第八章收益法及其运用
一、收益法的适用对象
收益法适用于：收益性房地产估价，包括写字楼、商店、酒店、餐馆、租赁住房、游乐场、影剧院、停车场（库）、汽车加油站、非专业性厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农用地等。这些房地产不限于其目前是否有收益，只要其同类房地产较普遍有收益即可。
收益法一般不适用：于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产估价。
（T）收益法的理论基础是预期原理。
二、净收益每年不变的公式
不同期限房地产价格之间的换算公式：
（T）某宗房地产收益期限是50年的价格是元/㎡，报酬率是8.5%，该宗房地产30年的价格是多少？
公式比较复杂，分段记忆。首先是原始公式V30K50=V50K30.
然后变形成V30=V50K30/K50
再分成三段进行记忆，V50乘以(1+Y)的N-n次方再乘以
（T）张某将其拥有的房产出租给李某，合同约定租期为5年，每年的净租金分别为5万、5.2万、5.7万、5.8万和6万，租金年初支付。若张某要求期初一次性支付，报酬率为8%，则李某应支付的租金为？
该题是考核收益折现。坑是年初支付，所以画好流量图，确定折现起点就好做。
（T）现有甲乙丙三宗房地产，甲的收益期有50年，单价为；乙的收益期40年，单价；丙的收益期30年，单价；报酬率均为8%。在净收益每年不变的情况下，以上房产在同一收益年限条件下的价格分别为多少。
这一题比较特别，是要求统一收益年限条件下对比价格。使用公式变形：V=A/(1-1/（1+Y）的n次方）。
三、净收益按一定数额递增的公式
四、净收益按一定数额递减的公式
（T）某宗房地产预测未来净收益将持续减少，若未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益比上一年减少1.2万元，报酬率为8%，则该房地产合理的经营期限是多少年。
选用小公式A-(N-I)*B=0，得出N=13.5年。
五、净收益按一定比率递增的公式
六、净收益按一定比率递减的公式
七、净收益在前后阶段变化规律不同的公式
（一）收益期为有限年的公式
（二）收益期为无限年的公式
八、预知未来若干年后价格的公式
（T）某宗房地产未来三年的净收益分别是55万、62万和70万，三年后的价格比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为8%，则该房地产当前的价格为？
先看题干，出现了3年后的价格，选择带V的公式。注意前三年的收益分别进行一个折现，然后跟一个后面价格的折现。
（T）某写字楼持有期内年均有效毛收入为万元，运营费率为30%，预计持有至第5年末出售时的总价为万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险的报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值是？
先判断用持有到转售的公式，是A/Y*(1-1/(1+y)的N次方+V/（1+y）的N次方。是对收益和价格分别进行折现。
该题的坑点在于第一，A的求取；第二，最容易搞错的是期末价值李还有销售税费率，要剔除掉，即V*（1-6%），再进行折现。第三是Y的求取，包含风险报酬率和无风险报酬率两项。
（T）某写字楼年净收益为万元，未来三年内仍维持该水平。预计三年后的价格是现在的1.3倍。该房地产的报酬率为13%，现在的价格为？
先判断是收益不变的公式。A/Y*(1-1/(1+y)的N次方+V/（1+y）的N次方。
（T）（T）某宗房地产的土地使用权剩余年限是50年，预计未来第一年的净收益是50万，此后每年的收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率是6%,求它的价格。
首先判断，没出现后面的V.并且收益在变动，要用净收益按一定比例递增的公式，是一般公式的变形：A/(Y-G)*（1-（1+g)/(1+y)N).与收益不变的一般公式相比，第一项多了Y-G,后面的系数也有（1+g)/(1+y)。
（T）某商铺上一年的净收益是20万，未来第一年的净收益预测为22万，资本化率为10%，报酬率为8%，则该商铺现在的收益价值为多少。
（T）预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，无限年的公式。V=A/Y+B/Y的2次方。
九、净收益测算的基本原理
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和自营两类。
（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用
=应收毛租金收入－收租损失+其他收入－运营费用
=有效毛租金收入+其他收入－运营费用
=有效毛收入－运营费用
运营费用是从估价的角度出发，与会计上的成本费用有所不同，通常不含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。（带着改税）
对此进一步说明如下：
（1）对于已抵押的房地产，运营费用不含抵押贷款还本付息额，是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。
（2）这里所说的房地产折旧费，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不含经济寿命短于整体建筑物经济寿命的建筑构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。
（3）不包含改扩建费用：改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。运营费里也不含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额。
（T）运营费用包含了估价对象正常使用或营业的必要支出，包括了房地产税（只是不包含所得税！！）
（4）运营费用中之所以不含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。
（二）基于营业收入测算净收益的基本原理
有些收益性房地产是以营业方式获取收益，业主与经营者合二为一，如购物中心、酒店、高尔夫球场、汽车加油站等。
十、净收益测算的注意事项
（一）有形收益和无形收益
在求取净收益时，不仅要包括有形收益．还应考虑无形收益。
无形收益通常难以货币化，在测算净收益时不易量化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以适当考虑。
（二）实际收益和客观收益
实际收益是估价对象实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。
客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除不正常和偶然的因素所造成的收益偏差后的收益。通常只有客观收益才能用于估价。
评估有租约限制的房地产价值，应先弄清是评估无租约限制价值还是出租人权益价值、承租人权益价值。
评估出租人权益价值，租赁期限内应采用合同租金；租赁期限届满后和未出租部分，应采用市场租金。
承租人权益价值等于剩余租赁期限内各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
（三）乐观估计、保守估计和最可能估计
除评估抵押价值和抵押净值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值可能根据投资者的风险偏好选用较乐观或较保守的估计值外，其他估价目的一般应选用既不乐观也不保守的最可能的估计值。
（四）重置提拨款的计算提取方法
重置提拨款通常利用偿债基金系数计算提取。例如，估价对象的采暖通风与空调系统（HVAC）需要在10年后以元的价格更换，偿债基金储蓄的利率为5%，每年需要计提的重置提拨款为：
在上述情况下，如果估价对象不考虑重置提拨款的每年收益为元，则考虑重置提拨款的每年净收益为：
-=（元）
如果预计估价对象10年后转售收益为0元，折现率为10%，则估价对象现在的价值为：
十一、报酬率的求取方法
（一）累加法
累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。
安全利率是指无风险或低风险的投资报酬率。
风险调整值是指投资者为补偿所承担的较高风险所要求的额外报酬率，即超过安全利率以上部分的投资报酬率。
报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率
（二）投资收益率排序插入法
（三）市场提取法
（T）收益性房产价值的高低主要取决于未来净收益的大小、获取收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
（T）收益期也称未来收益期、剩余收益期，是预计在正常市场和经营状况下的估价对象未来可获得净收益得时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
十二、直接资本化法概述
直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值价格的方法。
V=NOI/R
式中V－房地产价值价格；
NOI－房地产未来第一年的净收益，简称年净收益；
R－资本化率。
利用收益乘数将未来第一年的收益转换为价值价格的直接资本化法（具体称为收益乘数法）的公式为：
房地产价值价格=房地产年收益×收益乘数
（T）某房地产正常年收益是元，当前银行利率是6%，购买年为8年，房地产价格应为多少？
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示地价的购买年法，即地价=年地租*购买年=*8.这是土地估价的方法，也考虑的资金的时间价值。
十三、收益乘数法的种类
十四、投资组合技术
（一）土地与建筑物的组合
三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。
（二）抵押贷款与自有资金的组合
综合资本化率为抵押贷款资本化率与自有资金资本化率的加权平均数，即：
RO=M×RM+（1－M）RE
式中M－贷款价值比，是贷款金额与房地产价值的比率；
RM－抵押贷款资本化率，等于抵押贷款常数；
RE－自有资金资本化率。
在上述公式中，抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，即年还款额与抵押贷款金额的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将月还款额乘以12，再除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数（月还款额与抵押贷款金额的比率）乘以12。在分期等额偿还贷款本息的情况下，由于等额还款额为：
则抵押贷款常数的计算公式为：
式中AM－等额还款额；
VM－抵押贷款金额；
YM－抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；
n－抵押贷款期限。
十五、剩余技术
（一）土地剩余技术
（二）建筑物剩余技术
另外，把建筑物价值加上土地价值，可以得到整体房地产的价值。
建筑物剩余技术对检验建筑物相对于土地是否规模过小或过大很有用处，此外还可用来测算建筑物折旧。
将建筑物的重置成本或重建成本减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值就是建筑物折旧。
（三）自有资金剩余技术
直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为：
式中VE－自有资金权益价值。
自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可以得到整体房地产的价值.
（四）抵押贷款剩余技术
直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为：
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