——最高法判例：由购房者向银行还款的，将导致各方利益失衡，不予支持
引言：
在商品房买卖合同关系中，如果因为开发商无法交房导致商品房买卖合同被解除（如，遭遇“开发商跑路、资金链断裂、房子成为烂尾楼、其他无法交房的情形”等等）。那么对购房者而言，如果购房款是向银行借的，此时购房者是否还要继续向银行还款？
最高人民法院的一个再审判例，()最高法民再号认为，购房者可以不用继续还款——银行诉求购房者还款的，不予支持。
一、基本案情
年8月12日，W某与Y公司签订《商品房预售合同》，以元的价格购买Y公司开发的西宁市xx区xx路xx号x号楼xx-xx号商业用房，建筑面积.19㎡，交付时间为年10月30日前。W某首付元，剩余万元按揭贷款。
年8月14日，W某、W某博、W某宝与J银行青海分行、Y公司签订《借款合同》，约定：W某等三人向J银行青海分行借款万元，借款期限年8月25日至年8月25日；贷款年利率6.%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积.19㎡，抵押财产价值元。
同日，W某与J银行青海分行、Y公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：W某以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积.19㎡，土地使用权面积.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自年8月25日至年8月25日止；贷款年利率6.%；Y公司应按预售合同约定期限向W某交房，交房时须经J银行青海分行书面同意；Y公司不按期交房而间接影响J银行青海分行利益时，Y公司应代替W某承担赔偿J银行青海分行损失的责任。
年8月18日，J银行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。
W某于年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向Y公司支付万元、万元、万元、0万元、万元、元，合计元。
J银行青海分行于年8月21日分8笔向Y公司支付万元。
根据（）青民初13号民事判决及（）最高法民终号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至年3月21日，W某累计偿还贷款本金.81元、利息.89元，尚欠J银行青海分行贷款本金.19元。
J银行青海分行认为，W某等三人要和Y公司继续返还贷款，向法院提起了诉讼。
法院经审理，一审驳回银行诉求，二审改判支持银行诉求，再审改判撤销二审，支持一审判决（注：购房者无需向银行还款）。
二、裁判结果及理由
（一）一审
原告：J银行青海分行
被告：W某、W某博、W某宝
第三人：Y公司
J银行青海分行向一审法院起诉请求：
1.判令W某等三人与Y公司共同偿还贷款本金.55元，并自年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日.43元），至实际清偿之日止；
2.判令W某等三人承担律师费.20元；
3.判令W某等三人承担本案全部诉讼费用。
一审判决：
驳回J银行青海分行的诉讼请求。
一审案件受理费元，由J银行青海分行负担。
一审判决理由：（略）
（二）二审
J银行青海分行不服一审判决，提起了二审上诉。
上诉人（一审原告）：J银行青海分行
被上诉人（一审被告）：W某、W某博、W某宝
被上诉人（一审第三人）：Y公司
二审判决：
一、撤销西宁市中级人民法院（）青01民初号民事判决；
二、W某等三人在判决生效后三十日内偿还J银行青海分行贷款本金.55元、律师代理费.2元，并以贷款本金.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日.43元），至实际清偿之日止；
三、驳回J银行青海分行其他诉讼请求。
一审诉讼费元、二审诉讼费元，由W某等三人负担。
二审判决理由：
二审法院认为，本案争议焦点为J银行青海分行主张W某等三人与Y公司共同偿还贷款本金.55元及资金占用损失、律师费能否成立。
年8月12日，W某与Y公司签订《商品房预售合同》，年8月14日，W某等三人与J银行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。J银行青海分行与W某等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，W某与Y公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的Y公司将其收到的W某购房贷款本息返还给J银行青海分行，从法律关系上说是购房人W某委托Y公司向J银行青海分行归还贷款本息，Y公司所还款项就是购房人W某的还款，故W某作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，Y公司并未依照生效判决向J银行青海分行返还W某的贷款本息，W某等三人对J银行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。W某作为Y公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成J银行青海分行债权受损。J银行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张W某等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。W某等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向Y公司主张返还权利。因生效判决已判令Y公司向J银行青海分行返还贷款本息，其再主张Y公司与W某等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因W某等三人对J银行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。
（三）再审
W某等三人不服二审判决，申请了再审。
上诉人（一审原告）：J银行青海分行
被上诉人（一审被告）：W某、W某博、W某宝
被上诉人（一审第三人）：Y公司
W某等三人再审请求：
1.撤销青海省高级人民法院（）青民终号民事判决；
2.改判驳回J银行青海分行的诉讼请求；
3.判令J银行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。
再审申请理由：
二审判决W某等三人承担J银行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定Y公司就合同解除时的剩余贷款本息向J银行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。
其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，W某等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由J银行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了Y公司。在Y公司违约导致购房合同及借款合同解除、W某等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为J银行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害W某等三人合法权益。
再审判决：
一、撤销青海省高级人民法院（）青民终号民事判决；
二、维持西宁市中级人民法院（）青01民初号民事判决。
一审案件受理费元、二审案件受理费元，共计元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。
本判决为终审判决。
再审判决理由：
本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后W某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：
第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因Y公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人Y公司将收取的购房贷款本金及利息返还J银行青海分行，W某等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系J银行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，J银行青海分行拟定该条内容，意味着要求W某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了W某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对W某等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，W某等三人支付房款，Y公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，J银行青海分行将W某等三人所贷款项直接支付给Y公司，Y公司实际用款。W某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，W某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因Y公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：Y公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用W某等三人支付的首付款及J银行青海分行按揭贷款；J银行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对Y公司、W某等三人的债权；W某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在W某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，J银行青海分行请求W某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由W某等三人承担。W某等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。
三、简要分析
1.开发商无法交房的，相关的《购房合同》、《抵押合同》、《借款合同》因“合同目的无法实现”，可以依法解除。但是，部分银行为了保障自身受偿权，往往会在《借款合同》中作出特别约定。
比如，“贷款人（银行）与借款人（购房者）的借贷关系解除的，借款人（购房者）应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人（开发商）直接将上述款项归还贷款人。”
如果单纯的依据该约定，同时根据“合同相对性”的原则，有可能会得出这样的认定，即：在因开发商无法交房解除购房合同的情况下，银行依然有权要求购房者继续返还《借款合同》的借款，购房者向银行返还后，再向开发商诉求返还。
但对于购房者而言，这种认定可能导致“购房者”没有拿到房屋，也没有拿到银行借款的情况下，反而还要承担向银行还款的义务，对购房者一方明显不公平。
2.从购房者的角度，《借款合同》的上述约定（注：要求购房者在购房合同解除后继续承担连带还款责任的约定）与法律规定冲突，且加重购房者义务的，购房者可以主张这些特别约定属于“格式条款”，应当无效。
根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
因此，根据法律的规定，法律已经明确，在购房合同解除的情况下，开发商应该将按揭款还给银行，首付款还给购房者——即，向银行返还“按揭款”，是开发商的义务，而不是购房者的义务。
在法律已经有规定的情况下，银行在《借款合同》中作出不同的约定，增加了购房者的义务，减轻自身风险的，属于无效的“格式条款”，一旦发生纠纷，裁判机关不会予以支持。
3.从“公平原则”的角度，在购房合同被解除的情况下，裁判机关一般也不会认定购房者继续向银行还款。
首先，在按揭购房的情况下，涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。
其次，从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所带款项直接支付给开发商，开发商实际用款，购房者并不支配购房贷款，但需偿还贷款本息。
再次，如果购房合同、担保贷款合同等正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但是，如果因为开发商无法交房致使合同解除，简单适用合同相对性，将导致合同约定的各方权利义务严重失衡，具体为：
开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者付的首付款及银行的按揭贷款；
银行依据合同约定既享有对房产的抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；
购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。
若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，在购房合同等解除后，银行诉求购房者归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立——即，银行不能要求购房者继续还款。
参考判例：
最高人民法院再审民事判决书，()最高法民再号。
注：本文观点仅供参考，民事诉讼存在法律风险，操作不当可能导致相关诉求无法获得支持，读者请勿简单模仿。
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