很多人根本没有搞明白断供意味着什么，以为最坏的结局是银行把房子收掉，大不了损失首付，希望本文能够帮到那些不太懂法、想着断供后一了百了的人。
债权和抵押权是两个不同的合同贷款买房分为三步，第一步是交首付、第二步是向银行借钱支付剩余房款、第三步是将房子抵押给银行。
第三步实际上并不是必须要完成的，如果你是马云，向银行借款根本不用把房子抵押出去，完全可以凭借个人信用完成借款，也就是将抵押贷款变成信用贷款。
只不过大部分人没有那么好的信用，银行担心借款人还不上钱，要求贷款买房者将新买的房子作为抵押品，万一还不出钱的时候可以拍卖抵押的房子优先受偿。
一般来说，借款金额肯定是小于抵押品当时的价值的，否则就是不足额抵押，银行肯定不会审批的。比如，一套房子价值万元，首付30万元后贷款70万元，对于贷款人来说只拿了银行70万元的本金，房子的抵押价值为万元，高于贷款本金；不可能发生抵押万元的房子后银行借给你万元以上的情况。
理解了上面的内容后我会告诉你抵押贷款法律关系的核心点，借款是一个独立的主合同，抵押是从属于借款的从合同，主合同上的权利义务完成后从合同自动灭失，从合同上的权利义务完成后主合同不一定灭世。
这段文字有些绕，别急，大家先记住借款是主合同、抵押是从合同，下面我会用例子来解释上面这段绕口的文字。
钱还完了，抵押合同自动失效假设张三贷款70万元购买了万元的房子，每月按时归还月供，三年后70万元的借款本金还剩下60万元，张三突然搞到了一笔巨款，于是选择提前还款，将60万元本金一次性还上。
这个操作意味着欠银行的本金全部还上了，借款合同上的权利义务完成，房屋抵押合同自动失效，可以去房管局申请解除抵押。
断供后卖房子的金额能够覆盖剩余借款，两个合同全部完成假设三年后张三遇到了困难还不上月供了，在银行多次催促后依然还不上，银行起诉至法院要求实现抵押权。
法院判决强制拍卖张三的抵押房，张三还欠银行60万元本金，房子三年里涨了10万元，一共卖了万元，银行先从中优先受偿60万元。同时，诉讼费用、律师费用、执行费用等也要从房款里扣除，假设一共为10万元，张三最后还能够拿到40万元。
至此，借款合同以及抵押合同上的权利义务全部完成，双方互不相欠。
分析一下张三的收益与损失。
首付30万元，三年里一共付出10万元本金，利息大概6万元左右，不算装修费用一共支出46万元；收益部分，拿回40万元，在房子里居住了三年。
房价大跌、断供后卖房子的金额不足以归还贷款最惨的是房价大跌后还断供的人，亏损将非常严重。
如果三年后房子不仅一分钱没涨还跌去了一半，比如市场价只剩下了55万元，欠银行的本金为60万元，这个时候再断供会如何呢？
银行还是申请拍卖抵押房，卖得55万元，扣除各类费用后还剩45万元，全部作为还款本金交给银行。注意，欠银行的本金是60万元，只还了45万元，还剩下15万元，依然需要归还，张三得用其他财产或者未来的工作收入慢慢还，直到还上15万元为止。
分析一下张三这时的收益与损失。
首付30万元，三年里付出的月供本金10万元，利息6万元左右，房子被拍卖掉以后还欠15万元，不算装修费用一共支出61万元；收益部分，除了在房子里居住了三年外没有任何现金收入。
回到理论问题上来，张三的房子已经被拍卖掉还钱了，为什么还欠银行15万元呢？
因为抵押合同是从合同，随着房子拍卖抵押合同消失但主合同并没有消失，只是覆盖掉了45万元，借款合同剩下的15万元本金依然存在，需要张三继续履行。
借款合同上的义务为张三用现金还贷，并非用房子抵债，房子只是在张三还不上钱的时候作为偿付债务的一种手段而已，这种手段能够全部还光欠债则用不着其它手段，没法还光全部欠债则还需要用其它手段还上不够的债务。
大家明白了吗？千万不要因为房价大跌而主动断供，这是最愚蠢的行为，损失最大，哪怕再艰苦也要支撑下去。环京地区的房子其实前两年就已经大跌了，有的购房人不懂法，强制断供让银行拍卖房子，最终发现房子不仅没了，首付也没了，还欠一大笔借款本金要还，悔不当初。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/7925.html
