温州楼市的春天似乎走丢了。
不管放出多少救市大招，从3月的一二手房成交情况来看，楼市依然冷清。
当然，人类的悲欢并不相通。
一些人躺平观望，一些人勇敢“抄底”，还有一些人发现了“机会”。
接下来楼市如何发展不是今天的主题，今天我们来聊一聊在这波救市大招中，发现“机会”的那部分人。
“把按揭换成抵押，太划算了，感觉省下了一辆豪车。”
还了11年房贷按揭的黄女士，最近忍不住感叹。原本还要背19年房贷的她，却在这场轰轰烈烈的救市中直呼“赚到了”。
原来，从2月底开始，温州房贷利率陆续有所下调，包括按揭利率和抵押利率。尤其到了3月初，利率下调幅度明显，有的银行首套按揭利率已降至4.9%；有的银行抵押贷款年利率仅3.5%（以银行官方口径为准）。
某银行抵押贷相关信息/图源网络
就按揭利率来说，如今首套4.9%相较去年9月首套5.6%-5.7%，利率应该有所下降，但幅度并不算“到位”，或者只能说回到往年的正常水平。
但抵押贷利率就不同了，去年温州抵押贷款利率基本在3.85%-4.75%左右，目前了解过来在3.5%-4.2%左右，下降幅度非常明显。
黄女士本身就经营着一家公司，现在按揭利率和抵押贷利率相差这么大，果断咨询银行相关手续，着手办理抵押贷款，替换原来的按揭。
“当年按揭贷款的万，还了11年，基本每个月还款要1.1万左右，现在还剩万没还完。但是做完房产抵押贷款后，贷到了万，年利率3.5%，先本后息，10年后一次性还本金，月供差不多元左右，不仅月供压力减小，比按揭省下了不少利息。”
以黄女士万贷款等额本息10年计算，按目前4.9%的房贷利率10年的总利息约83.3万，而抵押贷利率3.5%时10年的总利息约59.5万，两者相差23.8万。
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省掉一大笔利息钱，每个月的还款额也小很多，这也难怪黄女士会如此果断把按揭贷款换成抵押贷款。
当然，对于黄女士的行为，身边朋友最大的疑问是，10年后到期怎么办？“中间有足够的时间慢慢赚钱，慢慢攒钱，到时候分批还或一次还掉不就行了，这样慢慢的身边还会有余钱方便周转，”这是黄女士打的算盘。
是啊，看着3.5%的抵押贷利率，谁不心动呢。
跟黄女士类似，做财务工作的小沈一开始买房就不选按揭，而是直接选了抵押贷款。
小沈两年前办的房产抵押贷利率要4.35%，刚好这个月要到期了。听说最近利率降到历史新低，想着再捣腾一下又能省下一笔钱。
我说你贷款的金额也不是很高，为什么不直接办按揭，每个月按时还房贷顺带慢慢把本金还掉，不是挺合适。
“按揭利率能跟抵押贷利率比吗，我这次贷款了50万，利率3.%，可以签3年，比按揭能省下2万利息。”对于用抵押贷款买房的事，精通会计的小沈自有自己的一本账。
用他的话来说，虽然贷款的钱不多，但是这个利息差存在，它就是香的。何况省下来的都是自己的。
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当然小沈作为一个收入不高的上班族，买房不用按揭而是用抵押贷款，主要底气来自家里的两套房，可以轮流做抵押。这样一来，他不用太担心到期的本金，每个月的还款额度也比较低，除了每个月的利息，每年还能攒下一些钱，以后再慢慢地还本金。
而且，小沈觉得省利息只是一方面，更重要的是攒的钱在自己手上比较灵活，理财、消费都行。
显然，像小沈、黄女士为代表的这部分人，他们看中了按揭和抵押贷之间的利率差，且有偿还本金的能力。
因此，他们在利率宽松的环境中，选择了房产抵押贷。
其实，在年之前，房产抵押贷的利率是要比按揭利率高的，年甚至高达7%。
因为住房按揭利率可以打折、也可以上浮、或按照基准利率执行；房产抵押贷款一般都在基准利率上上浮。因此，按揭利率比房产抵押贷款利率更低一些。
但从开始，国家开始大力扶持小微企业，抵押贷款利率也开始走低，出现了4.75%的贷款利率，有些银行甚至做到了4.35%，低于按揭利率。如今疫情反复，经济下行，抵押贷款利率也一降再降。
虽然目前中国的房贷基准利率调整到了4.9%，按照温州一套万的房子，首付三成60万，贷款万贷30年计算，需要约.5万利息，每月还款元。仍然高出房产抵押贷款利息不少。
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那么，用房产抵押贷替代按揭具有普遍性吗？
很明显，不是。
从两个案例中我发现，房产抵押贷款是买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移产权的方式作为按期向银行归还贷款的保证。
但想要拿到最低年利率，如兴业银行3.5%的利率，需要在该银行存款万成为优质客户才行。（每个银行的最低利率申请条件可能不同）
兴业银行经营贷相关信息/图源网络
申请房产抵押的其它条件（具体以申请银行的条件为准）：
1.借款人是个体工商户或私营企业主，具有有效营业执照；
2.年龄18-70周岁，具有当地户口或有效居留身份；
3.良好的信贷，贷款服务能力；
4.符合银行要求的抵押房产（如房龄不超过30年等）；
5.经营稳定，提供近6个月银行流水或其他证明；
6.银行规定的其他条件。
其它条件还好，光这万的存款对很多人来讲就是个迈不过去的门槛，当然最重要的是，如果你的钱如果只够首付，到哪去筹资金填补剩余的房款，即使能临时筹到足够资金，万一银行贷款放不出来，那咋办？
说到底，利差只是一个方面，但这两年的疫情+经济不景气是大环境，有人动这样的脑子也可以理解。
毕竟利息能省点是一点，现在的钱好赚不好花呀，何苦平白无故多给银行送钱花。
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