英国年度房价通胀放缓至+0.6%
年度价格小幅下跌高达-2.2%，集中在英格兰南部和平均价格超过0万英镑的市场
经济活跃地区的经济适用房市场年房价通胀率仍超过.5%
过去2个月抵押贷款利率上升导致需求减少18%
抵押贷款利率的上涨似乎接近见顶——今年秋天可能会回到4-5%的窗口。主要风险是利率持续较高
由于抵押贷款利率上升，预计年下半年价格将恢复小幅下跌，主要集中在英格兰南部地区。
年英国价格仍有望下降5%
随着抵押贷款利率飙升，需求下降18%随着抵押贷款利率降至4%，房屋需求在年上半年有所复苏，支撑了新销量的增长。
过去六周抵押贷款利率迅速上升至6%，降低了购买力并打击了过去2个月下降18%的需求。
需求下降幅度没有2年迷你预算出台或首次封锁时记录的那么明显。
需求因基数较低而减弱，目前比年水平低6%。
与去年同期相比，需求下降了40%，但商定的销售额仅下降了17%，而且我们看到市场上更加忠诚的卖家和买家。
房价通胀放缓至+0.6%需求疲软和供应增加导致房价增长迅速放缓。英国房价通胀目前为+0.6%（年6月），低于2年6月的+9.6%。
英格兰南部和该国其他地区的趋势存在明显差异。
较高的抵押贷款利率对房价最高的英格兰南部的购买力产生了更大的影响。
首次购房者面临的障碍也更大，削弱了支持住房链底端的买家的需求。
英格兰南部和北爱尔兰的所有四个地区的房价同比下跌高达-0.6%-参见地图。
相比之下，英国其他七个地区的房价继续保持超过1%的年增长率，其中以苏格兰为首，该地区的房价比一年前上涨了1.9%。
我们预计，年下半年，英格兰南部与全国其他地区的房价增长差异将扩大，高价值市场的价格将进一步小幅下跌。
一些价格更实惠的市场在年可能不会出现任何价格下跌。
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价格超过0万英镑的市场最容易下跌从区域层面来看，很明显，平均价格超过0万英镑的房地产市场比其他地区更能感受到抵押贷款利率上升的影响。
目前，大约五分之四的当地市场每年价格下跌，平均价格超过0万英镑。
下图显示了年6月英国个邮政区与平均房价相比的年度价格增长情况。
房价上涨意味着购房所需的抵押贷款、存款和家庭收入更高。
购买所需的收入越多，就越多的家庭因价格过高而被挤出市场，从而减少需求并压低价格。
英格兰东南部的市场在年度价格下跌中处于领先地位，特别是在伦敦附近的通勤市场。
其中领先的是SS-绍森德(-1.5%)、WD-沃特福德(-1.2%)和HP-西北赫特福德郡(-1.1%)。
伦敦的房价都在下跌，但幅度低于预期。这是因为与该国其他地区相比，近年来住宅价值的价格增长非常有限。
WC-伦敦中西区的房价全年上涨1%。
当地经济的承受能力和实力很重要
一些低价值市场的房价也在下跌，例如桑德兰（-1.7%）、阿伯丁（-0.9%）和北爱尔兰（-0.8%）。
在这些地区，除了抵押贷款利率和生活成本压力外，当地经济因素也在影响需求。
主要就业中心附近的经济适用市场的房价继续以高于平均水平的速度上涨。
在负担得起的市场中，较高的抵押贷款利率对需求的影响较小。
例如，在许多低价值住房市场，即使抵押贷款利率为5.5%，买房仍然比租房便宜。这支持了首次买家的需求。
年度价格增长率最高的是HX-哈利法克斯(4.%)、西弗吉尼亚州-伍尔弗汉普顿(.7%)和FK-福尔柯克(.0%)。
要求降价意味着下半年实现的价格会降低我们的房价指数跟踪实际价格，而不是要价指数。
然而，要价趋势为了解未来2-6个月内实际价格可能的变动提供了重要见解。
我们追踪的一项重要指标是，为了吸引更多需求并提高销售机会而将要价降低5%以上的房屋比例。
该指标现已回到2年第四季度的水平，6.5%的待售房屋要价下降了5%以上，这一水平比5年平均水平高出60%。
英格兰南部要求降价的规模最大，那里的价格下行压力最大。
这些趋势清楚地表明买家在过去两个月里对价格变得更加敏感。
如果卖家真心想达成销售，则需要将要价设定在正确的水平。这是我们认为年下半年实现价格将继续下降的原因之一。
房屋销售结构向小型房屋转变
购买成本上升的影响之一是，买家希望购买较小、价值较低的房屋，或者干脆推迟搬家，直到抵押贷款利率前景较低。
由于抵押贷款利率上升，销量首当其冲，预计年销量将比2年下降2%。
我们的数据显示，英国房价较便宜的地区（特别是苏格兰和东北部）的销量保持不变。
与价格较低的小型住宅相比，三居室和四居室家庭住宅的新销售受到的打击更大，这使得潜在买家更能负担得起。
将过去4周的趋势与过去5年同期的趋势进行比较，我们发现家庭住宅的协议销售量下降了高达41%。
小型房屋和公寓的销量下降幅度较小。
抵押贷款利率上升和生活成本上升导致人们推迟了搬家的决定，而人们已经拥有了更大的住房。
我们认为，这将继续抑制销量，而抵押贷款利率仍保持在5%以上。
下半年展望——英国价格有望下跌高达-5%
市场活动和价格的前景取决于抵押贷款利率的走势。
这将取决于市场预期为控制通胀而可能提高多少基本利率。
最新的通胀报告开始显示基本利率上升对经济的影响。英国央行似乎不太可能像金融市场几周前预期的那样加息。
贷款价值比为75%的5年期固定利率的平均抵押贷款利率已达到5.4%，而春季为4%。抵押贷款利率可能会在夏季达到顶峰。
过去周，银行固定利率融资的基本成本下降了0.6%。
这需要一段时间才能反映到抵押贷款利率上，今年秋天抵押贷款利率可能会跌至5%以下。
较长时期内较高的利率仍然是一个主要风险。
房价从2年第四季度开始下跌，因为去年底，贷款价值比为75%的5年期固定利率抵押贷款利率达到5.5%。
随着抵押贷款利率降至4%，价格跌势在年上半年出现逆转。
最近抵押贷款利率的飙升再次降低了购买力。
买家需求疲软将压低年下半年价格。我们预计未来几个月价格将小幅下跌，预计年英国房价将下跌最多5%。
这意味着价格仍比大流行开始时高15%。即使抵押贷款利率在今年晚些时候和4年上半年回落至4-5%的窗口，我们预计未来1-2年房价增长仍将保持在非常低的水平。
随着房价调整以适应更高水平的抵押贷款利率，房价可能会落后于价格通胀和收入的增长。
英格兰南部和中部地区是房价和收入最需要通过极低的名义增长或适度的价格下跌进行调整的地区。
我们预计今年的销量将保持在万至万辆之间，人口、社会和生活成本因素将继续推动搬家的动力。
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