曹翀/摄
近年来，人民群众生活水平逐步提高，对刚性、改善性住房需求更加迫切。但是在二手房交易过程中，已办理了贷款的房屋，由于卖方需要提前结清旧的贷款，买方需要办理完成过户才能申请新的贷款，导致很多群众在房屋买卖过程中需要使用“过桥资金”，或者提前将部分预付款支付给卖方用于偿还贷款，从而导致购房成本增加。甚至出现卖方拿到预付款后，不去偿还贷款引发买卖纠纷等情况，给很多群众造成了极大的困扰。而“带押过户”是指不动产转移登记时，通过“流程再造、银行互信、合并办理”实现不动产权和抵押权同步进行转移，让群众一手领取不动产权证书、一手拿到房屋抵押权证明。也就是对于存在抵押的房产要上市交易的，购买者无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
民之所盼，政之所向。年年初，省自然资源厅自然资源确权登记局拿出全国领先的“山西方案”。年11月，家住晋中市榆次区的杨女士拿到了山西省“跨行抵押过户”的首本不动产权证书，这是我省推动“带押过户”政策落地的新探索。
“解押过户”变为“带押过户”
不动产“带押过户”实行以前，已抵押不动产买卖转移，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，交易成本高、时间长，流程繁琐，让老百姓不胜其烦。
记者从太原市不动产权登记中心了解到，不动产“带押过户”实行以前，“解押过户”必须由购房人将原房主按揭贷款还清之后才能办理交易、过户以及其他手续，交易程序过于繁杂，交易时间延长，同时也加大了购房者用于偿还房贷的资金成本，这让不少购买二手房的朋友望而却步。也就是说，已办理抵押登记的房产，在贷款未还清之前，其房产档案中一直有抵押登记的记录，是不允许买卖的。按照相关规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，才可以出售。
“带押过户”实现了大幅度减环节、减材料、减时间、减成本。
太原市不动产权登记中心相关负责人表示，二手房“带押过户”在减少交易成本的同时，降低了交易风险，加快了房产交易，为推动太原市房地产交易市场健康发展，进一步优化营商环境，全面深化“放管服”改革，起到积极作用。太原市将尽快与各银行加大合作力度，推广跨行“带押过户”，实现从有到优。
“带押过户”既方便也安全
房地产买卖，防风险是大家最关心的。“带押过户”既要更方便，也要更安全。做好不动产“带押过户”，必须加强组织，畅通沟通协调机制，梳理风险点，制定应急预案，实现全流程闭合监管。
记者在采访中了解到，不动产“带押过户”实行以前，二手房交易中，买方为了降低交易风险，在资金不足和银行贷款到位存在时间差的情况下，通常需要通过中介公司找“过桥资金”，这笔资金的成本不菲，通常在贷款额的2%—5%之间。而如果不找“过桥资金”提前还房贷的话，又可能存在交了首付款，贷款迟迟不下来，导致房子过户不了，会存在卖方在涨价后反悔卖房或携款消失、中介挪用资金、卖方一房多卖等风险。而“带押过户”的最大优点是降低交易成本和化解交易风险。
业内人士表示，“带押过户”在抵押项目的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，就可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，既“锁定”了真正的买方，又防止“一房多卖”，更确保了银行抵押权的落实。“带押过户”可由买方和卖方申请房贷的银行将房款打到资金监管账户中，买卖双方正常办理房屋交易登记手续，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方，充分保障各交易主体的合法权益。这一做法不仅能减轻“过桥资金”压力，更有中介组织或第三方负责监督“过桥资金”的安全，可实现原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，不仅可有效防范交易风险，更可消除买卖双方对资金监管的后顾之忧。
太原市不动产权登记中心相关负责人表示，太原市二手房在交易未完成之前，所有资金均由第三方的“提存账户”监管，避免发生资金纠纷，杜绝其他资金监管主体及账户的风险隐患；通过推动业主与银行直接对接交流，避免高额垫资费用，实现不动产解押、过户、抵押全流程公开透明，杜绝虚假申报和非法挪用购房资金。
全面实施“带押过户”新政策
自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。两部门明确，各地要在已有工作的基础上，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
年11月，省自然资源厅会同省税务局和12家省级主流银行印发《关于开展不动产“带押过户”的通知》，正式推出山西省不动产“带押过户”新政策。按照“带押过户”程序设计，整个不动产交易过户和贷款过程中，卖方无需提前还清贷款解除抵押，买方也无需先办理过户再申请新的贷款，全面实现“交易、登记、税费、贷款”等多项业务“打包办”“一次办”，办理流程更便捷、资金监管更安全、部门协同更密切，办事群众可以同步拿到不动产证书和银行的抵押权证明，实实在在增强了群众办事的“体验感”。
我省“带押过户”流程中，除了正常贷款审批，买卖双方和相关银行人员只需到登记机构一次，就能完成全部事项申请工作。完成审核登簿后，证书可以通过邮政寄递的方式送到买方家中，实现群众“最多跑一次”。到年年底，在省级“互联网+不动产登记”系统平台上线“带押过户”模块，实现全业务全流程网上办，让群众“一次都不跑”拿上不动产权证书。
此外，在“带押过户”流程中，通过银行间结转资金来保障资金安全，不存在指定中介机构负责资金提存，省去中介机构相关费用，降低了群众过户成本。
“我们不动产登记部门就是要想群众之所想、急群众之所急、解群众之所困，持续推出更多利民便民好政策，让人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。”省自然资源厅确权登记局副局长尉伯瀚表示。
本报记者秦昕
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