过去两年，美国的房地产市场出现了非理性繁荣。在年经历了新冠第一轮疫情冲击后，房地产业率先带领美国经济走向复苏。受到财政政策和货币政策“双宽”的影响，美国居民购房需求迅速攀升，无论是传统沿海发达地区，还是内陆欠发达城市，其房价在过去两年时间内都大幅上涨，即便是08年全球金融危机爆发之前也未曾有过如此夸张的表现。直到年3月，美联储在时隔3年后首次宣布加息。此后在短短的四个多月的时间内迅速加息，将联邦基金目标利率由0%-0.25%调升至2.25%-2.50%区间；其中6月和7月均加息75个基点，幅度为年以来所罕见。市场不禁要问，美国的楼市扛得住吗？美国楼市将面临怎样的风险？
一、美国房价大涨的成因
此轮美国经济复苏与房地产兴盛密切关联。年上半年，美国经济在新冠疫情的影响下，出现了阶段性衰退的状况，为此美国财政和货币政策采取了“双宽”的方式救助经济。在所有行业中，美国房地产业率先复苏。在大量流动性的支持下，全美住房销售出现了历史上比较罕见的井喷行情，行业景气度在较短的时间内快速上升，房价大幅上涨，并带领其他行业逐步恢复到接近疫情前水平。截止年5月，全美联邦住房金融局（FHFA）房价指数同比上涨18.3%，涨幅较年2月19.4%的水平稍低一些，但仍处于年统计以来最高水平区间。参考统计时间更久远的OECD数据，到年一季度末，美国OECD实际房价指数同比11.7%，尽管较年三季度13.7%的涨幅有所回落，但两位数的涨幅仍是年以来最高水平。
美国超宽松的财政政策和货币政策是促成此轮房价大涨的重要原因之一。几乎每一轮房价大涨都离不开需求端的刺激。本轮美国疫情主要始于年初，为应对疫情冲击，美国财政政策和货币政策迅速采取措施，扩大支出和刺激的力度。年美国政府先后推出了六轮财政支持计划，包括扩大失业补助覆盖人群、增加额外补贴、延长失业保险期限，并一次性发放疏困资金，年二季度，美国居民个人总收入增速同比增长10.9%，上一次该指标出现两位数增长还要回到年。年财年（截至年9月末）联邦财政赤字规模较前一年扩大1万亿美元至3.1万亿美元，赤字率达到惊人的14.9%。美联储自年3月开始即推行超宽松货币政策，包括下调联邦基金目标利率至0%-0.25%，宣布增持美国国债和住房抵押贷款支持证券（MBS），并创新流动性工具，直接向部分企业和政府部门注入充足的流动性，购买商业票据融资便利(CPFF)、货币市场基金流动性便利(MMLF)和一级交易商信贷便利(PMCCF)等。两年过后，美联储资产负债表从年2月的4.2万亿增至年3月中旬的9万亿，出现了史上罕见的大扩张。其中，与房地产相关的抵押贷款支持证券MBS存量规模从1.4万亿大幅增至2.7万亿左右，几乎翻了一倍；同期美国30年期长期抵押贷款利率从疫情前3.5%左右水平，最低在年7月份一度跌破3%至2.8%附近的历史低位。
与强刺激下需求过快扩张不同，供给端增长依旧缓慢，是导致房价快速上涨的另一个重要因素。疫情之下，建筑材料成本大涨，美国各地房地产建筑业活动受限。在此期间，从木材到建筑装饰材料，涨幅在50%-%不等。年3月-年3月期间，美国成屋和新屋销售（年化）合计增加73.6万套，而同期新屋开工为57.7万套，房屋新开工跟不上住房销售的增速。预期预支过快，供需缺口持续扩大，遂成为推动房价上涨的重要因素。而劳动力成本的快速上升，则增加了房地产开发商的成本压力。美国劳工部的数据显示，年-年，非农建筑业员工月度薪资增速在3%左右，而疫情过后至今，平均月度薪资增速升至4%。年7月，当月薪资增速已经达到5.5%。与此同时，可供出售的房产库存却持续下降。美国统计局的数据显示，截至年二季度末，全美空置房屋库存约万套；其中，可供出租的房屋为.3万套，与年一季度末疫情爆发前相比库存水平分别减少了4.3和13.6个百分点。因此，本轮美国房价大涨是供需两方面合力促成的，以需求拉动为主。
二、美国楼市“降温”酝酿行业金融风险
自年三季度开始，在美联储货币政策转向后，美国住宅销售热度触顶后逐步回落。根据美国商务部公布的数据，截止年6月末，全美新屋销售年化为59万户，当月同比下降12.7%，新屋销售月度同比增速已经连续13个月出现负增长，成屋销售也基本上反映出同样的状况。按照销售绝对水平来看，自年3月开始当月销售值低于趋势值（12个月均值）。美联储在7月FOMC会议纪要中也明确指出，美国房地产市场已经显著走软。供应链短缺造成的建筑材料供给不足也拖累了房地产相关的投资活动。截至年8月，全美建筑商信心指数NAHB指数跌至49，与20个月之前90的水平相比出现了明显的回落。建筑商在房价大涨的环境下对建筑业持悲观预期，很大程度上与供应链短缺所造成的建筑材料价格、建筑工人薪资水平在较短时间内大幅度上涨有关。
加息对抑制房价的效果通常需要4-6个季度才能显现。过去三十年，美联储经历了五次加息周期，除了金融危机前夕美国房价出现回落之外，其余四次房价并未出现明显回落，且通常在加息前半段1-2年时间内延续着较好的上涨势头，在加息的尾声阶段涨幅才出现回落。最近的一次是在耶伦时代。为了逐步实现货币正常化，美联储从年12月开启了为期三年的加息历程，将联邦基金目标利率区间从0%-0.25%提升至2.25%-2.50%水平。30年期抵押贷款固定利率从4%左右的水平，逐步攀升至年末接近5%左右的水平，购房利率增加了约1个百分点，偿债成本约增加25%。期间，美国房价一直保持在平均6%左右的涨幅，仅在加息最后三个季度左右的时间里，涨幅回落接近2个百分点。这表明，在渐进加息的道路上，美国楼市并未出现明显的衰退，房价总体保持较为平稳的增速。然而应该注意到，此轮美联储加息的节奏与5年前后的节奏和速度比较相似，即在较短的时间内快速上调利率。这固然会在较短的时间内增加购房者的还款压力，也会对购房需求产生影响。
货币政策大幅快速收紧加大了购房者的利息支出压力。短期内住房抵押贷款利率快速上升导致购房者每月偿付贷款利息支出大幅快速增加，从而抑制了需求释放。美联储在年三季度末宣布年内将削减QE的购买量，至此开启了货币政策收紧的进程。此后，美国长期抵押贷款利率触底后回升，并带动个人偿债压力上升。截至年二季度末，美国30年期抵押贷款固定利率（季度均值）升至5.27%，较年三季度2.87%的水平上升了约个基点。相应地，个人利息支出增速达到9.8%，个人利息支出增速开始超过个人收入增速，二季度美国个人总收入增速不到5%。
高房价推动偿债收入比反转。当前美国房贷利率与房价同步上涨，则可能诱发存量贷款者的再融资需求扩张，一旦购房者收入增速放缓，则可能导致抵押贷款的风险敞口扩大。根据近期全美房地产经纪商协会NAR公布数据来看，诸如加州、纽约等楼市火热地区，居民每月偿债增速与当地房价涨幅同步增长，幅度在两位数以上。到二季度末，美国个人每月住房抵押贷款偿付金额增速超过8%，个人偿债增速也已经超过了居民收入增速，偿债收入比出现反转。美国不动产抵押贷款的风险开始积累，未来是否会在较短的时间内传导至住宅市场值得
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