对于房地产开发企业，在前期融资过程中往往会采取土地及在建工程抵押的方式来提供担保，但是由于近几年网签管理不规范、开发商销售不规范、开发商申请还款撤押不及时等原因，造成很多业主购买了房产后因存在土地及在建工程抵押无法撤押办证等问题，更有甚者支付了巨额购房款后，房产仍旧被法院强制拍卖。站在贷款银行角度来看，贷款没有回收，抵押权实现又可能存在障碍。那在银行实现抵押权过程中都存在何种风险？笔者为大家总结了常见的几种情况如下：
一、建设施工单位可能就贷款项目或抵押物主张建设工程价款优先受偿权
实践中，项目贷款或者在建工程抵押贷款一旦发生不良，则很有可能存在欠付建设施工单位工程价款的问题。
根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。另外，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
一旦发生上述欠付工程款的情况且承包人主张就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，则其权利将优先于抵押权。届时，即使银行系第一顺位抵押权，仍有可能因权利后于工程承包人而无法受偿。
尽管部分银行在贷款办理过程中，会要求施工方签署放弃工程款优先受偿权的承诺，但目前司法实践中对该承诺的效力认定存在较大争议，存在无效说、有效说和效力区分说三种观点。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条：发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。因此，一旦相关承诺内容损害了建筑工人利益，则“放弃工程价款优先受偿权”的承诺极有可能被认定无效。
二、商品房消费者有权就其购买房产主张权利并排除抵押权的执行
因项目贷款或者在建工程抵押贷款，在贷款发放后主要的还款来源往往是项目的销售回款，如不允许项目进行销售，则还款来源得不到保障，若允许项目销售，则一旦贷款发生不良，极易出现商品房消费者作为第三人就抵押房产主张权利的情形。
因网签备案由房地产开发企业自行为购房者办理，无需主管部门进行审查，且前些年房产在存在土地抵押、房产抵押情况下仍可办理网签，以及对购房资金监管不到位等等问题，导致一部分购房者在签署了《商品房预售合同》、支付了对价的情况下，开发商未将相应款项用于偿还银行贷款并向银行申请撤押，导致项目贷款发生不良后，银行的抵押权与商品房消费者的权利产生冲突，大批购房者无法办理房产证且要通过执行异议程序排除抵押权的执行或者另行起诉确认所有权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定对购房消费者权利保护进行了较为明确的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
可见，无论是否办理了网签登记，只要同时符合异议规定第29条规定的上述情形，就存在无法就抵押物优先受偿的风险。
另外对于网签登记的相关政策，笔者也向相关管理部门进行了咨询，目前仍然由房地产开发企业自行办理，不动产登记部门对网签登记材料并不进行审查。年10月之前，抵押物上存在银行抵押仍然可以对房产办理网签登记，年10月年，根据住建部门的要求，需银行先撤押方可办理网签登记。年1月21日，青岛市住房和城乡建设局印发了《青岛市存量房屋交易合同网签备案办法》，该办法3月1日起实施，该办法不再要求开发商先撤押才能办理网签登记。
虽然在法律角度上是否办理网签登记不是商品房消费者排除抵押权强制执行的审查要点，但在实践中，商品房一旦经网签登记，部分不动产登记中心会要求法院在查封过程中将已网签房产剔除，这将直接降低法院在后续处置过程中对已网签房产处置的可能性。
三、银行风险防控建议
（一）合理评估抵押项目的抵押价值，进一步降低项目贷款或在建工程抵押贷款的抵押率，以降低贷款风险。
综合目贷款、在建工程抵押贷款的种种风险，在前期贷款评估过项程中，就应合理确定抵押项目的抵押价值，杜绝高评高贷，降低项目贷款的抵押率，进一步降低贷款风险。
（二）项目贷款办理过程中，让施工方签署放弃工程款优先权的承诺函。
虽然放弃工程款优先权的承诺函存在无效的风险，但不涉及建筑工人利益的情况下仍然有效，在前期贷款办理过程中尽可能让施工方签署相应承诺，一旦发生风险，也可最大可能维护贵行的权益。
（三）将工程款的支付情况也列入贷后审查范围，监督工程款的支付金额及支付进度。
（四）严格监督抵押项目的销售及网签情况。
对于已经取得预售许可证，符合网签、销售条件的项目，可通过青岛网上房地产
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