按：本文系福建高院研究室近期编发的参阅案例之一，作者单位系福建省福州市鼓楼区人民法院。为保护知识产权，本文仅为学习研究之用，请勿用于商业目的。本文大约余字，预计阅读时间5-8分钟。
中信银行股份有限公司福州分行诉林宝钗、福州首开中庚投资有限公司金融借款合同纠纷案
——民法典视域下开发商阶段性担保责任的认定问题
在商品房按揭贷款合同中，当商品房已办理预告抵押登记及建筑物所有权的首次登记，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，贷款银行可以依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定享有优先受偿权。这种情况下，若买受人怠于履行办证义务，审判应尊重合同目的，认定开发商阶段性担保责任因赋予了银行对预抵押登记的商品房享有优先受偿权而免除。
原告（上诉人）：中信银行股份有限公司福州分行
被告（被上诉人）：林宝钗、福州首开中庚投资有限公司
年8月1日，中信银行股份有限公司福州分行（以下简称“中信银行”）与林宝钗、福州首开中庚投资有限公司(以下简称“中庚公司”)签订了《中信银行个人购房借款合同》。该合同约定：林宝钗向中信银行贷款金额为元，贷款期限为七十二个月，自年8月29日起至年8月29日止。贷款利率为实际提款日的中国人民银行公布的同期同档次金融机构人民币贷款基准利率上浮20%，即年利率为5.88%。当利率调整采用浮动利率，合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，贷款期限长于一年的，次年1月1日按照中国人民银行和中信银行有关规定调整合同贷款利率。林宝钗向中信银行还款的方式为按月等额本息还款，还款日为每月1日，还款总期数为72期。如逾期还贷，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的%。同时，该合同还约定以林宝钗名下位于福州市晋安区鼓山镇东峰路号香开连天广场2#楼13层39办公房产为抵押担保物，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、补偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用。《中信银行个人购房借款合同》第8.1.1条第二款约定，中庚公司同意对自本合同项下贷款发放之日起至林宝钗取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以中信银行为抵押权人的他项权证期间，对林宝钗在本贷款项下对中信银行的全部应付款项，向中信银行提供连带保证担保。此外，该合同还对诉讼管辖、违约责任、送达地址及双方其他权利、义务作了明确的约定。
年9月2日，林宝钗将前述抵押物抵押登记给中信银行，并在福州市自然资源和规划局办理了房屋抵押权预告登记。年9月19日，中信银行向林宝钗支付了贷款元。年9月30日，福州市自然资源和规划局核准了福州市晋安区鼓山镇东峰路号香开连天广场1#、2#、S-1#、S-2#楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
年10月1日起，林宝钗就未及时足额的向中信银行履行还款义务。截止至年3月22日，林宝钗尚欠中信银行借款本金.51元、利息.21元、复利.56元、罚息.3元。经过中信银行多次催讨，但林宝钗仍未履行还款义务。中信银行为实现本案债权委托福建谨而信律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师代理费元。
福建省福州市鼓楼区人民法院经审理认为：中信银行与林宝钗、中庚公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效，双方均应信守履行。中信银行履行了放款义务，林宝钗未按约还款，已构成违约，中信银行有权要求林宝钗偿还尚欠的贷款本息。中信银行为追索本案债权支出律师代理费元，林宝钗应当依约向中信银行赔偿律师代理费元。
关于预告抵押登记权利人中信银行是否对预告抵押房产享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。现案涉房产已办理预告抵押登记及建筑物所有权的首次登记，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，满足了预告抵押权利人享有优先受偿权的法定条件，抵押权于预告抵押登记之日起设立，中信银行有权就该抵押房产折价、折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。
关于中庚公司是否对案涉债务承担阶段性连带保证责任问题。《中信银行个人购房借款合同》约定中庚公司的阶段性保证责任期间止于林宝钗取得房产的《房屋所有权证》并办妥以贷款银行为抵押权人的他项权证时，据此，保证期间终止的时间节点为抵押权设立之时，现依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定，认定房产的抵押权于预告抵押登记之日即年9月2日设立，阶段性保证责任的保证期间已经届满，故对中信银行要求中庚公司对案涉债务承担连带保证的诉请不予支持。
福州市鼓楼区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、林宝钗于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司福州分行偿还借款本金.51元、利息.21元、复利.56元、罚息.3元（暂计至年3月22日，此后利息、复利、罚息按合同约定计至款项全部清偿之日止）；二、林宝钗于本判决生效之日起十日内赔偿中信银行股份有限公司福州分行律师代理费元；三、中信银行股份有限公司福州分行有权就林宝钗所有的福州市晋安区鼓山镇东峰路号香开连天广场2#楼13层39办公房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿本判决第一项、第二项确认的债权；四、驳回中信银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。
中信银行不服一审判决，提起上诉。福州市中级人民法院经审理认为，本案的争议焦点在于中庚公司的保证担保责任是否因中信银行取得案涉房产的抵押权而免除的问题。案涉《中信银行个人购房借款合同》第8.1.1条第二款约定，开发商的阶段性保证截止至林宝钗取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以中信银行为抵押权人的他项权证之日止，其合同目的在于，督促开发商尽早履行办理产权初始登记的义务，以便银行的抵押权可以尽早设立，抵押权设立后，银行依法享有对房产处置价款的优先权，开发商的阶段性保证责任也因此免除。中信银行的抵押权因未办理登记本未设立，现由于法律修改，依照相关规定直接取得抵押权，其合同目的已经达到，若要求开发商因他人过错（买受人怠于履行办证义务）继续承担保证责任，不仅与合同目的不符，亦加重了开发商的责任，有违公平。
福州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
商品房按揭贷款合同往往约定，在所涉商品房办理正式抵押登记前，由预售商品房的开发商提供连带责任担保。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条的规定，确认了预购商品房抵押权预告登记权利人在债务人不履行到期债务时，预购商品房抵押权预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。故一旦经法院确认，赋予了银行对预抵押登记的商品房享有优先受偿权，那么开发商的阶段性担保责任的效力认定问题便存有争议。本案具有典型性及现实意义，其裁判结果及裁判意见对按揭贷款及商品房交易市场的发展有着积极影响，有利于解决司法实践问题。
首先，本案主要从开发商提供阶段性担保的合同目的进行整体把握。在当今房地产市场环境下，预售商品房按揭贷款已经成为住房消费市场的主流趋势，是一个受益面广的普惠金融产品。通常情况下，在商品房按揭贷款中，贷款银行除了要求将预售商品房办理抵押预告登记外，还会要求开发商在办理正式抵押权登记前对贷款承担阶段性连带保证责任。开发商为了促成交易，解决银行在取得房屋抵押权证前无任何增信措施的问题，早日回收资金减轻压力，也会愿意提供阶段性担保。具体到本案中，中信银行要求中庚公司提供阶段性担保的目的是也是为了确保其抵押权的设立，降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使中庚公司及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。因为就正式设立抵押权这一物权变动而言，存在无法办理预告登记转为正式抵押登记的风险，即是否能够进行抵押登记存在不确定性，该不确定性主要来自于开发商（如项目开发建设进度）、买受人（如怠于办证）及其他介入因素（如法院查封）。故本案既然已经确认了中信银行依照相关规定直接取得抵押权，其合同目的已经达到，若要求开发商因他人过错（买受人怠于履行办证义务）继续承担保证责任，不仅与合同目的不符，亦加重了开发商的责任，有违公平，不利于交易安全。
其次，本案明确了开发商阶段性担保责任系附解除条件的保证合同。附解除条件的合同不同于附期限的合同。附解除条件的合同，条件成就时合同自动失效。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十条规定：“民事法律行为可以附期限，但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。”由此可见，“附条件”的目的在于影响民事法律行为的效力，使其在条件成就的时候生效或者失效。而“附期限”是肯定到来的，属于确定的必然性事实。本案案涉房产能否办理抵押登记属于不确定的偶然性事实，属于附解除条件的合同，在办理产权证及他项权证后，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。在实践中，有人认为开发商的保证责任期间已经在合同中明确约定，需取得他项权证之日止，在未办理正式抵押权证之前，开发商的担保义务不能免除。其认为该合同目的并不仅仅在于银行取得优先受偿权，而在于抵押财产发生物权的转移，在未办理物权变动前，案涉房产仍归属开发商，其仍可通过解除商品房买卖合同收回房产，这将导致银行实现债权存在障碍，故不应免除其担保责任。但此种观点对于开发商是及其不公平的。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”规定。本案中，案涉房产已办理预告抵押登记及建筑物所有权的首次登记，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，满足了预告抵押权利人享有优先受偿权的法定条件。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定，抵押权于预告抵押登记之日起设立。此种情形下，买受人怠于办理抵押权登记手续，应当视为为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已经成就，开发商无需再承担保证。
再者，本案也进一步明确了对于合同解除的举证责任承担问题。在审判实务中，开发商对于主张阶段性保证的解除条件已经满足，负有举证义务。不过本案已经确认银行对预抵押登记的商品房享有优先受偿权，合同的解除条件已经成就，那么究其根源，即开发商需要举证证明其已经完成了房产所有权的初始登记条件，以及不存在预告登记失效等情形。否则，解除条件无法成就，开发商也无法当然免责。（全文结束）
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