咨询服务丨金融/财税/法务编辑/李雄伟
这是小伟咨询的第篇原创文章
文小伟咨询金融事务所CEO李雄伟
关于房产抵押贷款，你必须先了解的那些知识点，近期小伟将一些房屋抵押贷款咨询与办理过程问到最多的问题，今天将这些问题进行整理通过通俗易懂的文字表述，如有细节与某些产品存在稍微差别，请以实际情况为准；
此篇为科普片，值得收藏！！！！
一、房产抵押贷款需要哪些条件：
1、房产抵押贷款对那些房产受理：住宅房、公寓房、写字楼、商铺、厂房均可作为抵押物；
2、贷款期限限制+申请人实际年龄不超过65岁，（贷款到期时年龄不超过65岁）；
3、申请人具备稳定的工作收入或其他还款来源；
4、征信记录良好，无连三累六；
5、另外经营性抵押贷款需要提供经营佐证（营业执照、企业流水、财务报表）等等；
二、房产抵押贷款有哪些还款方式：
1、等额本息，前期还款金额小于利息额，后期还款额大于利息额，这种还款方式适合有固定收入的人群申请；
2、等额本金，每个月的利息随着还款本金减少而减少，前期支付的本金和利息较多，但是总体所支出的利息总额较少，还款压力是逐月减轻，这种还款方式适合资金较为充足的人群；
3、后息后本，目前有部分银行的贷款期限在一年以内，还款方式为到期一次性还本付息，即是放款本金加上贷款期限内的利息综合一次性还清；
4、先息后本，前期只需要归还利息，最后到期归还本金，这样的还款方式压力最小；
三、房产抵押贷款有哪些流程：
1、准备资料：身份证、房产证、结婚证、户口本、征信报告、银行流水等；
2、申请过程：申请人根据自身情况匹配适合的银行贷款产品递交资料正式提交贷款；
3、房产评估：通过银行或委托第三方评估公司对抵押物进行评估并审核其递交资料的真实有效性；
4、签约合同：银行与申请人与抵押人在当地公证部门进行抵押借款公证；
5、抵押登记：抵押人带着房产证到房产所在区域房管所办理房产抵押；
6、银行放款：申请人提供的还款账户，银行将其放款至该账户；
四、房产抵押能贷多少金额：
1、以武汉为例，对于房产抵押贷款的额度需要先对抵押物进行评估，而影响评估价的因素有很多，比如：房产的地段位置，房龄、户型、楼层、朝向等等；
2、银行一般会根据申请人的资质情况，比如：工作是否稳定，是否有其它资产等等，来评估申请人最后的可贷金额，对于抵押物的贷款成数一般是评估价的7成左右；
3、具体的贷款流程，不同的银行不同的产品所需要准备的资料和贷款额度都是更具各行的政策为准；
五、如何计算自己的房产能贷多少年：
1、一般商品住宅房的抵押贷款时间最长为30年，但是并非所有人都可以申请30年，这是需要根据一下条件：
借款人年龄加贷款期限不能超过70年；
房产房龄加上贷款期限不能超过40年；
2、除去住宅房之外商业房与商住两用房的贷款年限最长不超过10年；
3、不过具体期限要以申请的贷款产品要求为准；
六：办理抵押贷款的房产还能再办理贷款吗：
1、办理抵押的房产有足够的剩余价值是可以申请再次抵押贷款的，也就是我们常说的二押；
2、二次抵押贷款的可贷额度，比如你的房产评估价万，目前按揭尾款剩余万，那么根据房产评估价的7成，也就是万，在减去尾款万，可申请二押的额度就是万，不过具体的放款还是要根据银行审批为准；
3、如果说房产的尾款并不多的话，可以选择结清贷款再办一押，贷款额度高不说，利息也低；
七、经营性抵押与消费型抵押有何不同：
1、办理的主体不同：经营性抵押贷款一般为个体工商户、法人、股东等直接参与经营的人群，而消费型抵押一般是工薪族，个人群体；
2、贷款的用途不同：经营型贷款就是用于经营，消费型贷款就是用于个人大额消费；
八、个人负债太高，被银行拒贷怎么办：
1、及时还款：无论是信用卡还是贷款，一定要及时还款，如果有能力就将其结清；
2、注销多余的信用卡，一个人的征信报告上显示过多的信用卡，银行会认为个人财务能力与还款能力不匹配，存在还款风险；
3、避免为他人担保，你给他人做担保会显示在个人征信报告中，当要办理银行贷款时，银行也会将这笔担保贷款算你的负债；
4、不要轻易的查询个人征信报告，短时间内多次查询会影响贷款申请；
九、经济适用房可以办理抵押贷款吗：
1、一般情况下，经济使用是需要满五年才可以上市交易和办理抵押贷款的；
2、五年内的经济适用房是有限的产权，购房者只拥有房屋的所有权，而没有土地的使用权，所以无法上市交易和抵押；
3、满5年的房产需要持有房产证和相关部门办理土地收益价款的缴款手续，然在去国土局测算应缴纳的费用；
4、在开具土地收益价款的缴存凭证后90天内，在房地产交易中心办理完全的产权变更手续就可以正常交易买卖了；
十、父母的年龄较大，可以办理房产抵押贷款吗：
1、目前武汉市的房产抵押贷款年龄现在是：18~65周岁，但是18周岁是不能作为主贷人的，因为没有稳定的收入和还款来源，只有房产持有人年满18岁以后，可以用房产申请贷款，让父母作为主借人；
2、一般能独立作为主借人的年龄在24~59岁，个别银行将借款人年龄放款至65周岁；
3、除去特殊情况外，一般22周岁有自由企业经营收入的，可以作为主借人，如果父母年龄过高，可以让具有稳定收入和还款来源的子女出面作为共借人，即可办理房产抵押贷款；
十一、抵押中的房产可以买卖吗：
1、首先抵押中的房产是可以进行买卖的；
2、在出售时应说明房产在抵押中的情况，不得对购房者有欺瞒行为；
3、另外需要提醒购房者在买房时仔细阅读买卖合同，还要在合同中约定买卖的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，否则卖房承担全部责任；
十二、哪些房产无法办理抵押贷款：
1、房龄太老，面积太小的二手房；
2、产权有争议的房产，被查封的房产；
3、违建房、部分公房；
4、小产权房、军区房；
5、未满五年的经济适用房；
6、文物保护房产，拆迁规划内房产，公益用途房产；
十三、在武汉办理房产抵押需要准备哪些资料：
1、申请人：身份证、户口本、结婚证（已婚），房产证；
2、申请人近一年银行流水；
3、个人征信报告，如果抵押人与借款人非同一人，需要提供双方的征信；
4、企业经营性贷款需要提高：营业执照、企业银行流水、财务报表等；
小伟总结：无论办理贷款还是其他的事情，都需要提前准备，当大家要办理抵押贷款时，可以看看今天小伟总结的这些问题点，以便办理时避免遇到阻碍；如有其他问题随时可以咨询小伟；
注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小伟实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。作者转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlff/7201.html
