王老板经营着一家汽修厂，临近年末，厂里急需一笔钱周转，但他手上没有这么多现金。
王老板听说银行可以抵押房子贷款，便想到了两年前他刚买了一套万的房子，房子按开发商要求首付款付了8成共万，剩余76万做了30年的商业贷款。
王老板认为，自己的房子虽不是全款房，但是借的贷款也不多，除去贷款金额付了三百多万，比有的全款房还值钱，于是他问道：
“我的房子已经办过了房贷，还没有还清贷款，可以用来办理抵押贷款吗？”
在回答王老板的问题前，首先要弄明白按揭房具有什么性质。
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什么是按揭房？
按揭房，是指通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。按揭又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭是指将现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证；公义式按揭是指将未来的房地产又或者说预售商品房（如楼花）转让给按揭权人作为还款保证。既然按揭房不可以用于买卖，那么按揭房可以再次抵押给银行办理贷款吗？2
按揭房能做抵押贷款吗？
答案是可以。根据《城市房地产抵押管理办法》第九条第3款规定：房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分，简称二押。
在这种贷款方式下，借款人不用将之前的贷款还清，节省了时间与结清贷款的资金成本，但是与之而来也伴随着一些问题：贷款金额受限、对借款人资质要求偏高并且贷款利率相对较高。
目前有很多银行是可以做二次抵押贷款的，但各家银行政策不同，并不是都可以办理。所以，如果想办理二押，应该优先向原先办理按揭贷款银行的客户经理咨询确认。
①可办理二次抵押的房屋条件应为市场发展潜力较大的优质住房或商业用房，这样的房子流动性好；必须是现房，不可以是期房；房屋已办理符合银行需求的保险；房屋抵押登记手续已办妥。②贷款额度如何计算？计算公式：房产价值×抵押率-原贷款的本金余额；房产价值：取原购买价与二押时的评估价中的较低者；抵押率：住宅抵押率一般不超过70%，商业用房抵押率一般不超过50%；原贷款的本金余额：以上文中的王老板为例，他的房屋价值万，首付万，两年内已归还本金3万，还未还的73万就是本金余额。所以王老板的二押额度约为：*70%-73=万元。③贷款时间及还款方式
某些抵押贷款产品，二押贷款额度在有效期内可循环使用，还款方式可以选择等额本息、先息后本等。
那么，除了将按揭房再次抵押，还有没有别的贷款途径了呢？
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按揭房还能做哪些贷款？
按揭贷款还款六个月及以上证明借款人信用良好且还款能力稳定，加之有房产作为固定资产，可用来申请银行信用贷款。①信用贷款所需个人条件借款人信用情况良好；借款人在本地缴纳社保24个月以上；借款人每月按揭还款额在元以上；借款人有稳定的工作收入或从事真实实体经营。②贷款额度如何计算？以某信用贷款为例，该类信用贷款额度为借款人每月房贷月供的36倍，最高不超过60万。比如借款人每月房贷还款元，那么额度应为36×0.5=18万元。③贷款时间及还款方式一般较常见的还款方式为等额等息，如果选择其他还款方式，每期归还的本金越少，利率也可能会相对较高，单笔贷款有的产品最多可以分60期还款，具体以相关产品说明为准。4
如何选择适合自己的贷款方式？
了解了两种按揭房办理贷款的方式后，王老板应如何抉择呢？
若办理二押，贷款额度为万元左右，办理信用贷款，额度为16万元。二押额度更高，而且还款方式多样，用款更为灵活，但是办理流程相对较长。而信用贷所需申请资料相对较少，流程简单，贷款发放速度较快。王老板可根据自己的用款金额、期限自行选择，两种贷款方式具体对比如下图所示：
(图片制作：BETA)
如果你名下有按揭房，近期又有用款计划，想要办理贷款却不知哪种产品最适合，不妨咨询一下身边的银行客户经理，根据银行评估的贷款额度与自身实际需求做最终决定。
本篇作者
韩紫喻
整理编辑
BETA财富管理研究
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