近期房地产行业持续萎靡，相继有知名开发商陷入经营危机。对于购房人来说，通过按揭贷款购买的房屋一旦成为烂尾楼，不但无法实现购房目的，反而要继续负担沉重的还贷压力。对于烂尾楼盘，购房人能否采取法律途径解决按揭贷款问题？本期文章我们来看这样一起案例。
01典型案例链接
1、案件基础信息
招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行、许余征等金融借款合同纠纷二审
裁判机构：浙江省嘉兴市中级人民法院
裁判时间：年8月2日
2.裁判要旨
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，应由开发商承担剩余贷款的还款责任。
3.案件概览
（1）年4月23日
购房人与开发商签订《浙江省商品房买卖合同》，购买案涉房屋，同时约定房款支付方式为首付款+按揭贷款模式。
（2）年4月29日、年6月18日
年4月29日，因购房所需，购房人与招行南湖支行签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称“借款合同”）一份，向招行南湖支行申请借款万元。年6月18日招行南湖支行向购房人发放了贷款，购房人将贷款用于支付房款。
（3）年6月5日、年8月18日
浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理开发商破产清算，指定浙江子城律师事务所担任破产管理人，管理人于年8月18日书面通知购房人，因案涉房屋所在楼盘未竣工验收，房屋也不符合交付条件，合同无法继续履行，双方间合同解除。购房人确认解除商品房买卖合同，并向管理人申报了对开发商的债权，招行南湖支行也向管理人申报了债权。
（4）年10月1日、年3月2日
购房人自年10月1日起未按时足额归还贷款本息，截至年3月2日，结欠招行南湖支行借款本金.77元、利息（含逾期利息、罚息等）.96元。
其后，招行南湖支行诉至法院要求购房人偿还相应款项，购房人反诉招行南湖支行要求确认合同解除，并要求南湖支行返还购房人已付贷款本息合计.16元。
4.法院观点
庭审中双方一致同意解除借款合同，故本案争议焦点为，借款合同解除后，剩余未清偿借款本息是否应由购房人清偿，以及借款期内已还款项招行南湖支行是否应当返还。
一审法院认为：借款合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。而该合同第53条也以加黑加粗字体载明，有关免除贷款人义务及增加借款人义务的条款均已向借款人、抵押人及保证人进行了提示和说明，借款人、抵押人及保证人已明确全面理解相关条款含义。故应认定为招行南湖支行已就该合同的格式条款向购房人履行了提示、说明义务，对双方具有约束力。根据上述合同约定，无论购房人与开发商的商品房买卖合同是否解除，均不影响该合同的效力，许余征、张宏云作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。
购房人主张银行只能向开发商主张债权、购房人不必继续还款以及要求招行南湖支行退还已还本息款项的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，该条款规定为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款规定的是开发商在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾，购房人的相关主张缺乏依据。
其后购房人提起上诉，并撤回了反诉部分的上诉请求。
二审法院认为：案件争议焦点为借款合同解除后购房人应否承担剩余贷款的还款责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。购房人与开发商间的商品房买卖合同履行过程中，开发商因进入破产清算程序而无法向购房人交付房屋，致使商品房买卖合同解除，购房人据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，开发商应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了购房人的责任，该条款对购房人不具有拘束力。故招行南湖支行提出的由购房人归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。
02案例启示
本案购房人最终没有承担按揭还款责任，其关键在于《商品房买卖合同》已经解除，进而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定。除本案外，最高院（）最高法民再号也持有类似观点，认为《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
当然，实践中购房人遇到的情形多种多样，如果购房合同与贷款合同均没有解除，购房人可通过将开发商和银行同时列为被告，向人民法院提起诉讼，请求一并解除《购房合同》和《贷款合同》（此种操作存在一定的程序障碍，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条之精神，实践中存在将两份合同合并审理的案例，例如（）粤01民终号、）陕04民终号）。除了解除合同这样的方式，对于烂尾楼，购房人也可主张继续履行合同，通过集体诉讼确定权利后将楼盘盘活，同样不失为一种解决问题的方法。
作者
朴正焕
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