江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
（）苏01民终号
上诉人（原审原告）：平安普惠融资担保有限公司，住所地南京市汉中路2号亚太商务楼13层B、C单元。
法定代表人：YONGSUKCHO，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万遂，江苏苏泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单荣，江苏苏泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盛**，男，年8月10日出生，汉族，住南京市浦口区。
原审第三人：宗*，女，年4月5日出生，汉族，住南京市浦口区。
上诉人平安普惠融资担保有限公司（简称平安普惠公司）因与被上诉人盛**、原审第三人宗*民间借贷纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（）苏民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年1月16日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
平安普惠公司上诉请求：
1.撤销一审判决第三项，依法改判认定“如盛**未按上述第一、二项判决履行，平安普惠公司有权以盛**名下位于南京市浦口区的房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿”；
2.本案上诉费用由被上诉人盛**承担。
事实和理由：南京市不动产档案管理中心出具的不动产登记资料载明案涉房产抵押担保的债权范围为“以抵押人与抵押权人的约定为准”。根据我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
平安普惠公司与盛**签订的《最高额反担保合同》第三条关于担保范围明确约定，抵押担保的最高债权本金金额为77.4万元，故不动产登记资料中的77.4万元为被担保的主债权本金数额，反担保的最高本金金额并未超过77.4万元，故担保的范围不应受77.4万元限制。《最高额反担保合同》约定的抵押担保范围包括代偿借款本金、利息、罚息、滞纳金、律师费等。据此约定，平安普惠公司就抵押房产享有的优先受偿权范围不应以77.4万元本金为限。
被上诉人盛**二审未应诉答辩。
原审第三人宗*述称，其对盛**借款和用房产抵押均不知情。盛**称假离婚证是平安普惠公司的工作人员帮他办的。
平安普惠公司向一审法院提出诉讼请求：
1.判令盛**支付代偿金额.77元及滞纳金（以代偿金额.77元为基数，自年5月4日起，按照年利率24%计息至实际偿还之日）；
2.判令盛**支付担保费.90元；
3.判令平安普惠公司对南京市浦口区浦东路20号11幢一单元室抵押房屋处分的价款享有优先受偿权；
4.判令平安普惠公司承担律师费1万元；
5.判令盛**承担平安普惠公司为实现债权所支付的全部费用包括但不限于本案诉讼费、保全费、担保费。
一审法院经审理认定事实如下：年8月18日，盛**（借款人）与深圳平安普惠小额贷款有限公司（简称平安小贷公司）（出借人）签订《授信及借款合同》，约定：借款人向出借人申请借款授信，出借人同意向借款人授信并出借款项。授信金额为77.4万元。授信期限自年8月18日至年8月18日，共计60个月，额度期限内，额度可循环使用。借款期限内，借款人申请短期使用，期限为6个月，年利率为8.2%，本息偿还方式为每月支付利息，并于最后一个月偿还全部本金。借款人就每笔借款需向出借人支付借款手续费，金额为实际放款金额的3%，在借款发放日一次性支付。每月与每笔借款实际发放日对应的日期为该笔借款的还款日。
同日，盛**与平安普惠公司签订《最高额委托担保合同》及《最高额反担保抵押合同》。《最高额委托担保合同》约定：平安普惠公司为盛**与平安小贷公司《授信及借款合同》项下的贷款在最高本金金额77.4万元的范围内提供连带责任保证担保。担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用等。保证期间自借款合同最后一个还款日起计算两年。盛**同意由平安普惠公司收取担保费，担保费自每一笔借款实际发放日起按月计算，担保费金额为实际放款金额乘以月担保费率，还款期限为6个月时月担保费率为0.5%，担保费的支付时间与每笔借款对应的还款日期相同。平安普惠公司代偿的，以代偿金额为基数按每日0.1%计算代偿滞纳金。《最高额反担保抵押合同》约定：盛**同意以其名下坐落于南京市浦口区房屋向平安普惠公司提供反担保抵押。抵押期限自年8月18日至年8月18日。抵押担保最高本金金额为77.4万元。抵押担保范围为平安普惠公司所承担的连带保证责任项下代偿的全部款项，包括但不限于本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用（包括催收费用、律师费用、诉讼费用等等）。当日，平安普惠公司与平安小贷公司签订《最高额保证合同》，约定平安普惠公司为盛**与平安小贷公司《授信及借款合同》项下债权提供连带保证责任担保，被担保债权的最高本金金额为77.4万元以及利息、罚息、违约金、实现债权的费用。保证期间自主合同最后一个还款日起计算两年。
年8月18日，盛**向平安小贷公司递交《额度动用申请表》，申请动用金额为77.4万元，动用期限为6个月。
年8月26日，上述抵押合同办理了抵押权登记，登记的抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为77.4万元。
年9月12日，平安小贷公司向盛**发放贷款70.3万元，借款期限为6个月。因盛**未按约还款，年5月4日，平安普惠公司向平安小贷公司代偿.77元（含借款本金70.3万元、利息.66元、罚息.11元）。另平安普惠公司为本案诉讼支付律师费1万元。
一审法院另查明，盛**与宗*系夫妻，双方于年10月1日结婚。年1月14日盛**通过购买公有住房方式取得南京市浦口区的房屋产权，产权登记在盛**一人名下。盛**在与平安普惠公司签订《最高额反担保抵押合同》时伪造了其与宗*的离婚证及离婚协议书，其中离婚协议书载明上述抵押房屋归盛**所有。
一审法院认为：案涉《最高额委托担保合同》及《最高额反担保抵押合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据合同约定，平安普惠公司在盛**未能按约还款的情况下履行保证责任，其在承担保证责任后，有权向盛**追偿。
平安普惠公司代偿的借款本金70.3万元及利息.66元，属于平安普惠公司履行保证责任的范围，应由盛**承担，平安普惠公司代偿罚息中超出年利率24%的部分（自年3月13日起至年5月4日止，以本金70.3万元及利息.84之和为基数,按照年利率24%计算,共计元）不属于平安普惠公司履行保证责任范围，其无权向盛**追偿。
平安普惠公司主张的担保费.90元、律师费1万元以及按照年利率24%计算的代偿款滞纳金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。
关于平安普惠公司就案涉抵押房屋行使优先受偿权的请求，一审法院认为，平安普惠公司在与盛**签订抵押合同时，依据盛**提供的房屋产权证及离婚证、离婚协议书等文件，有理由相信案涉抵押房屋系盛**一人所有且具有处分权，第三人并无证据证明平安普惠公司、盛**系恶意串通，故平安普惠公司的抵押权应属善意取得，其要求就抵押房屋行使优先受偿权，一审法院予以支持。第三人关于抵押合同无效的辩称意见，一审法院不予采纳。
盛**经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃了相应抗辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：
一、盛**于判决生效之日起十日内偿还平安普惠公司代偿款.66元，并按照年利率24%的标准支付该款自年5月4日起至实际给付之日止的滞纳金；
二、盛**于判决生效之日起十日内偿还平安普惠公司担保费、律师费，合计1.90元；
三、如盛**未按上述第一、二项判决履行，平安普惠公司有权以盛**名下位于南京市浦口区的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款在77.4万元范围内优先受偿。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费元，保全费元，公告费元，由平安普惠公司负担元，盛**负担元。（平安普惠公司已预交，盛**在履行判决时一并将此款给付平安普惠公司）
本院经审查确认一审法院查明的事实属实。
本院另查明，案涉抵押房产的不动产抵押登记簿载明“被担保主债权数额/最高债权数额为77.4万元”“担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准”。《最高反担保抵押合同》约定抵押担保范围包括：
A.平安普惠公司所承担的连带保证责任项下代偿的全部款项，包括但不限于本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用（包括催收费用、律师费用、诉讼费用等等）以及借款合同项下其他到期应付的款项;
B.借款人在委托担保合同项下全部义务及债务（包括但不限于担保费、代偿滞纳金以及平安普惠公司为追偿、催收上述款项所产生的其他一切费用）；
C.平安普惠公司为实现担保合同项下的担保权益而产生的一切费用，包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、律师费以及其他费用。该事实有《最高额反担保抵押合同》、不动产登记查询结果证明在卷为证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，抵押担保的债权数额应以不动产登记簿记载的为准。本案中，不动产登记簿记载抵押担保的范围以抵押人和抵押权人的约定为准，平安普惠公司与盛**签订的《最高额反担保合同》明确约定抵押担保的最高本金金额为77.4万元，担保的范围为平安普惠公司所承担的连带保证责任项下代偿的全部款项、全部代偿款项按年利率24%标准计算的滞纳金、担保费以及为实现代偿款项债权而产生的律师费等，因此一审判决的第一、二项债权均在抵押担保范围内，平安普惠公司的上诉请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。因二审中出现新的证据，导致一审判决第三项关于平安普惠公司就抵押房产所享有的优先受偿权范围的认定结果应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（）苏民初号民事判决第一、二项及诉讼费用的负担。
二、变更南京市鼓楼区人民法院（）苏民初号民事判决三项为“对于上述第一、二项债权，平安普惠融资担保有限公司有权就盛**名下位于南京市浦口区房屋拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿。”
三、驳回平安普惠融资担保有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费元，由被上诉人盛**负担（盛**于本判决生效之日起十日内将此款交至本院）。
本判决为终审判决。
审判长 黄德清
审判员 毕宣红
审判员 罗正华
二〇一九年四月十六日
法官助理 李 菲
书记员 刘雨晴
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