新年伊始，网络上讨论最多的话题，除了今年经济回暖情况如何，就是要不要提前还房贷了。
毕竟，房子问题是中国无数家庭的首要大事，多少人的身家基本都压在上面了，甚至还欠下了银行很多年的贷款。
如今房贷利率普降，想到自己在当年房贷利率高位时买的房，很多人心痛不已，纠结着怎么降低自己的房贷负担。要不要提前还款成了大家普遍在面临的问题。
其实，这个问题算个经济账就明白了。
第一，你的房贷利率是多少？手握现金的话，你能获取到超越房贷利率的理财收益吗？
第二，房贷成了银行赚钱的香饽饽产品，想方设法不让还，你为此需要付出多少提前还款的违约金？（不要算具体数字，只论未还本金的百分比，一般是1%的一次性违约金）
第三，提前还款之后，在你需要用到资金时，你能获取到比之前房贷利率更低的贷款吗？（需考虑年限和用款方便度）转换成本是多少？
简单地从房贷利率上分析，似乎我们很多人都应该提前还款的，但并不是每个人都适合去做。
一般来说，我们的房贷利率=LPR利率（固定）+银行加点（浮动）。这个加点由政策加点和个人加点组成，在房价下行时可能为负。
政策加点取决于国家宏观政策（比如房价上涨过快，中央调控时一般会多一些加点），个人加点则取决于每个信贷银行根据贷款人征信、还款能力等评估出来的利率值（如果是特优质客户，银行还可能进行利率打折减免）。前期很多人房贷利率高到6%以上，就是因为银行加点值太高了（LPR4.65%+银行加点1.35%以上）。
在这种情况下，即使国家进行整体LPR利率的下调，也降低不了多少房贷成本，因为买房贷款时的合同房贷利率加点值太高了。LPR值的降低就是杯水车薪。
反观现在，国家最新执行的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。相比去年以前的值4.65%小了，但不多，对买房贷款利率没多少影响。
为啥很多城市房贷利率都下降到3时代呢？原因就是银行加点利率降低到负数了。在我们买房时，加点利率就会体现在合同里。以后只有LPR利率变了，还贷成本才会变。
很多人想提前还贷，只是因为认为现在房贷利率更低了，卖掉还可以重新买，其实没这么简单。
第一，即使银行愿意尽快受理提前还贷，我们一般也要出1%的违约金。
第二，重新买房不一定符合低房贷利率的条件。比如郑州房贷，只是首套房年化利率执行3.8%的标准，二套房仍保持4.9%的利率不变。
第三，提前还贷也得先手里有钱，如果没钱去借其他贷款的话，利率未必比当前房贷低。即使有，可能资金时限短。一旦提前还贷了，我们可能就再难从银行获取到比房贷利率还低的超长期贷款了。
上面三点是需要我们在提前还房贷时想清楚的。
总之，有钱想有钱的事，没钱考虑没钱的问题。
如果你的现金流充裕，又觉得个人理财能力无法保证年化收益率高于当前房贷利率，那可以大胆地选择提前还款。要是理财能力比较OK的话，拿着现金流去搞搞投资理财，是更加不错的选择，毕竟现金为王嘛。
如果你的现金流紧张，想提前还贷也只能东拼西凑的话，建议慎重选择提前还贷了。若觉得成本过高或者操作太复杂，请直接忽略提前还款这个想法，以后定期月供还房贷就好。反之，如果有靠谱渠道可以获取到低息贷款进行房贷置换，也可操作，但需注意现金流风险。千万不要为了省一点利息，让自己付出了更多的办事成本和风险成本，不值当！
目前市场上的转房贷利率，一般也就三种形式：
1、通过低利率的消费贷、装修贷等贷款形式把钱先贷出来，然后置换房贷。这种方式的前提是新贷款利率比房贷低0.5%以上才合算，大概率只有大公司、国企、事业编员工能够从银行拿到足够低的利率，普通老百姓不适合。
2、通过所谓的“经营贷″形式，就是先把房贷结清，再用房产办理抵押经营贷。这种方式政策上有风险，如果中间哪个环节出问题了会影响到自己。企业老板们要考虑好啊，小心落入代办骗子的陷阱里面去，特别是数学不太好的老板！
3、以买卖方式把房子过户给直系亲属，重新申请房贷。听起来靠谱，但操作起来有点麻烦，存在家庭信任风险。看每个人的实际情况去搞了，基本可行。
最后总结下，提前还贷我们不能随大流，一定要充分结合自身家庭情况去决断。普通人的身家基本都压在房子上了，房贷也可能是我们一生中能向银行借到的数额最大、时间最长、也相对便宜的钱了。不容轻视！
房贷是财富杠杆，利用银行的钱撬动更多的财富，也可能是负债利器，让我们一辈子都辛苦劳动在房贷的影子下。
在要不要提前还贷这个问题上，祝愿你根据自身情况做出一个适合自己的选择，既慎重，又坦然！
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