在做咨询的过程中，每天都会碰到各种各样的问题，在注意回复状态的的同时，也需要了解更多各种各样的专业知识，才能给到提问者专业、准确的答案。
在日常的咨询业务中，我们不只是帮客户出谋划策做融资，还会为您做一个合理的资产规划，为您解决生意经营所遇到的各方面问题，这便是我们的服务。
前些天，之前的老客户唐总找到我，问了我一个关于房产置办的问题。
“现在武汉发展越来越好，想在武汉再买一套房子，留他儿子结婚用。而且通过房产中介把房子已经看好了，在徐东，价格都谈拢了万。
但由于是二套房，直接付首付就需要50%，而且二套的贷款利率不低。
找到我的意思就是，能不能先全款买房，再去银行抵押，现在的抵押贷款利率，比按揭利率普遍低一个点，20年就是20个点，起码节省40万。”
做生意的人，想法就是不一样。
经过综合分析，我给了一个准确的回复：这种操作方式，是可行的。
今天，就给大家分享一下，关于“先买再贷”的可行性分析。到底是按揭贷款划算，还是抵押贷款划算。
先来计算贷款利率，以20年等额本息，贷款万来计算
首套房按揭，大部分银行，涨幅BP（基点）为1.03（以当月LPR更新数据为准）；
二套房按揭，大部分银行，涨幅BP（基点）为1.28；
抵押贷款利率，以光大银行20年等额本息为例，年化4.85%；
孰高孰低，一眼就看出来了
10月最新LPR为4.65，首套房的执行利率为5.68
计算一下：
前后节省-=11万，提前还款政策以及贷款金额都一样。
这种“先买再贷”的方式，就更加适合购买首套没有公积金和买二套住房的客群。
综合分析：有以下五大优势
（1）可议价空间：全款购房，在卖方来看会更加倾向。他一方面可快速回笼资金，二方面可以避免做贷款当中的差池（审批时效，征信问题等）。因此在购房价格上，就有更大的议价空间。
（2）可节省税费比例：全款购房不用在意网签价格，当中的税费，往往可以省下一笔资金。
（3）利率低：以目前的武汉市场，按揭贷款（不含公积金贷）年化利率一般为5.68，二套利率为5.93左右。抵押贷款利率今年是屡创新低，3.85-4.85%，最长可贷20年（今年还会有政策性补贴）。
（4）可贷金额高：按揭贷款的可贷成数（首套房7成，二套房5成）抵押贷款的额度（可以做到6-7成，高的可以做到8成，10成），且无视首套二套。
（5）速度快：按揭贷款一般审批周期为1-2个月，抵押贷款审批周期2-3个工作日。可以助您以最快速度，锁定心仪的房子。
不过，有优势就有劣势：
（1）无法使用公积金：由于属于房产抵押类贷款，无法使用公积金还贷。
（2）不适合期房办理：必须现房，马上可办理房产证的，才可以进行抵押。
以上就是通过各方面途径，了解到的详细解答，如有不同见解，烦请私信于我，以作修改。
编辑
葛庆
参考网站
参考内容
知乎-黄老师
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/2355.html
