居民降低负债杠杆的意愿正在史无前例地爆发。
作为银行十分看重的优质中长期零售资产——房贷，正在面临着人为的提前到期。虽然提前偿还的占比因为限额管理等举措较为有限，对于银行资负管理的冲击也比较短时，可它确实将业界对今年银行优质零售生息资产获取难题的讨论，放到了一个热议的新高度。
存量房贷或呈小幅减少、新增房贷增长乏力、高定价消费信贷难觅……年，银行想要维持的“体面”息差，压力更大了。
优质中长期零售资产增速放缓不局限于这一波提前还房贷给银行资负管理带来的短时冲击，拉长观察区间并引入更广的涉房业务视野，会发现涉房类资产（即零售端的个人按揭贷款和对公端的地产商开发贷）早已收缩。
根据央行近五年金融机构投向数据，证券时报·券商中国记者测算后发现，年至年三年间，全国个人住房贷款余额占各项贷款比例均维持增长；然而年开始下跌，年的跌幅尤为明显。去年末该项余额为38.8万亿元，占比由前一年的19.89%跌至18.13%，迅速回落至接近年时的比例。房地产开发贷方面，最近五年的房地产开发贷占各项贷款比例则持续稳定下降，年末占各项贷款比例降至5.93%，余额约12.69万亿元。
作为优质中长期贷款，房贷的增速放缓甚至存量收缩，是导致近年来银行息差收窄的重要原因之一。绝大多数上市银行均不在三季报中披露涉房业务详情，唯一有据可查的两家银行是招行和平安银行。
以招行为例，截至年9月末，该行零售贷款3.16万亿元，较上年末增幅仅有5.89%。这个增幅同比放缓，招行列举了两个主要原因，其中居民个人住房贷款需求的减少就是首要因素（另一个是小微客户信贷需求偏弱）。证券时报·券商中国记者查阅其年三季报发现，截至年9月末，招行个人住房贷款余额为1.万亿，较年末的约1.万亿仅增长约.55亿元，且不良率由0.28%微增至0.29%。
而在对公涉房贷款一端，截至年9月末，招行对公房地产贷款余额.35亿元，较上年末减少89.42亿元；占比6.13%，下降0.65个百分点。
招行房地产业务的疲态也在另外的指标上有直观体现。截至年9月末，招行承担信用风险的表内房地产业务（即实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等，下同）余额合计.27亿元，较上年末下降7.38%；不承担信用风险的表外业务（理财资金出资、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具，下同）余额合计.03亿元，较上年末下降23.78%。
招行坦言：年1-9月，该行净利差2.3%，净利息收益率2.41%，同比分别下降9和7个基点，主要是受生息资产收益率同比下降的影响。
再以平安银行为例。零售端涉房业务方面，截至年9月末，该行个人房屋按揭及持证抵押贷款余额.6亿元，其中住房按揭贷款余额.43亿元，仅较上年末增长1.6%。而在年的前三季度，平安银行住房按揭贷款的同比增幅还高达12.2%。
对公涉房贷款方面，截至9月末该行对公房地产贷款余额.59亿元，仅较上年末增加50.36亿元，不良率0.72%。
平安银行更广义的表内和表外房地产业务口径呈现下降趋势。截至年9月末，平安银行承担信用风险的表内房地产业务余额合计.24亿元，较年末不是增幅放缓，而是真正减少了57.65亿元；不承担信用风险的表外房地产业务余额合计.59亿元，较上年末减少.27亿元。
平安银行去年前三季度的净利差（年化，下同）为2.7%，较上年末的2.74%下降4个基点；净息差为2.77%，较上年末的2.79%下降2个基点。
即便市场无法详细拆解每家银行的涉房业务最新规模趋势，但监管数据给了市场明确的定调——央行年四季度金融机构贷款投向统计报告显示：截至年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。
简而言之就是，房贷这块优质的中长期资产，从去年开始增长乏力。而背后的核心原因显而易见：国家统计局披露的数据显示，年商品房累计销售金额约为13.33万亿元，同比下降26.7%；商品房累计销售面积约13.58万平方米，同比下降24.3%。从房地产开发来看，年新开工面积跌幅达39.4%，全年施工面积、竣工面积均创下历史最大跌幅。
息差下行趋势愈发严峻房地产贷款的缓增加上高定价消费类贷款的失速，去年银行的息差表现可谓严峻。
以A股上市银行披露的年上半年净息差为例，证券时报·券商中国记者梳理数据后发现，42家上市银行中净息差同比缩减的有32家，同比收窄幅度在2BP至37BP之间；仅有8家保持增长，且多数银行增幅仅在10BP以内。到年第三季度，不少大中型银行的净息差又进一步收缩。
在房贷业务占比相对较高的国有大行和股份行中，年上半年，农行和邮储的净息差均收窄10BP，工行、建行和交行分别下滑9BP、4BP和2BP；而部分股份行的同比降幅更为猛烈，其中，民生银行、华夏银行同比降幅多达37BP，兴业银行、光大银行和中信银行降幅分别为17BP、14BP和10BP。根据东方证券研报数据，到年第三季度，工行、农行、交行和邮储4家大行，中信、民生、光大、浦发4家股份行的净息差环比进一步缩减。
需要注意的是，随着年LPR的多轮下调，住房按揭贷款的重新定价将在年产生实际影响。根据东方证券研报预计，按揭重新定价将在今年一季度产生较大扰动，去年LPR较大幅度的下行将直接影响年按揭贷款利息收入，进而影响银行净息差。与此同时，在实体信贷需求整体偏弱的背景下，后续贷款利率回升的概率也较小。去年至今，国务院多次会议指出，“进一步推动金融机构降低实际贷款利率，降低企业综合融资和个人消费信贷成本”。
“息差下行压力较大的提法”已经延续了好几年。“稳住”息差的组合拳通常是提升贷款收益+压降负债成本。但谈及年的息差管理，多名银行业人士直言“更不乐观”，主要原因有二：
首先资产端受市场利率下行、持续让利实体经济等因素影响，资产收益率下降。LPR阶梯状下调，年央行执行了2次LPR降息，（5月将5年期以上LPR利率由4.60%降至4.45%，8月又降至4.30%，共下调30bps；此外，8月还将1年期LPR从3.70%降至3.65%），LPR降息的结果在中长期贷款的重新定价中已经开始显现。
“今年我们的贷款定价本来存在下行压力，再加上房贷这一中长期优质资产增长乏力，息差（下行）压力很大。就我们行来说，主要在保证支持实体经济同时优化信贷投放结构，努力提高线上经营贷、消费贷等收益较高的、非按揭类零售贷款的占比。”一名大型股份行内部人士告诉证券时报·券商中国记者。
其次，客户对存款收益要求日渐提升，存款的财富属性越来越强。这从“开门红”期间，利率相对较高的大额存单异常火爆、额度靠抢的现状可见一斑。不少银行业人士预料今年存款的成本还将保持刚性甚至继续上行。
住房贷款未回暖下的信贷投放结构“优化资产负债业务组合”是稳息差的常规提法。
在证券时报·券商中国记者的采访中，优质负债获取的方式与往年差异不大。前述大型股份行人士告诉证券时报·券商中国记者，今年重点仍是要拓展结算性存款。具体做法包括但不限于：一是以大财富管理为抓手，获取客户在资产配置过程中的沉淀资金；二是通过投行、商行、私行联动，拓展企业结算账户；三是加强公私转化，基于对公往来撬动企业员工代发工资、代缴代收、财富管理、私人银行等零售业务；四是加强清算、托管、三方存管等低成本、稳定性强的同业存款拓展。
而“强政策”和“弱需求”的博弈或许仍将延续的今年，优质生息资产如何获取，成了业界更加高度
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