要谨慎！
先品案例
●张女士打算购入城中心小区的一套住宅，一打听8栋高层，有4栋都是回迁房，该小区回迁房比商品房单价要便宜块左右，她不觉得一个小区应该差价那么多，加上预算充足，她选择了另外的楼盘。
●林先生咨询了均价在/平米的住宅，但他在熟人的口中打听到，该小区有抵账房，价格在左右。
●位于邯郸经济技术开发区一套平房屋，市场评估价：元；拍卖成交价：元，相当于8.4折。
同样的区位、七到八折，平常满减20，都要凑免减的小心思又开始不受控地躁动了，但世上没有免费的午餐，房子总价高，不会有人平白无故给你打个8折，便宜房子往往门道复杂。
这三类房子，你是“抄底”还是“接盘”？
本文带你分析，买房子能不能贪这种便宜。
回迁房
回迁房就是开发商给拆迁户的补偿方式之一，在拆迁补偿时，通常有2种方式可供选择，一种是选择货币补偿即拿钱，一种是选择拿房，这就是我们说的回迁房。
商品房成交价常常让人望而生畏，这时候比同区域房价便宜很多的回迁房就进入了人们的视野，便宜这么多确实让人心动啊，那么，回迁房能碰吗？
首先，回迁房大多是房屋质量相对较差，难有优质环境。
回迁房通常不用拆迁户自己拿钱买或者补差价，开发商也不是傻子，会节约成本而导致回迁房在质量上会相对普通商品房差一些，具体体现在隔音、防水、户型设计等方面。卫生间反味、没有阳台、公摊面积大等弊病比比皆是。物业的管理更是一言难尽，圈地种菜、养花、占用楼道公共区域堆放杂物、宠物问题等等，优美环境难以实现，生活质量大打折扣。
回迁房主要分两种，一种是业主持有房产证，另一种是业主持有回迁协议。
①若回迁房的业主有房产证，可以走正常的二手买卖，与商品房交易相同，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有房产证的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。
有房产证的回迁房，在价格上不会“吊打”同区位的其它楼盘，也不属于“捡漏”。
②若业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。回迁协议，只是业主跟开发商的一种私人协议，存在很多风险，这种回迁房不建议大家购买，此协议并没有得到房管局的认可，如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不受法律保护的行为。
业主只有回迁协议的情况下交易的风险：
一.拿不到房产证，该房屋可能尚未交房或者产权证书没有下发，且一般交房时间和产权证书的下发时间均无法确定，这对于买方而言就是一种不定时炸弹。
卖方获得房屋或者房屋产权后，因各种原因比如市场价格上涨等，不向买方进行交付或者不配合买方办理过户手续。
产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证就不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。比如，购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
二.“一房多卖”
回迁房的房产证发证时间晚，产权过户存在较大变数。回迁房买卖无法办理预告登记，卖方可能钻此漏洞一房多卖。
买有房产证的回迁房仍要注意
一.税费
如果是国有划拨土地上的回迁房，当时是享受了国家的优惠政策，没有交土地出让金的，购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费，这部分费用需要与卖家商议好是谁承担。
二.房屋归属
尽量要求其他家庭成员签字。回迁房的房本上可能就只有户主的名字，但其他家庭成员在房屋所有权上仍有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积，所以尽管产权证上没有他们的名字，不动产登记簿上还是有他们的名字，万一是户主私自进行房屋的买卖没有通知家人，就容易产生纠纷隐患，影响到房屋的归属
购买没有房产证的回迁房风险多多，谨慎起见最好是不要买。而取得房产证的回迁房在价格上也不会有太大优势了，所以，这又是何必呢？
抵账房
抵账房，顾名思义，多指的是因开发商欠工程方工程款，以房子方式抵押给工程方偿还欠款的房子。
一个项目进展顺利、销售较好的地产项目，回款顺利的情况下，地产商不会将房子用于给工程方抵账；如果地产的销售情况不乐观，资金回笼不顺利，开发商欠施工方的资金就不容易兑现，抵账房就会浮出水面。抵账房价格便宜，又有很多人买，应该不会有什么风险吧？
两种情况
当工程方与开发商之间签订了抵押合同但是该房屋的产权归开发商名下时：
若产权仍在开发商名下，则购房者需与开发商签订购房合同，在查明该房产项目五证齐全、抵账房没有被查封、设定抵押权、也没有其他买受人主张权利，而且可以正常办理购房合同，能网签，应该没什么问题。
当抵账房已经过户到建筑商名下时：
相当于是从工程方手中购买二手房，需要先咨询开发商是否能更名，并且去房产部门等进行核实，着重核实房产登记权利人、房产是否存在、是否被查封、有没有设定为抵押物等等。
但是，抵账房也有它的风险。
由双方协议或按照法律规定将已建成的商品房抵作所欠债务的房屋，虽属商品房性质，但由于是开发商抵账给出卖人的，因此，往往出卖人手中只有所出卖房屋的抵账凭证，没有该房屋的产权证或能够直接办理房屋产权的相关证明材料，这样，就形成了开发商、抵账房屋出卖人、抵账房屋买受人间的三角关系。
在这种情况下，由于开发商的以房抵账行为已经结束，因此，会出现个别开发商出于种种原因不愿意配合房屋出卖人同房屋买受人办理相关的商品房产权手续。
法拍房
年11月深圳福田区面积约40平米的住宅市场评估万，成交价万，打了7.2折。
区别于新房、二手房以及上述两种渠道，这些地狱市场价的房产来源于第三个渠道，法拍房。
法拍房是指遭法院强制执行公开拍卖的房屋，拍卖平台往往打出“捡漏”、“优质资产”等噱头，起拍价也显著低于市场价，极具诱惑。法拍房常常以市场价的七折左右成交。无论是刚需买房还是投资都可谓捡了个大便宜。
法拍房的过程也比较简单，在法拍平台上，相中法拍房后竞拍人就可以预交保证金，保证金的数额通常是总起拍款的10%，开拍后24小时内可在平台上竞拍，出价高者得房。
竞得者可得到法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书。持这三份文件再办理房屋所有权过户登记手续，即可拿到房产证收房。
竞拍失败保证金退还，但竞拍成功未按时付清尾款则保证金不退。
交易规则清晰便宜绕开限购政策，法拍房似乎是最理想的房产标的，但法拍房真的是普通人能碰的么？
问题①：买到手很容易，住进去很难
腾房常常成为问题，一但遇到老赖，对方不甘心自己的房产被拍卖，会想方设法不搬走使各种招术干扰破坏交易。
我国物权法规定买卖不破坏租赁关系，老赖可以和亲戚签租期10年，恶意签订月租金块的租赁合同，由于承租人存在，买方无法收房入住。
还会遇到原房主恶意破坏的情况，把能拆的全拆走，屋内线路剪断、地板撬开，花钱买糟心，太不值了。
问题②：房子买到手，清净日子却没了
法拍房是执行财产，原房屋主成为被执行人一定遭受过变故陷入困境，要么是按揭借贷违约，又或者是刑事案件司法没收。
最清白的房子就是按揭违约，房产证、土地证和钥匙都在银行手里，拿着成交确认书去直接过户。
如果是借贷违约遇到老赖房主就要当心了，原房主在走投无路前可能做过很多挣扎，同一套房子或许做过多次抵押，也可能借过高额的民间高利贷。
而民间的抵押借贷记录根本无处查询，这样的法拍房不在少数，拍下这样的房产势必很难安心入住，谁也不想毕生积蓄换来心惊肉跳、鸡犬不宁。
问题③：隐形费用多，坑大填不完
原业主可能会拖欠水费、电费、物业费、燃气费等各种费用，这些可能还都是小钱。
网上传言说，有人拍了套万的商铺，最终计算出来竟然要交万的税费。这并非危言耸听，法拍房的测算往往比较复杂，稍不留意便会垂直入坑。所以，在拍卖之前一定要认真地测算税费金额。但很多时候，竞拍者参与拍卖时只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字等房产情况，无法查到具体的税金。
买法拍房就是图捡漏，如果事先忽略了税费这点很有可能会遭遇天价税费，不想要了就得赔掉保证金，到时候如果硬接盘，就太痛苦了。
法拍房就是一个几十万大号刮刮乐，踩雷还是捡漏完全看运气。
物美价廉的东西，每个人都喜欢，
但一分价钱一分货才是市场经济的规律。
买房是中国人一辈子的大事，我们普通人哪里经得起这样的风险。想要这样“捡漏”买房必要的准备工作绝不可少，后续的法律咨询可能也不会少。
另外，房产投资本身就是长线操作，所谓超值，抄底价格，从长的时间周期来看，根本没那么重要！
是抄底买了一套大点面积的回迁房回报率高还是顺着城市的发展方向，买一个普通的住宅回报率高？从10年20年的投资角度来看，正确的位置，正确的区域价值，要远比“抄底”来的有价值。
总之，世上没有免费的午餐，
贪、侥幸和缺乏认知是上当受骗的共性。
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