全国各地超过52个烂尾楼盘的业主集体发表声明，宣布强制停贷断供，是购房者不满的一次集中爆发。
在烂尾楼这件事上，购房者交了购房款，履行了购房合同，本不应该承担任何相关责任。
然而现实是，完全没有责任的人，承担了最大的风险和代价。
对于这种代价，以往经济形势好的时候，人们还可以勉强忍受。但随着经济形势恶化，生活越发艰难，许多人终于忍无可忍。
一位郑州的烂尾楼业主就说自己天天往政府部门跑，表示：
「我们都快崩溃了。」
正如一位知乎用户所说的，这些业主是走到山穷水尽之后，到了崩溃的境地，才迫于无奈联合起来，集体宣布断贷：
◎知乎用户下北泽的相关回答。图片来源：知乎下北泽而在这些业主崩溃的背后，昭示的其实是期房制度的崩溃。
期房制度，也叫商品房预售，是指预售方（一般是房地产商）将正在建设、尚未竣工的房子预先出售给购买方，购买方交付定金或购房款，预售房在未来某个确定日期将房屋交付给购房方的行为。
通过这种方式，地产商可以实现「空手套白狼」。
地产商会先通过向银行贷款、民间借贷等方式，拿到一笔保证金，用这笔钱从地方政府手中获得土地开发资格。
之后，将土地开发资格抵押给银行贷款，找到建筑商出图纸，建筑房屋地基，再建一个售楼处和几层楼，就可以申请预售许可证。
拿到预售许可证后，开始对楼盘进行宣传，正式开卖，让购房者付款购房。
地产商获得购房款，就可以将之前的贷款还清，再用购房款继续修建，直到楼盘完工。
整个过程环环相扣，地产商几乎不用花自己的钱，就能完成整个楼盘的建设。
但是，期房制度有一个最大的问题：它的风险主要由购房者承担。
◎年12月，瑞安烂尾楼盘万川瑞园业主在楼上张贴的抗议横幅。图片来源：瑞安论坛当预售完成后，地方政府会拿到购地款和税收，地产商会拿到购房款，银行会持有许多购房者的贷款与利息。
它们全都拿到了自己想要的东西。
可购房者的利益如何保障？
只能寄希望于地产商会依照合同办事，以及出了问题有人来监管。
我们采访了经济学学者、首都经济贸易大学教授刘业进老师，他认为，出现断供潮的主要原因，在于银行监管不严。
02:26于是，一旦地产商施工到一半，卷款跑路，相关监管又不力，烂尾楼就出现了，如果用一句流行语来说，就是：
只有购房者受伤的世界达成了。
尤其是贷款买房的人，他们面对烂尾楼，不仅无法住进去，还必须要继续偿还每月的房贷。
况且，按照中国法律规定，房贷是无限连带责任。
如果一个人贷款万买期房，以房屋作为抵押。
要是他还款万后，因无力继续偿还而断供，银行就会收走他的房产，公开拍卖。
假如拍卖所得能补齐剩下的万还好。如果补不齐，只拍出万，那么差额的万，仍需要购房者想办法补齐，否则可能会上征信黑名单。
如今，那些烂尾楼盘的业主中，很多面临的就是类似情况。
他们不愿再接受这样让无责任方承担所有代价，明显不合理的做法，选择强制停贷断供。
◎景德镇市一楼盘业主的停贷告知书。图片来源：搜狐新闻因为，既然期房制度存在这样的问题，为何还会一直实行？
原因主要是它能解决房产开发的融资问题。
房产开发行业资本投入高，周期长。
而在城市化建设的早期，开发商的资本往往有限，期房预售制度可以提高资金周转率，加快城市建设。
年，香港立信置业公司首先推出房地产预售，称为「卖楼花」，便于融资。香港政府两年后出台了《预售楼花同意书》，以法律的形式对预售进行了规定。
之后，台湾在60年代末也开始预售房地产。大陆则在90年代引入，在年出台了《城市商品房预售管理办法》。
无论是在香港、台湾还是大陆，刚实行时都极大满足了城市人口增长与房地产拉动经济的需要。
◎-年，房地产对国内GDP贡献的变化。图片来源：中宏网这很好理解。如果卖现房，从开工到完工，需要数年时间。
这意味着地产商必须想办法弄到大量资金，不管是它自己掏钱还是贷款，以获得土地开发资格，再完成建设。
在此期间，地产商没有收入。它的收入全部来源于完工后的购房款。
贷款给地产商的银行或其他机构，也必须等到现房销售完，才能拿到还款。
那么，在上世纪那个地产商大多没什么资本，城市住房需要迅速攀升的时代，哪一种模式更合适呢？
答案不言而喻，可以快速回款盖楼的期房制度，具有绝对优势，适应社会发展的需要。
但是，随着时代发展，地产行业逐渐不再那么需要快速融资，期房制度给购房者带来的风险越来越显眼。
于是，它渐渐从一种解决问题的方式，变成了问题本身。
换句话说，期房制度走到了一个拐点。
烂尾楼业主们的停贷断供，正是这个拐点的标志。
之前从来没有如此大规模的烂尾楼业主以停贷断供进行反抗。
用一位律师的话来讲，一家业主不还贷是法律问题，一千家业主不还贷是民生问题。
那么，如果一万家业主不还贷呢？那恐怕就是更大的社会问题了。
任何一家烂尾楼小区，如果几百名业主都不还贷，为他们提供按揭贷款的银行当然可以起诉他们。
可是，如果这几百人全都被起诉，地方法院忙得过来吗？
就算忙得过来，若不止一家小区这么做，各个烂尾楼小区业主都这么做，法院要怎么办？
所以，烂尾楼业主集体停贷断供这件事，是摆在期房制度前的一个十字路口。
它意味着，曾经适应社会发展需要的期房制度，到了该改变的时候。
◎7月14日，建设银行对停贷断供事件的回应。图片来源：新浪微博法治网目前看来，改变的大方向无非是两条：
一条是取消期房制度，只卖现房。
这是很多人呼吁的，「拒绝期房，只买现房」甚至已经成为口号。
事实上，早在年8月，央行就发布过一份《年中国房地产金融报告》，其中提到：
「考虑取消现行商品房预售制度，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。」
这件事当时引起过广泛讨论。最后，建设部出面表示，取消期房制度的时机还不合适，「近期不会取消商品房预售制度」。
而现在，时移世易，随着城市化率不断提升，一些城市已经出现供大于求的住房过剩，房地产商也普遍有了更强的实力。
◎-年，中国的城市化率。图片来源：澎湃新闻这种情况下，从期房改成现房，是值得考虑的方案。
另一条是保留期房制度，但必须加强对期房的监管。
这里的加强监管，不是靠空口白牙，只有呼吁起不到多大作用，必须切实将期房制度内的各个环节，地方政府、地产商、银行和购房者的利益都连接在一起。
当前情况是，地方政府、地产商和银行关联在一起，购房者常常被排除在外。
那些集体停贷断供的烂尾楼业主，实际上在做的就是关联这件事。
他们将自身、银行与地产商强行关联起来，如果烂尾楼不能交付，他们就不还贷。
如此一来，银行的利益就跟地产商联系在一起，银行就必须重视期房问题，从而使其有望得到解决。
当然，仅仅依靠购房者自发行为还不够。之后，需要形成一个有效的监管规范，捆绑各个利益方，以保障购房者真正能够住进完工的房子。
不过，这两个方向说起来容易，但实际上执行起来，困难可以预见。
过去几十年中，房地产一直是中国经济发展的命脉之一。
但现在，即便再迟钝的人，在大城市房价居高不下与烂尾楼层出不穷的魔幻现实面前，也能察觉到，房地产市场出了问题。
今年5月，厦门大学经济学者赵燕菁在一篇文章中表明，中国房地产处于「危机」状态。
他认为，去年以来，国家经济增速下滑，主要原因是房地产市场下滑，并波及金融市场。
尽管中央一再强调防止系统性风险，但系统性风险的可能性还是在加大，而触发点就是房地产。
他判断，目前房地产已经危急到需要送进ICU进行抢救的地步。他给出了一系列抢救方案，其中第一、二条是：
（1）要立刻优化改善不合时宜的打压房地产的政策，分类解除开发商出清的限价条件，给市场明确的信号——房价要涨！（2）要从价格管理转向数量管理。把存量房地产出清作为短期内的首要目标，要用去化周期取代房价，作为监控、评估各地房地产调控是否到位的核心指标。显然，依照他的看法进行推理，房地产作为命脉，牵一发而动全身，而期房又是维护目前房地产市场运转的重要模式，不能轻易改变。
然而，问题在于，如果不做出改变，「房价要涨」「存量房地产出清」，老百姓真的还会买账吗？
或者说，在如今的经济形势下，在4月全国城镇人口失业率6.1%，青年失业率18.2%的情况下，老百姓还有多少钱可以在承担烂尾楼风险的同时，继续买房来拯救房地产和经济呢？
◎年3月-年5月，社会消费品零售增速及两年复合增速。图片来源：澎湃新闻答案，恐怕大家心里都有数。
实际上，作为最普通的老百姓，多数人并不懂得多么深奥的经济学原理，但懂得最朴素的道理：
买卖东西，价格应该合理，而且要讲信用。然后，大家才会愿意买，才会对买的东西有信心，才会对某种商品的市场有信心。
房子，也是一种商品。
而如今这个时代，烂尾楼的普遍存在，就意味着一个人要拿出一笔需要偿还几十年的钱，来购买一个具有极高风险的商品。
对此，买家只有一句话想问：
你看我像是傻子吗？
而这，正是断供潮的出现，与期房制度需要改变的核心原因。■
参考资料：
宋庭敏.我国商品房预售制度发展研究.财经问题研究.,(01).王幼松、张雁、曾能万、戴伟珊.广州市烂尾楼问题分析及对策研究.建筑经济.,(07).易宪容、黄苑.中国房地产预售制度:深层问题与对策建议.江海学刊.,(02).赵燕菁.在十字路口的房地产.财经十一人,-05-28.
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjslczl/3789.html
