蓄水池。只有有足够量的交易,才能把货币更多的沉淀在房产里。
当然不理解这个的原理,可以直接忽略就好。我们要的是买房赚钱,就像你去驾校学开车,你学会开车就好,不用去研究汽车是怎么制造的。
不理解深度的经济学,也一样能用房子赚钱。
学会买房的方法,知道买什么样的房子能赚钱。
买上一套喜欢且能增值的自住房子,安心等它上涨就好。不用操太多心。
高首付方案:
并不是每个人都需要低首付,还有人短时间内还接受不了自己的房子是要有投资属性的。
又或者,对于借钱这事对于自己来说,打心里就不喜欢。
这时候我们可以给的方案就是,少贷少税。
现在纯商贷首付成数是3成,公积金首付成数是2成。
有个别银行是能够把两者结合,做成组合贷2成首付。
也就是你就算贷一样金额,你可以操作把价格填低来省税。
比如你都是要贷万,之前3成首付,你必须填.8万才能贷到这个数。
现在用成公积金,你2成首付,你填万,就可以贷到万了。
中间省了17.8万的基数。
因为公积金目前评估价拉高要求比较高,对比纯商贷能做到1-0.5成首付,公积金能做的范围是1.5-1成。所以对于贷款金额要求比较高的客户,就看要不要到极限了。
不要求极限,可以做组合贷,可以贷8.5-9成左右,具体需要和银行沟通。欢迎找我私聊咨询。
另外还有一种方案是,做低价格。
也就你万的房子,不要求贷7成万,只要贷万。
你只要把交易价调成万,这样理论上你就能按万的基数去交税了。
当然每个小区都有对应的最低报税价,一般情况是6折。
无论是按照你贷款金额算的,还是按最低报税价算的,两个公式底下,都能帮你把税压到极低。
这些都是需要在一线实操才懂的技巧。这些操作我们都用的很多。无论你是因为投资买的这套房,还是买了是为了自住这些技巧都能帮你拿到更好的结果。
如果你不懂也可以来找我这边来帮你落地,用专业帮你拿到更好的结果。
剩下一个方案,其实也是投资客的,但是是资金充裕的投资客。
不要求贷太高成数,比如只要成交价的7.5-8成,同时想要省税,那就直接用全款买下转经营贷。
可能会比按揭少贷1-1.5成,但如果你自己充裕没别的去处,可以考虑使用。而且因为你不用递交网签来办按揭,也就报税价能怎么低就怎么报。按能实现的最低来就好。
需要了解经营贷的朋友可点击:
《经营贷攻略》02
贷款年限
贷款的年限最长30年,
普通银行,主借人年龄+贷款年限≤65
部分银行,主借人年龄+贷款年限≤75
个别银行,主借人年龄+贷款年限≤85。
三个的区别是以你本身年龄+贷款的时间长度不超过后面的年限。
比如40岁的,可以在75年限的银行里贷足30年,但在65年限的银行,他就只能贷24年。
年限越短,还款压力越大。因为每月要还的本金变得很紧凑,本金金额变大了。
楼龄的话,也可以按年龄去换算,也是一样35年的楼龄+30年的贷款也是符合第一行的银行条件。
超过的话,就换银行。
不过也不是不可以沟通,银行现在对楼龄要求其实不高,一方面是银行不想要抵押的是过气的产品,如果你产品是有流动性的,还是比较多人喜欢的,银行也会接受。
另外一方面,如果你资质很优,还款能力很强,其实银行也愿意为你开更大的大门。
因为对于银行来说,他们要的是业务,而不是房子。
如果能证明你坏账可能性极低,他们才懒得管房子有多少楼龄呢。
也就房子的要求都可以放宽。
我们实操做过60年代的房子,按揭30年。
接力贷的贷款看担保的子女年龄,担保子女+贷款年限≤70,最长也可以30年。
成年大学生贷款年限可以做30年,有些银行只给做20年。这事其实可以沟通。
公积金的贷款年限最长也是30年,以前只有20年,现在优化了,可以做30年。
03
贷款利率
广州的银行贷款利率,目前是LPR±基点
5年期LPR是3.95%,按揭利率按LPR利率-10个BP,折算完是3.85%
按揭利率目前广州银行都统一了。
目前对于做哪个银行,反而不是重点。
需要
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