在中国，一个人一生中最重要的三件事通常被认为是结婚、生孩子和买房。从老一辈的“十亩地一头牛，老婆孩子热炕头”到现在流行的“车贷房贷信用贷，贷贷要还”，这一切都离不开房子这个词。
随着房价的不断上涨，普通家庭面临的购房首付压力日益增大，还清房贷的负担也更重。
为了减轻经济负担，大多数人选择通过银行商业贷款或使用公积金来偿还贷款，几十年后才能还清余额，支付的利息甚至可能超过了贷款本金。
在面临经济不稳定、突发事件和就业压力的情况下，一些人选择提前还清房贷以尽快获得房产所有权，这样心理上会更加安心。
然而，对于普通人来说，提前还清房贷真的是一个明智的选择吗？银行人士却告诉你，可能恰恰相反，这样做你可能会无谓地浪费金钱！
一、提前还款真的能节省利息吗
仅凭贷款年限来讨论利息是不合适的。许多买房者因为手头流动资金不足，不得不选择更长期限的贷款。一般来说，贷款年限越长，每月的还款压力越小，
商业银行的房贷期限通常为10年、20年和30年，而贷款利率分为商业贷款和公积金贷款两种，首套房的商业贷款利率一般在4.9%左右，二套房则为5.4%左右；公积金贷款的首套房还款期限5年以上的利率大约在3.2%左右，二套房不低于3.57%。
还款方式分为等额本息和等额本金两种：等额本息的每月还款总额固定，但在还款初期，支付的主要是利息；等额本金的每月还款总额逐渐减少，每月还款的本金固定，利息随着时间递减。这两种方式的主要区别在于，等额本息还款的总利息高于等额本金还款。
假设贷款金额为万，我们来计算不同年限和还款方式下，哪种贷款更经济：
1.等额本息还款
10年期限：每年应还13.2万，月均还款.8元，总支付利息为32.5万。
20年期限：每年应还8.5万，月均还款.2元，总支付利息为70.3万。
30年期限：每年应还7.1万，月均还款.5元，总支付利息为万。
虽然贷款年限越长，每月还款压力越小，但总支付的利息呈倍数增加，30年的总利息甚至超过了本金。
2.等额本金还款
10年期限：首月应还.3元，还款额逐月递减，总支付利息为29.6万
20年期限：首月应还.6元，还款额逐月递减，总支付利息为59万
30年期限：首月应还.7元，还款额逐月递减，总支付利息为88.4万
从上述数字可以看出，等额本金的前期还款压力大但逐渐减少，适合希望未来减轻经济压力的人群；而等额本息更适合收入长期稳定的人群。此外，贷款年限越长，每月的还款压力虽然更小，但支付的总利息也越高。
每种还款方式都有其优缺点，选择短期还款虽然总金额最小，但每月的房贷压力很大，在还款期间可能会较为困难，如果收入来源中断，可能会面临断供的风险。而选择20年或30年的长期贷款，虽然利息更多，但每月的还款压力较小，更适合长期细水长流的生活方式。
选择贷款购房，通常都是基于个人的经济实力，尤其是选择中长期贷款，旨在在保证生活质量的同时拥有自己的房产，实现安居乐业。因此，如果薪资不高，一次性还清贷款将严重影响生活质量，这并非一个明智的选择。
二、选择错误的还款方式也会造成损失
经过上述的计算和比较，我们知道，在经济能力允许的情况下，提前还款确实可以节省一大笔钱。但是，你了解提前还款的规定和类型吗？你知道如何选择才能更省钱吗？如果你对这些还款技巧一无所知，同样会造成重大损失。
通常我们可以选择的提前还款方式有两种——缩短年限还款和减少月供还款。如等额本息贷款，在贷款初期，绝大多数还款都是用于支付利息，到后期本金占比逐渐增大，如果你的贷款已经接近尾声，实际上月供几乎都是本金，提前还款与否都无法节省钱。
因此，从购房者的角度看，等额本息贷款如果要提前还款，最好在贷款初期进行。
我们以80万贷款本金为例，假设贷款期限为20年，利率为5%。在第二年末，还款期数为期，剩余本金为75.09万，此时选择提前还款40万，则剩余待还本金为35.09万。
如果选择缩短年限的提前还款方式，月供保持不变，还款期从期缩短至78期，产生的总利息为6.08万。
如果选择减少月供的提前还款方式，总年限保持不变，剩余的35.09万分摊到原期，产生的总利息为18.2万。
从这两种提前还款方式看，缩短年限产生的利息显然比减少月供少很多，至少节省了12万左右，显然前者更经济。而等额本金还款同理，采取前一种方式提前还款会节省更多资金。如果没有对比而盲目选择减少月供的还款方式，就无法达到最节省资金的目的。
三、提前还款别忘了违约金
很多购房者提前还款，主要是为了尽量减少不必要的利息支出，但你知道吗，如果不满足条件的提前还款，是需要支付违约金的。
不同银行对房贷提前还款的规定各不相同。例如，招商银行规定，贷款未满一年的提前还款，需要支付不低于实际还款额三个月的利息作为违约金；贷款满一年的提前还款，则收取不低于还款额一个月的利息。
建设银行的规定是，不满一年需收取提前还款额百分之三的利息；一至两年收取百分之二，两至三年收取百分之一。
工商银行较为人性化，规定不满一年还款支付金额百分之五的违约金，满一年还款则不收取任何额外费用。
中国银行类似，不满一年收取不超过六个月的利息，满一年的提前还款则无需支付违约金。
交通银行和农业银行的规定较为复杂，但也都会根据还款年限来收取相应的违约金。
尽管提前还款可以减少利息支出，但相应的违约金也较高，尤其是在一年内提前还款的情况下，所有银行都会收取违约金，而一些银行在满一年后则允许无罚金还款。
因此，想要提前还款的朋友们需要仔细计算，是否需要提前还款？选择哪个时间点还款更经济？同时，还需要了解自己房贷银行的具体政策，不是越早还款、还的越多就越划算。
别让银行“白得利”
对于购房者来说，提前还款最大的好处是可以更早拿到房产证，从而心理上感到更加安心。因此，一旦手中有余款，很多人就会立刻考虑提前还清房贷，但你是否考虑过这其中涉及的投资效益、税收优惠等情况和政策？简单地减少利息支出并不是那么简单的事。
在当前经济形势不稳定，失业风险随时存在的大环境中，每月固定的贷款支出给人带来了很大的压力，一旦遭遇意外事件或失业等变故，随时可能导致断贷。在这种不确定的经济环境中，能够尽早还清贷款，实实在在地拿到房产证，对许多人来说都是非常吸引人的。
而且，一旦解除了房产抵押，就可以自由处理房产，无论是作为不动产进行投资、买卖、租赁还是再次抵押，都没有了限制，可以成为家庭的新增收入来源，解决一部分资金问题。
很多人常常会忽视房贷涉及的税收优惠政策，提前还贷等于放弃了自己应该享有的国家优惠。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十四条的规定，在计算个人所得税时，纳税人或其配偶使用商业银行或公积金贷款购买的中国境内住房，首套房的住房贷款利息支出，每月可以按0元的标准定额扣除，扣除期限最长为个月。
在申请抵扣时，个人必须提供相应的住房贷款合同和还款凭证。简而言之，首套住房贷款可以享受每月0元的个人所得税抵扣，特别是对于达到个税起征点的家庭，这项政策福利非常大。
如果提前还清贷款，每月就会失去0元的抵扣，按最长还款期算就是24万元，这是一笔相当大的金额，可能并不比省下的利息少。
提前还款，最大的经济价值在于节省利息支出，但除此之外并不能产生更多的经济效益。然而，从目前的投资形势来看，如果个人具备良好的投资理财能力，能够把握投资时机，以资本增值，可能会赚到比节省利息更多的钱。
当然，这需要你对自己的经济实力有清醒的认识，对自身能力有一个全面的评估，作者并不建议大家轻率地投资。
总结
无论是选择提前还款，还是继续按月还款，都需要结合自身的实际情况进行综合考虑。
此外，提前还款还需要注意选择合适的时间点，特别是在等额本息还款的情况下，如果还款时间已过半，能节省的利息非常有限。
此外，提出还款申请必须提前一个月，尽量避免银行高峰期。无论选择哪种方式，都要谨慎行事，尽可能使房贷利益最大化。#深度好文计划#转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlff/9550.html
