一、抵押贷款资金的供求关系
关于抵押贷款，首当其冲的问题就是其利率的确定问题，它在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。抵押贷款机构在贷款发放过程中实际上起到一个中介作用，它利用抵押信贷的方式将储户的储蓄资金与借款人联系在一起。因此，抵押贷款的利率实际上就决定于资金供求双方竞争的结果。具体地说就是，贷款利率一方面取决于资金需求方，即借款人为了在某一段特定时期内使用贷款人的资金所愿意支付的利息是多少；另一方面也取决于资金供给方，即贷款人因为在一段时间内牺牲对自己资金的使用权所愿意接受的补偿是多少。
二、影响抵押贷款利率的因素
1、真实利率。预期的真实利率是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的主要动力。如果我们把经济社会分为三大主体：国家、企业和居民,那么我们立刻就会发现：从总体上讲，国家和企业都是货币资金的最终需求者，而居民的储蓄则是货币资金的主要供给者。只有在居民得到大于零的预期真实利率才进行储蓄，否则居民宁可窑藏或投资其它项目。
2、预期的通货膨胀率。投资者在做投资决定时很关心通货膨胀对投资收益的影响，当贷款人和投资者决定是否发放或购买抵押贷款的问题时，他们必须确信在通货膨胀的情况下仍然可以获得足够高的投资收益，从而能够补偿任何预期损失。任何投资项目的名义利率至少应包括预期的真实利率和预期的通货膨胀率两部分。例如，预期的真实利率为3%,预期的通货膨胀率为5%,则名义利率为8%。注意这里的通货膨胀率是在发放贷款时的预期，实际情况很可能与之发生偏差，这种情况导致的风险也值得重视，在贷款利率中也须有一定的补偿。
3、其它贷款风险。所谓贷款风险，是指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。影响实际收益的因素除了上述的通货膨胀外，还有各种不确定性因素。这些不确定性因素的存在，有可能引起贷款人的损失，因此他们就有理由获得相应的风险补偿，这种补偿的高低通过资金价格即利率表现出来。一般而言，所承担的风险越大，贷款人应该索取的风险补偿就越高。这些风险可分为四大类：
(1)坏账风险。又称违约风险，指借款人不能按时清偿债务，造成坏帐的原因主要有两个：一个是借款人的收入水平的下降；另一个是由于宏观经济波动引起物业价格的降低。当然也有可能是借款人存心赖帐。(2)利率风险。贷款利率是根据目前的经济形势和对未来经济前景的判断来确定的。但是，对经济的长期预测从来就不可能达到完美的程度，所以这意味着，长期抵押贷款利率总是偏离未来的市场利率，利率风险是不可避免的。
(3)提前付款风险。例如典型的住宅抵押贷款基本上都允许借款人提前付款而不需支付罚金。这实际上是给借款人提供了一种提前付款的期权，这种期权只有在借款人有利的情况下才会被执行。如果市场利率高于己发放的抵押贷款利率，借款人倾向于持有贷款；如果市场利率低于己发放的贷款利率，借款人将倾向于提前还款，这时贷款人不得不将被提前清偿的资金按现在较低的市场利率进行投资，投资收益相应地下降。
(4)其它风险。例如贷款或投资的流动性或市场可售性风险。在一个发育良好的金融市场上可以任意出售或转手，其相应的流动性补偿应低得多。政策风险也是贷款人必须面对的一种不可预见性风险。比如，影响市场运行的环境管理方面的变化就是抵押贷款的一个潜在风险。这方面的变化包括税收形式、租金控制、利率管理等等。
住房抵押贷款的支付方式
抵押就是在以不动产作为质押，以确保用于购买那笔不动产所产生的贷款得以偿付。抵押给予贷款者以取消贷款抵押品赎回权并夺取这笔财产的权力，以保证如果借款者(出押人)不能按契约支付，这笔贷款仍可偿清。抵押贷款都必须规定贷款利率，支付次数以及偿还的年限这几个主要要素。一般我们可以根据它们将抵押贷款分为三大支付方式抵押贷款。
—、平均支付、固定利率抵押贷款
这类抵押贷款具有以下特征：1)贷款期限固定；2)利率固定；3)在整个贷款期间，每月抵押支付金额是固定的。这种抵押贷款是最常见的基本抵押贷款类型，国外抵押期一般为30年，但在向较短期限发展，例如15年。在抵押贷款实施的过程中，还涉及到一系列的服务：每月从出押人那里收集偿还金额并转交给贷款所有者；向出押人递送偿还通知；偿还到期时提醒出押人:保存抵押余额记录；向出押人提供纳税信息；管理有关不动产纳税和保险目的的信息；制定处理取消抵押品赎回权的有关程序等。
二、累进支付抵押
一项累进支付抵押利率和期限都是固定的，这与平均支付、固定利率抵押相同。但是，GPM的每月支付额，在最初几年要比具有相同抵押利率和期限的平均支付、固定利率抵押少，而此后一些年情况则正好颠倒过来。GPM最初几年每月支付额，一般不足以支付未偿付的抵押余额全部利息，每月抵押偿付额与累计的利息之间的差额,被加到未偿付的抵押余额上，以致于最初几年会出现负的分摊偿付。与平均支付、固定利率支付方式比较，开始一些月份支付额小些，这就产生了负的分摊偿还问题。
三、可调整利率抵押
ARM是一种贷款利率做定期调整的抵押。利率可以每半年、一年、每二年或每三年进行一次调整。重调整期的利率等于某个基准利率加上某个差幅。例如，假设一年期可调整抵押贷款利率，一般超过一年期国库券利率的差幅为个基本点。如果本期一年期国库券利率为6.5%,那么初始抵押利率应为8.5%；第2年一年期国库券利率为8%,则抵押贷款利率随之调整为10实践中，为了鼓励借款者使用可调整利率而不是固定利率抵押，抵押贷款者一般都提供比流行的市场抵押利率低些的初始抵押利率。这种低于市场利率水平的初始抵押利率是按竞争性市场条件确定的，通常被称为引逗利率。上例中，贷款者可以定7.5%为初始抵押利率，这比一年期可调整利率抵押贷款的现行市场抵押利率低个基本点。
为了防止利率浮动幅度过大，一般可调整利率抵押都相应附加了一些其它的规定，从而影响到抵押贷款的现金流量。利率上限限制了在重新确定利率期的利率上升或下降的数额。支付额上限则相应地对抵押支付额变化范围作了限制。整个抵押期的利率上限与下限是指以初始抵押利率为基准，整个抵押期间抵押利率受一定限制。例如，初始抵押利率为7%,整个抵押期间利率变化上限为5%,则在贷款期间内任何时间，贷款者能够得到的最高限度利率为12%。
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