61天房贷转抵押贷划算吗

抵押经营贷的年利率低至3.65%，比房贷还低。将房贷转为抵押经营贷节省利息不是更划算吗？划不划算要综合考虑，而不是只看利率。

综合考虑的要素有：

贷款期限、用途、额度、利率、还款方式、还款计划安排，过桥次数、过桥赎楼成本、贷款发放条件与支付方式，贷后管理要求、贷款中介服务费等

一、贷款期限：

按照《贷款通则》的规定：除了住房按揭贷款（房贷），最长贷款期限为30年，银行其它自营贷款期限最长不得超过10年，贷款超过10年期限要向人行报备。故现有的20年、30年贷款都是指授信期限，不是贷款期限。

授信就是授予信用，指银行授予客户在一定时期内（比如20年）一个信用额度。

贷款指发生了实际的资金借贷行为，即银行把资金划入借款人账户，资金发生了实际转移。

授信期限与贷款期限的区别：

授信期限是指银行承诺向借款人提供贷款产品的整个期间，在这个期间内可以随时提取贷款；而贷款期限则是在授信期限之内，贷款机构愿意提供给申请人的具体贷款产品的合同期限。

贷款期限是指从具体贷款产品的发放到约定的最后还款期限。

比如银行给我20年授信，就是承诺在未来20年，向我提供一个信用额度（即贷款产品），具体贷款产品的贷款期限最长不会超过10年。

假设贷款产品的贷款期限是5年，在20年内我可以随时动用这笔贷款，一旦放款，5年后贷款到期，就要归还本金。然后再与银行续签合同，最终累计贷款时间不能超过20年，也即合同反复续签最后不超过20年。

房贷的贷款期限是30年，经营抵押贷的贷款期限最长10年，即合同最长只签10年，只是按照20年或30年还款（分期或期还款），10年后经营抵押贷到期，要归还贷款本金（意味着过桥融资1次），然后再续签10年合同。

风险点在于贷款期限到期后，银行如果不续签或提高了贷款利率，那就很被动，再转贷其它的银行又得花费一大笔成本，而房贷没有这个顾虑，保守求稳的人就不要房贷转抵押贷了。

还款计划安排：

很多抵押贷要求每年还一次本金（比如5%），或每三五年还一次本金，这意味着要过桥融资每年一次或每三五年一次，总共要过桥多少次，综合的过桥成本是多少，都要全面计算。

即使不需要每年或每三五年还本金，三五年内不需要过桥，合同到期也可以重新续签，但三五年后，银行政策改变了无法续签，或者银行利率提高了怎么办？或因为自身原因无法续签怎么办？

银行通过贷款管理，在贷款发放后，会立即进行跟踪检查，监控贷款流向，检查贷款资金是否按合同中约定的用途使用，是否出现挪用情况，一旦发现改变贷款原定用途，挪用贷款或用银行贷款从事非法、违规交易的，银行有权单方决定停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款本息，贷款到期也不予续签。

又或者运气不好，遇到了全国或全行范围的专项检查，如排查挪用经营抵押贷用于买房，而自己没有按照借款合同约定用途使用贷款，挪用资金到非特定用途了。（没有截断取现，斩断资金流向）

或者自己在申请贷款时提供了虚假的申请资料或后续个人征信恶化、负债增加，导致贷款无法续签。

贷款中介服务费：

办理抵押经营贷的中介服务费在2%至6%，以3%计算，贷款万，中介费是9万。过桥赎楼成本：

按万5/天计算，一般需要15天左右。赎楼万，一天的费用是元，15天的费用是元。

计算利息的传统标准是：分、厘、毫。每十毫为一厘，每十厘为一分。年息几分表示百分之几，月息几厘表示千分之几，日息几毫表示万分之几。

短期过桥一般按日计息，每日万分之5，即日息5毫。

年利率一般按本金的百分比表示

月利率一般按本金的千分比表示

日利率一般按本金的万分比表示。

贷款有9个环节：

贷款申请—受理与调查—风险评价—贷款审批—合同签订—贷款发放—贷款支付—贷后管理—贷款回收与处置。

房贷转经营抵押贷，就是在房贷期间，先去银行提交贷款申请，贷款审批通过后，再去找过桥公司过桥赎楼，房产入押给新银行后，再进入贷款发放环节。

以房产作为抵押物的经营性贷款，也叫做抵押经营贷。今年疫情，国家支持中小企业融资，很多人用抵押贷，套取资金进入房市，获取巨大收益，深圳的银行做得较为大胆，只要你有房来抵押，至于你是不是真的经营不管了，因此买卖公司营业执照用于办理抵押经营贷的现象，层出不穷。房贷必须全部还清，然后抵押给银行，获取抵押经营贷款。但是房贷的偿还可以滞后，也就是不需要傻憨憨地先还清房贷，再去申请抵押经营贷。正确的顺序是，先去银行申请抵押经营贷，银行审批通过后，拿到银行的同意贷款通知书，然后凭着这个同贷书找资金过桥公司融资，把房贷欠款还清，从房贷银行解除抵押，然后再入押给办理经营抵押贷的银行，抵押贷的银行就放款了。注意一点：审批和放款是两个环节，任何抵押类贷款都可以先找银行申请，银行审批通过后，再去过桥融资把房产之前的房贷或者一押、二押还清，然后重新押给最新办理抵押贷款的银行。银行看到房产入押了，就会放款啦。过桥融资就是在短期资金和长期资金之间搭个桥梁，让融资人获得短期的过桥资金还清银行欠款，然后以干净无抵押的房产重新抵押给银行，获取10-30年的长期资金。过桥融资的成本是每天万6到0.1%

提前还款有无罚息：

住房按揭贷款还款不满3年一般会有罚息，经营抵押贷提前还款一般无罚息。

公证费：大概1千元

贷款用途：

经营抵押贷，贷款用途是经营，需要营业执照，一方面是为了保障还款来源，一方面响应国家号召支持实体经济。

没有营业执照就需要从他人转让获取，这个费用大概几千元，公务员之类名下不能有营业执照的，可以让他人做贷款主体，抵押自己的房子（如邮储银行）或者让开公司的朋友给自己开一个公司实际控制人的证明，这些人情债更是不可计量的成本。要么提前注册公司，维持一个公司一年以上也是一笔成本。

还款方式：

最好的还款方式当然是先息后本，中间不用还本，到期归还本金。但是很多经营抵押贷会要求每年或每三五年还一次本金，增大了还款压力，同时意味着要过桥融资，增大了摩擦成本，本想转贷省利息，反而多花了费用，即使不用中途还本金，抵押贷大多按照等额本息还款，虽然分最长期还款，但还款压力还是比房贷30年分期还款的压力要大。

贷款金额：

房贷转抵押贷除了利率较低，还能将房产升值的空间通过抵押贷变现出来，但如果需要的资金不多，房产空间也不大，就用个三五年，那么可以不用赎楼，直接做银行的二押获取贷款（不推荐机构二押如犁胺普惠）或者直接办理低息的信用贷款，都不用抵押了。

在抵押担保中，抵押物价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，只要有空间有余额，可以二押甚至三押多押。

如果是债务重组，用期限更长、利率更低、还款方式更优、额度更大的经营抵押贷来替换原先相对劣质的经营抵押贷款，同时转贷后节省的总利息低于转贷的总成本，那么肯定转贷。

总之，是否房贷转经营抵押贷，要根据个人情况综合考虑。