实践中，以房产抵押贷款是很常见的，甚至在民间借贷中也是常有的事情，但是其中涉及的法律风险，您真的了解吗？尤其是涉及到房产出租的问题，一旦贷款逾期，借款人无力偿还，想要处置房产变现偿还贷款更是困难重重。举例说明，年5月1日老王向银行借款万元，以其名下商铺提供抵押担保，银行调查不实，或银行明知商铺已出租，但由于客户经理缺乏相应的法律知识而忽视。同年5月10日，办理完抵押登记手续后便发放贷款万元，结果1年后，也就是年5月9日贷款到期，因老王生意失败，赔的血本无归，无力偿还，银行多次催收无果后，决定拍卖或者变卖商铺来偿还贷款。结果发现，商铺在年1月1日的时候已经出租给小明了，且租期签订了5年。这里需要注意，抵押登记办理完毕的时间以及贷款发放的时间均系年5月10日，而商铺出租时间是年1月，即商铺出租时间比贷款时间早了近4个月，依据“买卖不破租赁”的原则，小明作为善意的第三人是可以以租赁权对抗银行的抵押权的。这里的法律依据是，《合同法》第条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《担保法》司法解释第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这个翻译成大白话就是，只要租房子的人在房产抵押之前就签订了长期租赁合同，尽管房主把房子抵押了，现在因为还不上贷款要卖房子了，你是可以卖，但是买了房子的人也得继续按照原来签订的租赁合同继续履行租赁义务，直到原租赁期限到期。这会给债权人处置房产变现带来不必要的阻碍：一、因为租期过长会造成银行无法及时将房产变成现金偿还贷款。因法律允许贷款到期后进行以物抵债，比如案例中老王的商铺抵债偿还贷款，这时银行可以选择将商铺变卖给第三人，用所得现金偿还贷款。但是，因为有租赁权的存在，即使将商铺卖给第三人，第三人也必须继续履行原租赁合同。一般而言，会把价格压得很低，这样的话最终损失的还是债权人。二、带着有租赁合同的房产拍卖、变卖，会造成第三人不愿意接手，因为接手以后如果承租人执意要继续租赁的话，如上述案例中签订的租赁合同是5年期，且一般装修投入大量资金，生意兴隆的话，当然不愿意解除租赁合同，债权人也无可奈何。如何防范这种风险呢，下期再跟大家分享。
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