今天的文章，想给大家提一个醒。
01高利率之痛！
今年房贷利率降得有点猛。
年初时，首套房主流房贷利率为5.3%，二套房主流房贷利率5.6%；现在已经降为：首套房4.1%，二套房4.9%。
更有甚者，去年甚至有贷款利率超过6%的。
我们以首套房贷款万、30年计算，贷款利率5.3%的时候，每月还款元，总利息万；4.1%的时候，每月还款元，总利息74万。
每月差元，总利息差26万，这不是普通人能够接受的。
以前买房的人，仅在房贷利率一方面就被割了韭菜，更何况房价还在下降或者不涨。
所以，坊间一直有着给存量房贷打折的呼吁，而上一次经济困难的年，就对存量房贷打了7折：
存量房贷打折，相当于让银行吐出吃进嘴里的肉，本身具有很大的困难；另一方面，贷款者和银行签了合同，银行不给存量房贷打折，合理合法。
但我国的楼市是政策市，打不打折，都是一纸文件的事。
可高利率的“苦主”等不起啊，这种“存量房贷打折”的事虚无缥缈，于是有些人就打起了“歪招”。
02房贷置换风险重重！
房贷利率偏高，那能不能转成其他利率低的贷款呢？
今年上半年以来，我经常收到中介发来的“房贷置换”消息，乍一看让人眼前一亮：还有这种好事？
我通过了解，发现目前可转的贷款主要是经营贷、抵押贷，这两种贷款利率普遍在3+%，并可以大额贷款，是房贷置换的主力。
消费贷因为额度有限，并不能置换房贷。
有这么大的好事，是否可行呢？答案是，风险大于投入，不可取。
以经营贷为例，我们来看看操作步骤：
第一步，自己或者向中介公司借“过桥资金”先把房贷结清；第二步，通过中介“包装”成经营者，“包装”资料包括“营业执照”“经营流水”等使其符合经营贷申请条件，然后拿房本向银行申请经营贷。
首先，这个过程中你就需要向中介交手续费、过桥资金利息等，算下来至少需要花两三万。
其次，经营贷的期限一般是三年、五年，最长十年。
你想想，同样是贷款万，3-10年还清和30年还清，每月的还款额是不一样的，3-10年的月还款额要远高于30年，即使3-10年的利率很低。所以，你通过房贷置换想减轻还贷压力，实际是把压力远远放大了，这不是一般人能承受起的。
还是以万、30年计算，房贷利率5.3%的时候，每月还款元；若万贷款5年还清，即使利率低到3.5%，每月的还款额也达到元，会压死人的。即使是那种平时只还利率、到期一把还清本金的经营贷，普通人依然玩不起。
现在还有银行推出20年期限的经营贷，但其中一个要求是，你每3年就要还清贷款，然后重新贷款，也就是行业说的循环贷。
这个过程中，你就要反复交手续费、过桥资金利息，每次都是好几万。其中，若中介公司发生变故，或者银行不给你贷款了，你就得自己付清全额贷款。
其实，房贷置换的风险远不止以上多花一些钱那么简单。
年楼市红火的时候，国家曾发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，这个文件现在仍有效，也就是说，房贷置换经营贷、抵押贷、消费贷是违规的。
今年楼市萧条，所以没有发生银行抽贷的事；去年可是有很多城市实施了抽贷，发现经营贷等违规进入房地产，就要收回已经发放的全额贷款，买房者需要自己去找钱补上大坑，这对于普通人来说无疑是灭顶之灾。
来年或者后年楼市回暖了，可能就会重新查经营贷等违规使用，到时候操作房贷置换的人该如之奈何？
到时候你要是一把还不上上百万的经营贷等贷款，就可能面临房子被拍卖的局面。
最严重的是，根据《刑法》第一百七十五条规定，“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”
买房者、中介、银行共同操作的这种房贷置换可能构成“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，不但征信受影响，还有可能面临刑责。
基于以上几点，我个人不建议房贷置换为经营贷、抵押贷等。
03买房者该怎么办？
小道不可取，我们就只能走正大光明的道路了。
目前，青岛的高利率买房者可以走以下几种道路：
一是符合条件的可以等年底推出的商转公。青岛已经多次放出今年底推出商转公的消息，已经可以说是石锤。
公积金的贷款利率已经降为3.1%，相对商贷具有非常大的竞争力。
不过，目前已经确认家庭拥有多套房、组合贷、烂尾楼这三种情况不能商转公。
二是提前还款。既然银行不给降息，那就提前还款降低还款压力，减少利息支出，这是今年很多买房者的一致做法。
不过，现在银行已经在想各种方法阻止大家提前还房贷了，有需求的还是应该尽早进行。
三是置换房子。房贷置换违规，房子置换却合法。
你可以真的卖了房子，再重新买房享受低利率；也可以把房子卖给亲人，再以低利率房贷买回来，不过你得有还清贷款全额的能力，也要承受交易过程中的税费。
尤为关键的是，青岛二手房两年限售，把房子长期放在亲人名下，就怕出现纠纷。
四是等存量房贷打折。目前存量房贷打折的呼吁很多，也许会真得实行。
法治时代，合法合规最重要，只有大道才能走得长远。如果你合法合规的途径降低不了房贷利率，那就老老实实的还贷吧。
努力搬砖还贷，虽然累，却也是穷人的宿命。
#青岛#
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