《民法典》第条第1款规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
年2月1日，王某以一套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登记。同年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某1年，以此抵销王某欠李某的借款。
房屋交付承租人李某后，李某向王某出具了借款还清的收据。
4月1日，李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为年1月1日。
年5月1日，张某实现抵押权，获得该房屋，要求李某搬离房屋。
1、不动产抵押权自登记时设立。本案，王某以一套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登记。据此可知，张某取得“不动产抵押权”。同时，在年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某，租期一年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。据此可知，王某、李某之间的借款之债消灭。
2、抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案，房屋在年2月1日抵押给张某，又在年3月1日出租给李某，因此，属于“先抵押后租赁”，即“买卖破租赁”。
3、行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，在年4月1日，李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为年1月1日，构成“恶意串通”。因此，二者修订租赁合同行为无效。
4、在张某实现抵押权时，要求李某搬离房屋，李某此时必须搬离（登记的抵押权成立在先）。同时，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或不支付租金。据此可知，此时，李某可基于合法有效的租赁合同（3月1日签订的房屋租赁合同）向王某主张违约责任。
抵押不破买卖的含义：
1.抵押权的行使：抵押权是一种担保物权，当债务人未能按照合同约定偿还债务时，债权人（即抵押权人）可以通过法律程序处分抵押财产，以实现其债权。具体来说，这通常包括拍卖、变卖等方式。
2.拍卖或变卖抵押财产：当债务人（甲）未能按期还款时，债权人（乙）可以申请法院拍卖或变卖抵押财产（即被抵押的房屋）。一旦房屋被拍卖或变卖，所有权将转移给新的买受人，拍卖或变卖所得的价款将用于清偿甲所欠的债务，优先偿还前序次的抵押权人。
3、在抵押期间，甲作为抵押人可以处分抵押财产，比如转让或者出租。根据相关法律规定，“先抵押后出租”的情形下，租赁合同对新的受让人不具有约束力，新的所有权人有权终止租赁合同。
简而言之：-
一旦房屋被拍卖或变卖，房屋所有权转移，新买受人有权选择是否继续履行租赁合同；
-债权人通过拍卖或变卖房屋来行使抵押权，所得价款优先用于偿还抵押权顺位靠前的债权人。
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