房，历来集广大人民群众万千宠爱于一身，是人民群众幸福感与归属感的重要来源。然而在商品房交易过程中往往会出现各种意料之外的情况，这些情况不仅让未来的业主闷闷不乐，也让开发商十分头疼。
很多买受人（业主）因资金情况突变无力偿还银行按揭贷款，开发商因对按揭贷款提供阶段性连带责任保证，导致公司账户被法院扣划买受人未偿还部分款项。而买受人出现断供往往又发生在还贷初期，故开发商代偿的金额往往不在少数。开发商代偿该笔费用后必然向买受人追偿，并且会要求解除与买受人的商品房买卖合同，撤销备案，收回房屋另售。因房地产市场总体上升趋势，开发商的这一做法仍可扩大利益，但是对于买受人而言，内心当然是拒绝的。但是从小张代理的诸多案件以及相关法院的判例来看，不同情况下法院的判决结果也是不同的，这些因素也直接影响您的房子是否会被收回。
开发商与消费者的爱恨纠葛来看两则案例：
名称：中铁公司诉李某商品房买卖合同纠纷案
诉求：①判决解除中铁公司与李某签署的《商品房买卖合同》并退回房屋；②判决李某清偿中铁公司因承担连带保证责任而向银行支付的全部费用；③判决李某支付逾期付款违约金70万元。
判决：①朱某偿还中铁公司承担连带保证责任的全部费用；②驳回第一项、第三项。
李某（乙方）于年与中铁公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及七个附件，约定乙方向甲方购买中铁公司商品房，该商品房总金额为万元。李某以按揭贷款方式付款，首期款万元自合同网上签订之日支付，剩余房款万元向中国工商银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同附件七《补充协议》第四条中甲方向乙方提示了选择按揭贷款的风险，双方约定：若乙方的按揭贷款申请未获批准或者银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的按揭贷款金额，乙方必须在收到甲方或银行的书面通知之日起5日内到甲方处变更为一次性付款或将差额部分一次性支付甲方，否则视为乙方逾期付款，每逾期一天，乙方按照按揭贷款总金额或者差额部分的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；乙方构成逾期付款行为并导致甲方解除合同的，乙方除向甲方支付本合同约定的逾期违约金外，还应向甲方支付房价款总额的20%作为违约金；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起15日内，在扣除乙方应向甲方承担的违约金及其他费用后，将乙方剩余房款不计息退还给乙方，房屋由甲方另行处置。
年11月，李某（借款人、抵押人）、工商银行（贷款人）与中铁公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》约定：贷款人同意向借款人发放个人一手住房购置贷款万元；借款人授权贷款人向中铁公司银行账号发放贷款，贷款期限为个月；贷款担保方式为抵押、保证；抵押人自愿以所购商品房向贷款人提供抵押担保，保证人对合同项下的全部贷款本息、利息、罚息、复利等承担阶段性连带保证责任，保证人在合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，到期的借款人的债务，免除保证责任。年11月，工商银行向中铁公司的账户发放贷款万元。但自年2月始，李某没有按时还款，工商银行催促无果，后中铁公司代为偿还。因涉案房屋现在仍备案登记在中铁公司名下。年10月，中铁公司向李某邮寄《解除商品房买卖合同的通知函》，通知李某在年10月底前履行对银行和中铁公司的付款义务，否则中铁公司于年11月1日起解除双方于年10月签署的《商品房买卖合同》。后李某未给答复，中铁公司诉至法院。
名称：亚太公司诉朱某商品房买卖合同纠纷案
诉求：①判决解除亚太公司与朱某签署的《商品房买卖合同》，朱某配合亚太公司办理撤销备案。②判决朱某向亚太公司支付赔偿金88万元。
判决：①解除朱某与亚太公司《商品房买卖合同》；②朱某协助亚太公司办理撤销备案手续；③朱某向亚太公司偿还代偿本金及利息88万元。
亚太公司与朱某于年9月签订《商品房买卖合同》，约定合同价款为万元。朱某于合同签订当日向亚太公司支付了首付款万元，余款70万元向招行银行办理按揭贷款。同日，双方还签订《补充协议》，协议第四条第2项约定：“因买受人未按贷款合同约定偿还贷款，使出卖人为贷款担保设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起15日内，将出卖人向银行支付的款项偿还出卖人。买受人到期不偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，并由买受人支付赔偿金。赔偿金计算方式为：本合同总房款的10%与承担保证责任款项之和……”后招商银行向被告发放贷款70万元。至年11月朱某逾期未归还本息，招商银行于年5月将朱某及亚太公司诉至法院。后亚太公司于履行了判决，向招商银行支付本金及利息72万元，向朱某追偿未果，向法院提起诉讼。
以上两个案例均是因买受人断供，开发商代为偿还剩余部分本息以及相关费用。往往买受人出现断供是在签署《商品房买卖合同》之后几年，因房价一直上涨，与交易之初相比已经产生较大增值。出于最大化维护自身利益的考虑，开发商优先选择收回房屋并按照《商品房买卖合同》退还买受人已交房款并要求违约赔偿。
以上两个相同类型案件的判决结果却有着天壤之别，究竟是何种原因呢？
大部分人购买商品房采用的是按揭贷款方式，在按揭买房过程中，我们常见的合同包括：开发商与买受人之间《商品房买卖合同》、《补充协议》
银行与买受人之间《个人一手住房贷款合同》、《贷款抵押合同》
开发商与银行《贷款保证合同》
首先需要明确的是，按揭贷款买房的三方主体各自之间的合同关系各不相同，在没有合同法第五十二条合同无效规定的情形下，应当认定合同的效力。在认定合同有效的基础上，应当明确买受人断供与买受人逾期付款是完全不同的概念。在按揭贷款买房模式下，自银行将贷款发放至开发商账户，买受人即履行完毕《商品房买卖合同》中约定的付款义务。因此开发商面对买受人断供要求买受人按照《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金承担赔偿责任的诉求无法得到法院支持。
从以上两个案例来看，开发商能否收回房屋要求赔偿的关键在于补充协议的约定。中铁公司未能实现关键诉求的原因在于补充协议对于买受人断供未做明确约定，而只是对未办理按揭贷款的应当及时补足全部购房款进行约定，进而只能将断供等同于逾期付款，试图通过混淆概念的方式达到索赔的目的。亚太公司在补充协议中明确约定因买受人未按贷款合同约定偿还贷款，使出卖人为贷款担保设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起15日内，将出卖人向银行支付的款项偿还出卖人。买受人到期不偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，并由买受人支付赔偿金。
在产生纠纷进入诉讼程序后，买受人往往会对补充协议的效力提出质疑，以补充协议未经房产登记部门备案/在签订补充协议时疏忽大意/被开发商营销团队诱导等作为抗辩理由，但以上抗辩均不会被法院采信，商品房交易中，房产登记部门备案并非合同的生效条件，补充协议在不具备合同法五十二条无效情形的情况下，双方当事人应当参照补充协议的约定承担违约责任。当然补充协议中开发商作为强势一方，买受人的违约责任设定往往过分高于造成的实际损失，进入诉讼程序后应当向法院主张调整。
因此业主在面临资金状况突变的确无法按时还贷的情形下，注意审查《商品房买卖合同》及《补充协议》，首先明确断供是否构成合同解除的前置条件（不同开发商对于断供问题补充协议条款的约定有所不同）。通常情况下，业主断供后至开发商起诉向业主要求追偿之日，各类诉讼程序经过的时间将近半年。此期间可以作为业主资金的周转期，业主应当与开发商保持沟通，积极履行还款义务，免增诉累。
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