房产抵押贷款是通过将房产作为担保来获得贷款的一种方式。
如果借款人无法偿还贷款，贷款方有权处理这些房产以弥补损失。
在房产抵押贷款领域，我们经常听到“一抵”和“二抵”这两个术语，它们代表的是抵押权在房产上的优先级。
接下来，我们来详细探讨一下这两者之间的区别。
申请渠道的不同
一抵，即第一次抵押贷款，通常由大多数银行和非银行金融机构提供。由于这是房产的首次抵押，这种贷款被视为风险较低，获批的可能性较高，申请渠道也更为广泛。
二抵，即第二次抵押贷款，在申请渠道上则较为受限。许多银行对于二次抵押贷款持谨慎态度，认为其风险较高，少部分银行也积极参与，不过对各方面条件审核较为严格。二次抵押贷款意味着在同一房产上增加额外的债务，这无疑增加了贷款方的风险。因此，能够处理二抵的金融机构相对较少，通常限于特定的非银行金融机构或专门的贷款公司。
贷款额度的区别
在贷款额度方面，一抵和二抵有明显的差异。一次抵押贷款的额度通常基于房屋的评估价值，银行会根据某个比例（称为可贷成数）来确定贷款金额。这个比例因银行而异，但通常提供较高的贷款上限。
二次抵押贷款的额度计算更为复杂，不仅需要考虑房屋的评估价值和可贷成数，还必须扣除已经存在的一次抵押贷款本金余额。因此，二次抵押贷款的额度通常低于一次抵押贷款，因为它是在已有债务的基础上增加的。
利率的不同
就利率而言，二次抵押贷款的利率通常高于一次抵押贷款。这是因为二次抵押贷款的风险更高，因此贷款方需要更高的利率来补偿这种风险。目前，一次抵押贷款的利率在2.8%-3.5%左右，而二次抵押贷款的利率则在3.1%-4.6%左右。
债权偿还顺位的区别
当借款人无法偿还贷款导致房产被拍卖时，抵押债权的偿还顺位至关重要。
在这种情况下，一抵（第一次抵押贷款）债权人的偿还优先于二抵（第二次抵押贷款）债权人。具体来说，一抵债权人在房产销售所得中享有优先权，只有在满足一抵债权人的债权后，剩余的金额才会用于偿还二抵债权人。这意味着二抵相较于一抵承担了更高的风险。
例如，若房产估值万元但实际拍卖仅得万元，扣除相关费用后，实际可用于偿还债务的金额可能降至万元。在这种情况下，万元可能全部用于偿还一抵债权人，而二抵债权人可能一分钱都拿不到。
借款人看到的
从借款人的视角来看，不论选择一抵还是二抵贷款，都各有优缺点。一次抵押贷款因其较低的利率和较宽松的还款周期而受欢迎，但其贷款额度往往受到房产评估价值和借款人信用状况的限制。相对而言，二次抵押贷款虽然利率较高，但为已经有一抵贷款且仍需额外资金的借款人提供了额外的融资渠道。
二次抵押贷款办理流程
初步评估：借款人需通过网络提交房产证照片。银行或贷款机构将基于房产的信息进行初步评估，以确定其作为抵押品的适用性。
选择银行产品：根据借款人及其配偶的个人情况，匹配最适合的银行产品。
银行审批：借款人需提交户口本、结婚证（如适用）、营业执照（如适用）、公司公章、最新的征信报告以及银行流水账单。
查询现有贷款余额：查询当前贷款的剩余金额，为银行提供借款人的财务状况和评估依据。
最终评估：银行将进行最终评估，决定贷款金额和利率。
签订借款合同与抵押登记：完成审批后，借款人需签署借款合同，并在房产管理局办理抵押登记手续。
放款：抵押登记完成后，银行将向借款人放款。
究竟选择一次抵押贷款还是二次抵押贷款，完全取决于借款人的实际需求。
这包括了所需贷款的金额、贷款成本（即利率）、还款期限和借款人自身的财务状况等多方面的考量。
对于考虑使用二次抵押贷款的借款人来说，认识到这种贷款方式所带来的较高风险非常重要，因为一旦违约，借款人的财产将面临损失。
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