实践中，金融机构在发放贷款时通常会要求债务人提供相应担保并对担保物进行核查。不动产因其具有价值较大、不易毁损、以登记作为物权变动生效要件等特性，成为最具担保性的物品之一。但是金融机构办理不动产抵押贷款业务时，如未尽必要的审慎核查义务，是否仍然可以善意取得抵押权？今天让我们通过两个案例来了解一下。
裁判案例
程欣、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等
申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书
最高人民法院（）最高法民终88号
案件事实
年6月13日，程欣与华骏公司签订《商品房买卖合同》，约定程欣认购华骏公司开发的位于广州市天河区××路××号××层××号车位，认购价为38万元。年9月2日，嘉华园物业公司出具了车位交付使用证明。
年7月4日，原甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇支行（以下简称甘肃银行兴陇支行）与华骏公司签订编号为07120000的《最高额抵押合同》，约定将华骏公司位于广州市天河区的房屋及车位为广州百嘉信集团有限公司（以下简称百嘉信公司）在甘肃银行兴陇支行办理授信业务，在本金不超过元，总额不超过元的限额内提供最高额抵押担保。华骏公司位于天河区××路××号××号车位，面积为11.33㎡，产权证号为粤（）广州市不动产权第0××8号。该车位属于上述最高额抵押担保的范围。
另，甘肃银行兴陇支行与百嘉信公司、华骏公司、广州金骏置业有限公司（以下简称金骏公司）、梁勤、梁娜、曾伟光借款合同纠纷一案，一审法院审理过程中，甘肃银行兴陇支行向一审法院提出保全申请，一审法院作出（）甘民初号民事裁定，并于年11月21日向广州市国土资源和规划委员会送达（）甘执保号协助执行通知书，依法查封了上述民事裁定附件所列财产，其中包括案涉车位。
年12月27日，甘肃银行股份有限公司下发《关于兰州市兴陇支行并入兰州市中央广场支行管理的通知》，内容为：“兰州市中央广场支行：总行党委决定将兰州市兴陇支行并入兰州市中央广场支行管理……”
一审法院（）甘民初号民事判决生效后，甘肃银行中央广场支行向一审法院申请执行，一审法院指定兰州铁路运输中级人民法院强制执行。执行过程中，程欣提出执行异议，一审法院于年3月30日作出（）甘执异07号执行裁定，裁定中止对登记在华骏公司名下位于广州市天河区××路××号××号车位的执行。
一审法院认为
根据已生效法律文书，甘肃银行中央广场支行对诉争执行标的物享有抵押权，其就抵押财产依法享有优先受偿权。
二审法院认为
甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务。案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在华骏公司名下，但甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。根据甘肃银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置”。甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以致甘肃银行中央广场支行的抵押权与程欣在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。
判决结果
一审法院裁判：
一审法院对甘肃银行中央广场支行的诉讼请求予以支持。
二审法院裁判：
一、撤销甘肃省高级人民法院（）甘民初26号民事判决；
二、驳回甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行的诉讼请求。
裁判案例
周丽梅、哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行等
所有权确认纠纷民事二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院（）辽01民终号
案件事实
原告艾圣鹏母亲薛静系被告薛泰妹妹。被告薛泰与被告周丽梅系夫妻关系。
被告薛泰与原告父母多年有经济往来，因被告经营缺乏资金予以出售其名下房产。年7月1日，原告父亲艾明辉以原告艾圣鹏名义与被告薛泰签订《房产转让合同》一份，主要内容为原告以万元价格购买被告薛泰所有位于沈阳市皇姑区1门（建筑面积.21平方米）的房产。合同签订后，被告薛泰为原告出具《房款收条》，并将案涉房屋（其中圣保罗KTV经营权）交付原告父母经营。原告向被告支付房款及银行还贷后要求被告更名过户，但是被告薛泰拖延至今未办理过户。
年2月10日，被告薛泰因缺乏资金，欲将其名下房产出售。经周丽梅儿子卜松泽沟通，被告周丽梅以万元价格购买案涉房屋，为避税双方协商办理婚内。（年3月9日双方办理结婚手续）赠与将案涉房屋更名过户至周丽梅名下（沈阳市不动产权第号）。更名过户后，周丽梅已与薛泰办理了离婚（年4月14日）手续。
年5月9日，被告周丽梅的儿子卜松泽与第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行签订了《最高额借款合同》。年5月13日，被告周丽梅将名下位于沈阳市皇姑区一门（建筑面积.21平方米）房屋为卜松泽的贷款向第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行提供抵押担保并办理了他项权利证书（抵押权人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，抵押人周丽梅，他项权证号：辽沈阳市不动产证明第号）。原告艾胜鹏发现被告薛泰将房产赠与被告周丽梅并抵押银行后于年7月10日起诉。
一审法院认为
关于原告请求判令第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行对位于皇姑区1门（建筑面积.21平方米）房屋的抵押权无效的问题；第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与周丽梅的儿子卜松泽签订了《最高额借款合同》。被告周丽梅以产权人身份将其房产用于案外人贷款抵押并依法办理抵押登记手续，第三人在房屋被他人占有使用的情形下，应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是被告，抵押物是否存在真实的权利人。本案第三人未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，因此本院认定第三人对案涉房屋不享有抵押权，该抵押行为应当认定无效，该抵押权应当注销。
二审法院认为
关于哈尔滨银行对案涉房屋是否享有抵押权问题。根据当事人的陈述以及上述理由，案涉房屋在年薛泰卖与艾圣鹏，全额支付房款并将房屋交付与艾圣鹏占有至今。且案涉房屋与2号门房屋在前就已经打通成为一体状态。哈尔滨银行在办理借款时房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，哈尔滨银行应当对房屋的情况进行充分的现场调查，以查明房屋占有人是否为周丽梅，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误将已出售房屋作为抵押物。本案哈尔滨银行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原审法院判决认定哈尔滨银行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。哈尔滨银行的上诉理由不成立，本院不予支持。
判决结果
一审法院裁判：
第五项：被告周丽梅与第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效后十五日内办理位于沈阳市皇姑区1门（建筑面积.21平方米）房产抵押权注销登记手续。
二审法院裁判：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（）辽民初号民事判决第二、三、四、五、六项；
二、驳回哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上诉请求。
坤略建议
信贷业务逐渐成为金融机构利润与收入的主要来源，法律规定金融机构对外贷款设定担保时负有对抵押物情况进行严格审查义务，而金融机构抵押担保的主要风险之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。因此，就金融机构办理不动产抵押贷款业务而言，建议如下：
1.制定健全的信贷监管制度，建立严格的信用风险识别模型，加强信贷人员的风险意识，组织信贷人员定期培训。
2.审核不动产抵押权时，金融机构不仅需要在登记机关核实抵押人是否为不动产真实权利人，还应当对房屋的实际情况进行充分的现场调查，对抵押房屋的权属、现状进行严格审查，做好交叉核验，确认抵押房屋是否存在权利瑕疵，并对今后抵押权实现的可行性合理的分析判断，同时留存审慎调查过程的证据材料。
3.金融机构还可以要求借款人提供声明书、保证书、承诺书等。
相关法律、法规指引
1.《中华人民共和国商业银行法》
第三十六条第一款商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。
2.《贷款通则》
第二十七条贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。
编辑:小坤
攥稿人:刘珈彤
核稿人:刘晓恺
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