案情简介
CaseIntroduction
原告：郝某（买受人）
被告：甲房地产公司（出卖人）
第三人：某按揭贷款银行（担保权人）
年12月15日，郝某与甲公司签订《商品房买卖合同》一份，以总价元购买甲公司开发的某项目商品房一套，首付款元，剩余款项元用按揭贷款支付。年12月15日，买受人向甲公司支付首付款元，年1月10日，郝某与某银行签订《个人购房担保借款合同》，银行将元借款汇入甲公司的银行账户。
因甲房地产公司未按时向郝某交付合同约定的房屋。郝某诉至法院，要求解除与甲公司签订的《商品房买卖合同》及与某按揭贷款银行签订的《个人购房担保借款合同》，并要求甲公司退还首付款及利息，承担逾期交付违约金，并请求由甲公司和银行退还其支付给银行的借款本息。截至起诉之日，郝某向银行已偿还借款本息.69元。
一审法院判决解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，甲公司退还郝某交纳的购房首付款，承担逾期交付违约金，银行退还郝某已偿还的借款本息。
一审判决后，银行提起上诉，并明确上诉请求为要求郝某、甲公司共同偿还郝某未偿还的借款本金.36元，利息.6元。
诉争焦点
FocusofLitigation
1.郝某已偿还的借款本息.69元，应当由谁返还？
2.郝某未偿还的借款本息，应由谁负责偿还？
法院裁判
CourtDecision
问题1：郝某已偿还的借款本息.69元，应当由谁返还？
二审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[]7号）第二十五条规定（现修改调整为第二十一条），商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
本案中，涉案商品房买卖合同被解除后，涉案商品房担保贷款合同也被解除，应由出卖人将收受的购房款本金及利息返还买受人，即郝某已偿还的贷款本息.69元，应由甲公司向郝某返还。
问题2：郝某未偿还的借款本息，应由谁负责偿还？
二审法院认为：根据上述规定，应由出卖人将收受的购房贷款返还担保权人，即由甲公司向银行返还郝某未偿还的借款本息。银行主张郝某对此承担连带偿还责任于约不合，于法无据，不予支持。
二审法院依法改判，甲公司向郝某返还已偿还的借款本息.69元，向银行返还郝某未偿还的借款本金及利息。
律师分析
LawyerAnalysis
1.本案法律关系的认定
本案属于典型的商品房预售合同纠纷，在本案的法律关系中，关系的主体主要涉及三方，一方为郝某（买受人），一方为甲公司（出卖人和保证人），另一方为银行（贷款人），就上述三方主体，主要涉及四种法律关系，郝某与甲公司的商品房预售合同关系；郝某与银行的借款合同关系和抵押关系，银行与甲公司的保证关系。
2.本案开发商责任的承担
本案中，当甲公司逾期交付房屋时，郝某作为买受人可以通过诉讼解除《商品房销售合同》和《个人购房担保借款合同》。因甲公司原因导致购房合同解除，甲公司无权继续占有郝某的首付款和银行贷款，应向郝某返还购房款的本金及利息并承担逾期交房的违约金。
同时，作为个人担保借款合同的保证人及按揭贷款的实际取得人，甲公司需要向银行返还郝某未偿还的借款本金及利息。
专栏介绍：
法观楼市栏目，是市房协与上海市建纬（济南）律师事务所共同为潍坊市房地产开发企业打造的法律类知识社区。建纬济南律师事务所将利用房地产行业丰富的法律服务经验，着眼于房地产开发项目全过程法律风控要点，聚焦行业最前沿的法律资讯，甄选典型案例深入分析，为房地产开发企业法商赋能，为潍坊市房地产行业的健康平稳发展贡献力量。
供稿
上海市建纬（济南）律师事务所宿荣魁律师团队
编辑
贾子秀
审核
来海燕
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