贷款买房合同无效的,银行能否对销售的房屋

开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。案情介绍年8月29日，甲银行与陈某、乙公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》（以下简称《贷款合同》），约定陈某向甲银行借款37万元用于购房。陈某以所购预售房屋作为抵押物提供担保，乙公司作为阶段性连带保证人在《贷款合同》上盖章。《贷款合同》签订后，甲银行和陈某办理了预购商品房抵押预告登记手续，甲银行于同日发放贷款。年12月28日，法院受理陈某诉乙公司商品房预售合同纠纷案件，甲银行作为第三人参加诉讼，法院认为，陈某和乙公司以签订商品房预售合同的合法形式，掩盖乙公司套取银行贷款的非法目的，属无效合同。法院判决确认陈某与乙公司签订的《上海市商品房预售合同》无效；陈某归还甲银行借款本金及利息。因陈某一直未归还借款，甲银行遂以陈某与乙公司之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，贷款合同一并解除为由，起诉至法院请求判令：陈某和乙公司连带清偿借款本金,.26元及利息；陈某与乙公司共同承担律师费15,元；甲银行在抵押物处分时享有优先受偿权；乙公司对陈某的所有债务承担保证责任。原告诉称年8月29日，其与两被告签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份，约定：被告陈某向其借款人民币37万元(以下币种均为人民币)，用于购买坐落于上海市青浦区某小区室房屋，被告乙公司承担连带责任。合同签订后，原告按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，故请求判令被告陈某偿付自年3月20日起至年6月20日的利息．86元以及自年6月21日起至实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算)；被告乙公司连带清偿借款本金．26元，偿付合同期内利息和逾期利息．86元(暂计至年6月20日)及自年6月21日起至实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算)；两被告偿付原告律师代理费15元；原告在抵押物处分时享有优先受偿权，不足部分由两被告连带清偿。被告辩称乙公司称，法院生效判决已经明确其与被告陈某签订的《商品房预售合同》无效，故系争《个人贷款合同(抵押、保证)》也无效，乙公司不应承担保证责任；且乙公司已经向陈某返还房款，无需再向甲银行还款。故请求驳回甲银行对其的全部诉讼请求。陈某未作答辩。一审裁判理由和结果原告甲银行与被告乙公司、陈某签订的《个人贷款合同(抵押、保证)》是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。由于贷款合同被判令解除后，陈某未履行生效判决规定的还款义务，根据合同约定，甲银行有权行使抵押权。乙公司作为保证人也应承担相应的保证责任。甲银行为本案支付的律师代理费为5元，根据合同约定，此款应由陈某偿付，乙公司承担保证责任。对甲银行主张的其他律师代理费，因非本案支出的费用，故不予支持。由于甲银行的债权既有保证又有物的担保，故乙公司对物的担保以外的债权承担保证责任。鉴于借款合同的有效性已在前述作了认定，故保证合同有效，乙公司仍应承担保证责任。陈某经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。综上，一审法院于年5月30日作出判决：一、陈某应于判决生效之日起十日内偿付甲银行律师代理费5元；二、如陈某未履行()青民三(民)初字第**号民事判决确定的归还借款本金．26元(年6月21日后的利息按合同规定计算)以及本判决第一条确定的律师费5元，甲银行可以与抵押人陈某协议，以坐落于上海市青浦区某小区室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人陈某所有，不足部分由陈某清偿；三、在陈某提供的抵押物不足以清偿全部债务时，由乙公司对不足部分债务承担连带清偿责任。乙公司承担保证责任后，有权向陈某追偿。甲银行、乙公司均不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审裁判结果上海市第二中级人民法院于年10月26日作出判决：一、维持上海市青浦区人民法院()青民二(商)初字第**号民事判决第一项；二、撤销上海市青浦区人民法院()青民二(商)初字第**号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人陈某应于本判决生效之日起十日内支付上诉人甲银行股份有限公司上海青浦支行自年3月30日起至年6月20日止的期内利息及逾期利息计人民币．01元以及自年6月21日起至实际清偿完毕日止的逾期利息(以本金人民币．26元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30％计收)；四、上诉人乙房地产有限公司应连带清偿被上诉人陈某借款本金人民币．26元，截至年6月20日止的期内利息及逾期利息计人民币．86元以及自年6月21日起至实际清偿完毕日止的逾期利息(以本金人民币．26元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30％计收)；五、上诉人乙房地产有限公司对本判决第一项陈某的给付义务承担连带清偿责任；六、驳回上诉人甲银行股份有限公司上海青浦支行其他诉讼请求；七、驳回上诉人乙房地产有限公司的上诉请求。二审法院裁判理由本案二审的争议焦点是：一、上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权；二、上诉人东鹤公司在本案中是否承担法律责任；三、光大银行主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持。一、关于第一个争议焦点，二审法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。二、关于第二个争议焦点，二审法院认为，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条的规定，东鹤公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同，现主合同虽被解除，在东鹤公司与光大银行未在保证合同中另有约定的情况下，保证人东鹤公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，上诉人光大银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即上诉人东鹤公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非光大银行造成，而是东鹤公司与被上诉人陈某恶意串通，以商品房买卖为名，行东鹤公司融资之实，损害了光大银行的利益，危及银行贷款安全，陈某与东鹤公司具有明显过错。因此，东鹤公司应对陈某因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于东鹤公司承担连带清偿责任之后与陈某之间的权利义务关系，双方可能另行存在约定，东鹤公司可与陈某另行解决，本案中不予处理追偿权问题。三、关于第三个争议焦点，二审法院认为，上诉人光大银行在本案中对被上诉人陈某的利息主张与另案生效判决存在部分期间的重叠，故本案对光大银行向陈某主张的利息中，计算重复部分不予支持，本案中陈某应付的利息应自年3月30日起算。对于光大银行主张的律师费，其作为第三人申请参加另案诉讼的审理，由此产生的律师费不能在本案中予以主张。至于光大银行主张因本案保证合同诉讼所产生的律师费，一审法院已阐明了支持的理由，并无不当。律师总结本案是一起涉及抵押贷款中银行如何维护债权的典型案例。预售商品房抵押担保方式现已广泛应用于预售商品房之中。由于贷款发放时，商品房尚未竣工交付，通常无法办理抵押登记，只能办理预告登记。其后，当抵押登记因法律障碍无法实现时，银行以预告登记为依据要求行使抵押权的诉请，就会面临巨大的法律障碍，对此，银行应有充分的防范风险的安排。银行可通过第三方人保、物保的债权担保方式降低债权清偿风险，本案中乙房产公司提供的阶段性连带保证即为降低银行的收贷风险而作出。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。在抵押权登记顺利实现之前，根据《物权法》规定，银行取得的仅是保障将来实现抵押登记的权利，而非现实的抵押权。开发商提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且该期限届满条件的未成就并非银行造成，而是由买受人与开发商的原因所致。故开发商仍应向银行承担保证责任。开发商在承担连带清偿责任后，银行应撤销所涉房屋的预告抵押登记。

转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/7844.html